Правила землепользования и застройки города москвы

29 марта 2017 года были приняты обновленные правила землепользования и застройки российской столицы. Данный документ утверждается местным правительством на основе множества нормативных актов. ПЗЗ составляется для всех крупных городов нашей страны.

Какие аспекты определяют Правила

Правила землепользования и застройки города МосквыПравила землепользования распространяются на всю территорию Москвы (за исключением Щербинки, Троицка и МИЦ «Сколково).

Они определяют два важнейших аспекта:

  1. Виды капитального строительства и разрешенного использования земли. Простыми словами, определяют, что можно строить в той или иной части города, а что нет. Благодаря этому реализовывается единый городской ансамбль и не ущемляются чьи-либо права.
  2. Ключевые характеристики для разрешенного строительства. К таковым относят: плотность построек, максимально допустимое количество этажей (или предельная высота), предельный процент застройки в рамках участка земли. При нарушении утвержденных параметров, разрешение на строительство проекта выдано не будет.

Основные принципы ПЗЗ

Главные принципы правил пользования застройки и землепользования заключаются в следующем:

  • Сохранение действующих характеристик застройки жилых кварталов. Реализация данного принципа обеспечивается тем, что в ПЗЗ отсутствуют другие виды разрешенного использования участков и корректируются характеристики застройки относительно имеющихся объектов.
  • Постепенное развитие промышленных зон, адаптация их под объекты инновационного производства.
  • Сохранение параметров ИЖС. Территории, предназначенные для индивидуальных жилых построек, всегда будут иметь адекватные характеристики (средняя плотность – не более 4-5 тысяч кв. м на 1 Га, предельная высота зданий – до 15 м и т.д.).
  • Сохранение и дальнейшее развитие природных территорий и объектов культурного наследия.
  • Контроль и установление ограничений по использованию земельных участков в пределах города.

Предназначение правил землепользования

После официального утверждения ПЗЗ, любая градостроительная деятельность в пределах обозначенных территорий должна вестись с соблюдением установленных правил. Порой этот факт заставляет застройщиков корректировать активные проекты (если были изменены условия использования).

Важно: если обновленные ПЗЗ приводят к необходимости чрезмерно масштабных корректировок в действующие строительные проекты, застройщики просят внести изменения в документ. Нередко правительство идёт на встречу.

Правила землепользования и застройки города МосквыПравила застройки и землепользования являются одним из важнейших документов города, и даруют инвесторам и жителям столицы:

  • оперативное получение актуальной информации возможностях строительства на определенной территории в черте города;
  • сохранение общегородского ансамбля, защиту от хаотичной или чрезмерно уплотненной застройки;
  • охрану объектов культурного наследия и окружающей среды;
  • принятие общих стандартов и правил, для градостроительных решений, благодаря единству системы, стала возможной автоматическая выдача градостроительного плана;
  • предотвращение конфликтов, связанных с планированием новых проектов, благодаря ПЗЗ, спорные ситуации (когда интересы разных застройщиков не сходятся) решаются «по букве закона», то есть по общим правилам и ни у кого не возникает претензий к таким решениям;
  • реализацию проектов по развитию города инвесторам, желающим воплотить в жизнь масштабный градостроительный проект, для получения разрешения достаточно будет взять официальную выписку из ПЗЗ.

На видео о правилах землепользования и застройки

ПЗЗ считается самым важным градостроительным документом после генплана города. От него во многом зависит формирование и развитие населенного пункта.

Источник: https://ru-act.com/nedvizhimost/zemlya/pravila-zemlepolzovaniya-i-zastrojki-goroda-moskvy.html

Пзз москвы: специфика зоны сохраняемого землепользования (индекс «ф»)

ПЗЗ: Правила землепользования и застройки Москвы

ПЗЗ — документ градостроительного зонирования…

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением или изменением градостроительного регламента, видов разрешенного использования земельных участков Москве, изменением правил землепользования и застройки Москвы. Также по вопросам кадастровой стоимости земель в Москве, земельного налога и налога на имущество.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

Представительство в уполномоченных органах Представление интересов в суде Взаимодействие с проектировщиками и экспертами
Подготовка юридических заключений Комплексное юридическое сопровождение строительных и инвестиционных проектов

По вопросам:

Зоны сохраняемого землепользования

Зоны сохраняемого землепользования (индекс «Ф») являются одним из «изобретений» при составлении ПЗЗ Москвы.

В данных зонах

  • в качестве основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются виды разрешенного использования, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости;
  • в качестве предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции устанавливаются: — в отношении застроенного участка — параметры расположенных на участке объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН; — в отношении незастроенного участка – нулевые параметры.
  • Установлена данная зона на большей части застроенной территории Москвы.
  • Для осуществления нового строительства или увеличения площади существующих объектов в данной зоне необходимо внесение изменений в Правила землепользования и застройки.
  • Также внесение изменений в ПЗЗ потребуется для установления новых основных видов разрешённого использования.
  • Без изменения ПЗЗ владельцы участков и недвижимости в данной зоне могут:

Правовой центр ДВА М предлагает услуги по юридическому сопровождению реконструкции объектов в зоне сохраняемого землепользования по ПЗЗ Москвы, в т.ч. – обоснованию соответствия реконструкции режиму правил землепользования и застройки. А также по сопровождению размещения некапитальных объектов в данной зоне, обоснованию их некапитальности.

Так, в настоящее время конкретное функциональное назначение нежилых задний в ЕГРН не указывается, в связи с чем можно в том числе изменить фактическое использование здания на соответствующее любому из имеющихся видов разрешённого использования участка. Например, если для участка уже установлено смешанное разрешенное использование, предполагающее размещение производства и офисов – может быть увеличена доля офисных площадей за счет производственных.

ПЗЗ Москвы

Поскольку в большинстве случаев разрешённое использование участков в зоне «Ф» установлено до вступления в силу действующего классификатора видов разрешенного использования – часто принципиальное значение имеет установление соответствия ранее определенного разрешённого использования действующему классификатору.

Интерес правообладателя участка в разных ситуациях может быть противоположным:

  • установить максимальное количество основных видов по действующему классификатору для наиболее эффективного использования участка (под торговлю, офисы и т.д.);
  • свести количество видов к минимуму для снижения кадастровой стоимости.

Ещё одна проблема — изменение разрешённого использования участка в зоне сохраняемого землепользования, если ранее такое использование было установлено некорректно.

Например – для участка промышленного предприятия были установлены в качестве основных видов торговля или размещение офисов (что влечёт необоснованный рост кадастровой стоимости).

Либо же правообладатель решил отказаться от одного из обоснованно установленных видов по хозяйственным соображениям.

В таком случае, поскольку ранее установленные виды разрешённого использования являются аналогом «обычного» градостроительного регламента участка, то собственник вправе выбрать один или несколько из них, исключив остальные. Сужение ранее установленного разрешённого использования нельзя приравнивать к установлению новых видов. Но исключать необоснованно установленные ранее виды, возможно, потребуется в судебном порядке.

Сложнее ситуация в случае, когда верный вид разрешённого использования для участка ранее установлен не был. В таком случае предстоит обосновать в суде, что установление существующего разрешенного использования было изначально незаконным, в связи с чем оно должно быть изменено, несмотря на отнесение участка к зоне сохраняемого землепользования.

Правила землепользования и застройки города Москвы

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/voprosy-gradostroitelnoj-deyatelnosti/poluchenie-gpzu-v-gorode-moskve/indeks-f-pzz-moskvy

Правила землепользования и застройки в Москве – как получить и быстро поменять?

Все земли в России распределены на зоны и территории, которые учитываются при определении видов их использования, для планирования застройки. Одним из ключевых нормативных актов, которым закрепляется зонирование, являются правила землепользования и застройки. В столице такой акт регламентирован Постановлением № 120-ПП.

Что такое ПЗЗ и ГПЗУ, как получать эти документы, какие существуют варианты внесения изменений в ПЗЗ — подробнее в статье.

Что такое ПЗЗ?

Хотя правила землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) относятся к земельным правоотношениям, юридическая трактовка этого акта содержится в ст. 1 ГрК РФ. ПЗЗ – это акт градостроительного зонирования, в содержание которого входит:

  • описание территориальных зон, действующих на муниципальном или региональном уровне;
  • регламенты, т.е. условия возведения объектов капстроительства, определения их местоположения, целевого назначения и параметров, режим участков и подземных коммуникаций;
  • порядок применения, т.е. предоставление официальных данных гражданам и компаниям, выдачи разрешительных документов на основе ПЗЗ;
  • порядок изменения ПЗЗ, в том числе по видам использования участков, параметров допустимого строительства, о границах зон с особыми условиями.

Собственные правила должны быть разработаны и утверждены в каждом регионе, городах федерального значения, муниципальных образованиях. Документ обязательно передается в Росреестр для включения в базу данных ЕГРН. В столице ПЗЗ были утверждены Постановлением от 28.03.2017 № 120-ПП (скачать 120 ПП).

  • Уважаемые КЛИЕНТЫ!
  • Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:
  • 8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)
  • 8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)
  • Все консультации бесплатны.

Пзз юридическим и простым языком

Хотя ПЗЗ является общим сводом правил в сфере землеустройства  и градостроительства, они имеют практическое значение для граждан и юридических лиц. Вся застройка в пределах населенного пункта, отдельных кварталов, микрорайонов и конкретных участков должна соответствовать ПЗЗ по следующим условиям:

  • вид разрешенного использования участка (например, если в ПЗЗ земля отведена под сельское хозяйство, строить на нем торговый центр или производственный комплекс нельзя);
  • ограничения, связанные с возможным использованием земли (типичным примером ограничений являются санитарные или водоохранные зоны);
  • допустимые параметры строительства для отдельных участков, кварталов и целого поселения (например, максимальная этажность и высота объектов в пределах территориальной единицы);
  • транспортная доступность, возможность подключения к инженерным сетям, иные социальные и общественные факторы.

Процесс разработки и утверждения ПЗЗ предусматривает создание специальных межведомственных комиссий, проведение публичных слушаний с участием жителей территории, утверждение в виде нормативного документа, официальное опубликование акта. Не меньше сложностей при внесении изменений и дополнений в ПЗЗ, если это требуется для смены вида разрешенного использования или иных параметров. Только в отдельных случаях для изменений в ПЗЗ не нужно проводить публичные слушания.

Комментарий специалиста. Так как ПЗЗ является нормативным актом, он размещен в открытом доступе. Ознакомиться с правилами землепользования Москвы можно по ссылке: https://www.mos.ru/mka/documents/pravila-zemlepolzovaniya-i-zastrojki-goroda-moskvy/ . Даже предварительное изучения ПЗЗ дает возможность оценить перспективы получения участка под строительство в разных местах города, возможные проблемы при согласованиях. Кроме того, информацию из правил можно получить в виде различных документов – градостроительного плана (ГПЗУ), выписок из ЕГРН и правил землепользования. Использовать такие документы и сведения можно для получения участка под строительство или иные цели, для оформления разрешений и согласований.

Читайте также:  Как разделить доли в квартире: при разводе, в приватизированной, неприватизированной

Правила землепользования и застройки города Москвы

Инфографика по ПЗЗ

Как правильно получать информацию о правилах землепользования и застройки?

Информацию из ПЗЗ можно получить в виде выписки или ГПЗУ. Эти документы имею разное правовое и целевое значение.

Выписка выдается любому заинтересованному лицу, в том числе не собственнику участка. Получить выписку можно в отношении сведений ПЗЗ, которые есть в открытом доступе.

  В частности, описание отдельных зон может охраняться режимом государственной тайны или персональных данных граждан.

  Согласование фасадов в Москомархитектуре

Правила поучения выписок из ПЗЗ заключаются в следующем:

  • подать заявление можно через портал госуслуг, МФЦ. либо непосредственно в уполномоченный муниципальный орган;
  • выписка оформляется в течение 10 дней, а платить пошлину не нужно;
  • сведения в выписке носят информационный характер, т.е. не могут устанавливать или отменять права, изменять режим ограничений.

Градостроительный план (ГПЗУ), напротив, выдается в отношении конкретного участка и только его правообладателю (собственнику или арендатору). Помимо информации из правил, в ГПЗУ будут включены кадастровые сведения из ЕГРН, иные данные о фактических характеристиках участка, параметрах землепользования и строительства.

ГПЗУ указан в списке обязательных документов для получения разрешения на строительство и реконструкцию объектов. Кроме того, сведения этой формы применяются в проектировании, так как устанавливают общие допустимые параметры для вновь возводимых или реконструируемых объектов.

В столице ГПЗУ можно получить через уполномоченное ведомство – Москомархитектуру. Заявление можно подать только в электронной форме через портал Мэра Москвы.

Важно, что с заявлением должен обращаться только правообладатель участка, иначе будет вынесен отказ. Если заявителю нужен бумажный вариант плана, нужно отдельно обращаться с Москомархитектуру.

Срок оформления выписки из ПЗЗ составляет 10 дней, а для ГПЗУ – 20 дней. Оба документа выдаются бесплатно.

Комментарий специалиста. Если сведения в ПЗЗ защищены режимом государственной или иной тайны, получить их без соответствующего допуска будет невозможно. Также защищенные данные не публикуются в открытых источниках, как остальная информация из правил. На заявление о предоставлении таких данных будет вынесен отказ.

Образец ГПЗУ:

Разберем, какой объем информации включен в ПЗЗ и доступен при получении выписок или градостроительных планов. Сведения в правилах представлены в виде текстовых и графических материалов, включают:

  • описание порядка применения и использования ПЗЗ. Внесения в них изменений;
  • карты зонирования;
  • градостроительные регламенты.

Правила применения ПЗЗ описывают все возможные процедуры, с которыми могут столкнуться муниципальные и государственные органы, правообладатели участков, иные заинтересованные лица.

В частности, ПЗЗ Москвы содержат порядок изменения видов разрешенного использования, подготовки документации по планированию или по запросам заявителей.

Также установлен порядок проведения общественных слушаний, если это необходимо для внесения корректировок в правила.

Карты зонирования содержат границы различных территориальных зон, применяемых на территории населенного пункта. Например, в ст. 35 ГрК РФ предусмотрены следующие виды зон:

  1. Уважаемые КЛИЕНТЫ!
  2. Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:
  3. 8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)
  4. 8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)
  5. Все консультации бесплатны.
  • жилой застройки (частные дома, малоэтажная и среднеэтажная блокированная застройка, МКД);
  • общественно-деловые (коммерческого, социально-бытового, коммунального и иного назначения);
  • производственные (для объектов, которые оказывают воздействие на окружающую среду);
  • коммунальные, в том числе с местами размещения складских объектов;
  • инженерной и транспортной инфраструктуры;
  • сельхозназначения;
  • иные виды зон.

  Дизайн-проект помещения – информация от архитектурного бюро

Также зонирование предусматривает описание границ населенных пунктов, территорий с особыми условиями пользования, исторических и культурных объектов.

ПЗЗ не обязательно должны содержать все перечисленные элементы зонирования, так как особенности землепользования отличаются для разных населенных пунктов и регионов.

По границам зон определяются основные, условно разрешенные и вспомогательные виды использования участков.

Важно, что конкретный участок должен полностью входить в границу одной из зон, а отдельные исключения могут устанавливаться только ЗК РФ.

Не менее важны для граждан и организаций сведения градостроительных регламентов, входящих в ПЗЗ. Они содержат следующую информацию:

  • виды разрешенного использования для участков и ОКС;
  • предельно допустимые размеры участков и параметров строительства (реконструкции);
  • ограничения по использовании ЗУ и ОКС;
  • показатели инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, территориальной доступности.

Именно по этим сведения правил, включенным в ГПЗУ, будет приниматься решение о строительстве или реконструкции объекта, месту его размещения на участке, площади и высоте (этажности), отступам от границ, точкам подключения и инженерным коммуникациям.

Также к ПЗЗ оформляются приложения с описанием границ для всех зон и территорий, перечни их характерных точек. Эта информация должна соответствовать сведениям ЕГРН.

Так как правила землепользования носят общий характер для всего населенного пункта или региона, ряд сведений в ПЗЗ отсутствует. Заинтересованным лицам может потребоваться:

  • получение кадастровых сведений из ЕГРН (например, о наличии зарегистрированных обременений, о кадастровой стоимости участка или объекта, иные данные);
  • получение информации о местах размещения подземных коммуникаций, их протяженности, местах выхода на поверхности и глубине залегания;
  • запрос данные о зарегистрированных обременениях на землю или объект капстроительства;
  • получение информации о правообладателях соседних земельных наделов;
  • получение данных об архитектурно-художественных требованиях к фасадам и внешнему облику зданий, действующих на территории населенного пункта;
  • иные данные, в зависимости от целей заявителя.

ГПЗУ носит только общий информационный характер о параметрах разрешенного строительства для конкретного участка. Однако при инженерных изысканиях и проектировании нужно учитывать строительные нормы и правила (СНиП, СП), стандарты ГОСТ, санитарные и иные нормативы. Эти критерии также не содержатся в ПЗЗ, так как зависят от точных характеристик будущего объекта.

Комментарий эксперта. Хотя без получения сведений из ПЗЗ не обойтись при проектировании и согласовании строительства (реконструкции), их будет недостаточно для решения всех важных вопросов. Например, отдельные данные можно получить только путем визуального или инструментального обследования участка или объекта, состава почвы и особенностей ландшафта.

 Обратившись в компанию Смарт Вэй, вы получите полный комплекс услуг по сопровождению проектирования, получения разрешений на строительство. Услуги будут включать получение всех необходимых документов и сведений.

Семинар по изменению ПЗЗ:

В правилах землепользования любого населенного пункта или региона всегда есть ограничения, которые повлияют на возможность строительства или его допустимые параметры. В частности, ПЗЗ может предусматривать следующие формы ограничений:

  • сервитуты, т.е. обременения участка, установленные в пользу конкретных субъектов, неопределенного круга лиц (установление сервитутов возможно в силу закона, договора, судебного акта);
  • зоны санитарно-защитного назначения (например, вокруг производственных территорий всегда устанавливаются санитарные зоны, где нельзя строить жилье, ряд коммунальных объектов);
  • водоохранные зоны, в пределах которых строительство любых объектов запрещено или ограничено максимально жесткими требованиями.

  Инструкция как согласовать дополнительный вход

К ограничениям может относиться и вид разрешенного использования участка, отнесение его к отдельным видам зон. Например, чтобы приступить к жилой застройке на участке, входящем в общественно-деловую зону, нужно добиться внесения изменений в ПЗЗ, получить другой вид разрешенного использования.

Наличие ограничений нужно учесть еще на начальной стадии принятия решения о строительстве или реконструкции. Обойти их можно следующими способами:

  • заказать оценку градостроительного потенциала, чтобы снять все или большинство ограничений до обращения за ГПЗУ и сведениями из правил землепользования (это проще и быстрее, чем проходить официальную процедуру);
  • изменить характеристики и параметры будущего строительства, т.е. привести их в соответствие с действующими ограничениями (например, если границы водоохраной зоны изначально нельзя изменить, можно спроектировать объект на другом пятне застройки);
  • пройти официальную процедуру внесения изменений в ПЗЗ (в ряде случаев, если меняется не более одного вида разрешенного использования участка и не более 10% от исходных параметром строительства, можно избежать проведения общественных слушаний);
  • оспорить сведения ПЗЗ в судебном порядке;
  • принять решение об отказе от строительства на данном участке, если обойти ограничения невозможно, либо это сделает проект нерентабельным.

Самостоятельно пройти любые официальные или неофициальные процедуры, связанные с обходом, снятием или изменение ограничений, практически невозможно. Вам придется заказывать обследования, экспертизы и различную документацию, взаимодействовать с государственными и муниципальными службами. Обращайтесь в компанию Смарт Вэй, чтобы получить содействие в устранении или изменении ограничений ПЗЗ.

Что такое градостроительный потенциал и почему его нужно получать перед заказом ГПЗУ?

Градостроительный потенциал представляет собой полноценный анализ участка будущей застройки, до получения официальных сведений в ГПЗУ. Заказав заключение о градостроительном потенциале участка в компании Смарт Вэй, вы сможете:

  • сократить сроки на снятие или изменение ограничений ПЗЗ (после оформления ГПЗУ придется проходить официальные процедуры, что может затянуться на несколько месяцев);
  • принять объективное решение о целесообразности строительства или реконструкции, исходя из допустимых параметров объекта, расчетных показателей;
  • оценить возможные строительные и инвестиционные риски, связанные с реализацией проекта.

Для оценки градостроительного потенциала изучается информация  и документация на участок, проводится полноценное обследование территории, запрашиваются данные о характеристиках объектов, уже расположенных на земле. Эксперты учтут ландшафтные, климатические, эстетические, архитектурно-художественные и иные факторы, который повлияют на подготовку проекта, прохождения экспертизы и получения разрешения на строительство.

Выводы

Правитель землепользования и застройки (ПЗЗ) являются документом градостроительного планирования. В столице ПЗЗ утверждены Постановлением № 120-ПП. В содержании правил указываются границы территориальных зоны, виды разрешенного использования участков, регламенты, иные данные. Получить сведения из ПЗЗ можно в виде выписки или ГПЗУ.

Если вам нужна дополнительная информация о применении и изменении ПЗЗ, обращайтесь в компанию Смарт Вэй. По всем возникшим вопросам мы окажем бесплатную консультацию.

  • Остались вопросы?
  • Позвоните нашим специалистам, мы работаем без выходных, а консультация – бесплатная!
  • 8 (499) 322-05-14 — Москва;
  • 8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург.

Источник: https://smway.ru/pravila-zemlepolzovanija-i-zastrojki-v-moskve-kak-poluchit-i-bystro-pomenjat/

Изменения правил землепользования и застройки (ПЗЗ) — Keo Group

Действующие Правила землепользования и застройки города Москвы (ПЗЗ) не всегда устраивают застройщика, так как установленный в них вид строительства может не совпадать с его желаниями и планами.

Читайте также:  Приватизация земельного участка: как приватизировать, преимущества

В данной ситуации, чтобы избежать санкций за нарушение ПЗЗ, в них необходимо внести изменения до начала ведения строительных работ. Изменения ПЗЗ, процесс сложный и длительный, требующий профессиональных знаний и опыта.

Сопровождение внесения изменений включает в себя подготовку необходимого пакета документов, прохождение их согласования в ведомствах. участие в публичных слушаниях, и дает заказчику уверенность в получении желаемого результата.

Чаще всего, правила изменяются в связи с необходимостью, возникающей у заявителя изменить или расширить:

  • Виды разрешенного использования конкретного земельного участка;
  • параметры разрешенного строительства на данном участке;
  • территориальные границы, при условии нахождения участка в разных прилегающих друг к другу зонах;

Важно! Изменение ПЗЗ, это право, а не обязанность уполномоченных органов. Конечно, при получении отказа внести заявленные изменений, у застройщика либо собственника земельного участка, имеется возможность оспорить его в суде. Но на это уйдет много времени и финансовых ресурсов.

Поэтому, для гарантированного получения положительного результата, при необходимости внесения изменений, лучше сразу обратиться в специализированное предприятие, которое сможет профессионально подготовить пакет докуменов и сопровождать, то есть, контролировать, процесс их рассмотрения и принятия.

Процесс внесения изменений в ПЗЗ гопрода Москвы включает в себя следующие этапы:

  • Подача заявления в городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы с документальным обоснованием необходимости изменения ПЗЗ;
  • при принятии заявления, издание Распоряжения Москомархитектурой о подготовке проекта внесения изменений;
  • передача данного Распоряжения в Префектуру административного округа, в котором находится земельный участок заявителя, которая назначает публичные слушания; изменений;
  • направление принятых Префектурой документов в Москомархитектуру, которая готовит проект Постановления Правительства Москвы;
  • Правовое управление Мэрии Москвы проводит в течение десяти дней правовую экспертизу данного проекта;
  • при положительном результате экспертизы проект направляется в Аналитическое управление Мэрии Москвы, которое назначает заседание Правительства для принятия решения об утверждении или отклонении изменений;
  • в случае утверждения, проект публикуется на сайте Управлением информационных технологий;
  • После публикации, новая редакция Правил землепользования и застройки г. Москвы направляется в Росреестр.

Как видим, процедура внесения изменений в ПЗЗ г. Москвы достаточно сложная и занимает очень много времени, больше года. Пройти ее самостоятельно, особенно при отсутствии опыта и необходимых знаний, практически невозможно. Собственник земельного участка далеко не всегда ими обладает.

До составления заявления с просьбой и обоснованием необходимости внесения изменений в Правила, необходимо собственнику земельного участка, физическому или юридическому лицу провести ряд действий и подготовить необходимые документы:

  • провести градостроительный аудита своего земельного участка, для оценки возможности изменения ПЗЗ, с учетом его расположения, обеспеченности инфраструктурой, при этом учитывая общие тенденции застройки конкретного района города Москвы и интересы владельца земельного участка;
  • документально оформить обоснования необходимости изменений ПЗЗ в виде пояснительтной записки и графических материалов, схем и карт, которых может быть несколько

Подготовленный пакет документов должен отвечать требованиям действующих ПЗЗ, полно и квалифицированно освещать, и обосновывать все представленные в заявлении изменения. Отказ во внесении изменений может быть принят еще на стадии их рассмотрения, до передачи их на публичные слушания, в случаях представления не полного пакета документов либо их несоответствия действующим нормативам.

Составить правильно, необходимые для внесения изменений, документы достаточно сложно. Поэтому, обратившись в специализированную компанию, заказчик снимает с себя и передает специализированной компании обязанность:

  • по составлению заявления с предложениями о внесении конкретных изменений в ПЗЗ, которые необходимо грамотно обосновать;
  • по подготовке пакета обосновывающих документов в полном объеме;
  • согласования в ведомствах необходимых документов;
  • прохождение публичных слушаний, проведение переговоров с государственными и муниципальными органами;
  • отслеживание даты назначения заседания Градостроительной земельной комиссии города Москвы;
  • получение распоряжения о внесении изменений в ПЗЗ г. Москвы, а затем и Градостроительного плана земельного участка, по которому вносились изменения.

Участие в сопровождении изменений ПЗЗ, специализированной компании, по просьбе собственника земельного участка, позволяет оперативно реагировать на замечания органов, рассматривающих поданное заявление. При необходимости, вносить пояснения и дополнения в представленные документы.

При оказании услуг по сопровождению внесения изменений в ПЗЗ г. Москвы, может применяться и его упрощенный поряд, при котором публичные слушания не проводятся. Этот порядок применяется, если требуется изменить разрешенное использование земли под уже существующим объектом, либо требуется небольшое, в пределах 10 процентов, отклонение от разрешенной площади.

Упрощенный порядок позволяет реализовать процесс изменений быстрее, и экономит более четырех месяцев. А его сопровождение гарантирует заявителю получение желаемого результата, то есть внесение необходимых, именно ему, изменений в ПЗЗ.

Мы не работаем через посредников.Прямые контакты с государственными органами.

Государственная инспеция г. Москвы

Департамент городского имущества г. Москвы

Департамент науки, промышленной политики и предпринимательства г. Москва

Источник: https://keogroup.ru/pzz/

Что такое правила землепользования и застройки (ПЗЗ) в Москве

Документ определяет плотность застройки, предельное количество этажей и другие важные параметры.

В столице утвердили правила землепользования и застройки. Соответствующее постановление приняли на заседании Президиума Правительства Москвы.

Утверждение правил землепользования и застройки (ПЗЗ) — очень важное событие в истории градостроительного развития Москвы. ПЗЗ являются вторым по значимости градостроительным документом после генерального плана города.

«С ноября прошлого года жители активно обсуждали правила застройки и землепользования в Москве.

Были выработаны общие подходы, которые заключаются в том, чтобы обеспечить сохранение параметров существующей жилой застройки, природных территорий, в том числе особоохраняемых природных территорий, и дать развитие промышленным и производственным зонам, естественно, с соблюдением всех необходимых экологических и санитарных требований», — сказал Сергей Собянин.

  • В целом территории развития в Москве будут составлять немногим более 10 процентов.
  • Что определяют правила землепользования и застройки
  • Для всей территории города (кроме Троицка и Щербинки, а также территории инновационного центра «Сколково», для которых разрабатывают отдельные документы) ПЗЗ определяют:
  • — виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства;
  • — предельные параметры разрешённого строительства и реконструкции объектов капитального строительства: плотность застройки, предельное количество этажей или предельную высоту зданий, максимальный процент застройки в границах земельного участка.
  • Правила землепользования и застройки города Москвы

«ПЗЗ — это документ, который обеспечивает прозрачность градостроительных решений в городе Москве. Это документ, предполагающий сохранение сформировавшейся застройки на большинстве жилых территорий.

В то же время ПЗЗ создаёт условия для развития города, и в первую очередь за счёт ресурсов бывших промзон», — отметила Юлиана Княжевская, председатель Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы.

На картах градостроительного зонирования отмечены границы объектов культурного наследия и их территорий, а также периметры зон с особыми условиями использования — водоохранных, охраняемых природных ландшафтов, особоохраняемых природных территорий и так далее.

Правила землепользования и застройки разработали на основе генерального плана Москвы и с учётом ранее принятых градостроительных решений — проектов планировки территорий и градостроительных планов земельных участков.

С декабря 2016 года по март 2017 года прошли публичные слушания по проекту ПЗЗ в отношении территории в старых границах города.

По проекту правил землепользования и застройки присоединённых территорий они состоялись ранее — c декабря 2015 года по февраль 2016 года.

В ходе обсуждений от жителей города поступило более 120 тысяч замечаний и предложений. Их внимательно проанализировали и учли наиболее удачные и конструктивные.

«Все обращения были внимательно рассмотрены в установленном порядке. И на каждое замечание и предложение городской комиссией подготовлен аргументированный ответ», — сказала Юлиана Княжевская.

  1. Основа правил землепользования
  2. Основные принципы градостроительного планирования, которые составляют основу ПЗЗ:
  3. — сохранение существующих параметров сложившейся жилой застройки кварталов. Это гарантировано тем, что в правилах нет иных видов разрешённого использования данных земельных участков и не увеличены параметры застройки по отношению к существующим объектам;
  4. — развитие промышленных зон, приспособление их под объекты науки, производства и инновационных технологий, предусматривающее появление дополнительных рабочих мест;
  5. — сохранение индивидуального жилищного строительства. Для территорий индивидуальной жилой застройки в ПЗЗ заложены адекватные параметры развития (плотность — четыре-пять тысяч квадратных метров на гектар, предельная высота — 15 метров);
  6. — сохранение природных территорий, ООПТ, ООЗТ, объектов культурного наследия и их территорий;
  7. — отражение в правилах землепользования и застройки установленных законом ограничений использования земельных участков.
  8. Зачем нужны правила землепользования и застройки

С момента принятия правил любая градостроительная деятельность в Москве, включая строительство и реконструкцию зданий и сооружений, может осуществляться только в рамках утверждённых ими параметров. Именно этот документ даёт ответ на следующие вопросы: разрешено ли строить в этой зоне, что можно строить, каковы максимальные параметры строительства.

  • Если необходимо реализовать градостроительный проект, параметры которого не соответствуют ПЗЗ, придётся предварительно пройти процедуру внесения изменений в ПЗЗ.
  • «При принятии ПЗЗ информация о разрешённом использовании земельных участков и объектов капитального строительства становится открытой и доступной для всех, поскольку ПЗЗ должны быть размещены на городских информационных ресурсах», — подчеркнула Юлиана Княжевская.
  • Таким образом, правила землепользования и застройки гарантируют москвичам и инвесторам:
  • — объективную и достоверную информацию о возможности строительства в каждом конкретном районе города;
  • — защиту сложившейся городской среды от хаотичной и уплотнительной застройки (индексом «Ф» в ПЗЗ отмечены сохраняемые территории);
  • — сохранение окружающей природной среды и объектов культурного наследия;
  • — единые правила принятия градостроительных решений (в частности, выдача градостроительного плана земельного участка с параметрами, соответствующими ПЗЗ, будет осуществляться автоматически);
  • — предотвращение значительной части градостроительных конфликтов;

— наличие потенциала для развития города, улучшение делового климата, привлечение дополнительных инвестиций. Наряду с сохраняемыми территориями ПЗЗ определяют территории развития и параметры возможного строительства. В основном это промзоны и присоединённые территории.

  1. «Кроме того, принятие ПЗЗ позволит снизить административный барьер для инвестиционного сообщества, поскольку после их принятия получение ГПЗУ сведётся к оформлению информационной выписки из ПЗЗ», — добавил председатель Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы.
  2. Баланс территорий города
  3. Утверждённые Правительством Москвы правила землепользования и застройки предусматривают следующий баланс территорий города.
  4. Сохраняемые городские территории               Территории развития Территории индивидуальной жилой застройки
  5. тысяча гектаров             проценты          тысяча гектаров             проценты          тысяча гектаров             проценты
  6. Старая Москва
  7. 89,0       83           16,7       15,6       15,1       1,4
  8. Новая Москва
  9. 109,0     73           13,5       9             26,3       18
  10. Таким образом, 83 процента площади Москвы в старых границах города ПЗЗ относят к сохраняемым территориям.
  11. ПЗЗ и программа реновации пятиэтажек
  12. Правила землепользования разработаны до того, как было принято решение о подготовке новой программы реновации пятиэтажного жилого фонда.
  13. Когда определят перечень пятиэтажных домов, которые войдут в программу реновации, для соответствующих кварталов разработают изменения в ПЗЗ.
  14. «Кварталы реновации по новой программе сноса ветхого жилья будут рассмотрены отдельно после утверждения данной программы и составления поадресного перечня», — сообщил Мэр Москвы.
  15. Из чего состоит документ
Читайте также:  Как взять землю в аренду у государства: особенности, нормы закона

Правила землепользования и застройки состоят из общей и территориальной частей. Первая оформлена в виде текстовых материалов и включает положения о порядке применения правил и внесения в них изменений. Вторая представляет собой текстовые и графические материалы, включает градостроительные регламенты и карты градостроительного зонирования территории Москвы.

Содержание градостроительных регламентов, предусмотренное Градостроительным кодексом Российской Федерации, частично изложено в текстовых материалах и частично отображено в графических материалах территориальной части.

Карты градостроительного зонирования выполнены в виде атласов по административным округам столицы. В качестве картографической основы использован открытый картографический фон масштаба 1:10000 Единой государственной картографической основы Москвы.

  • «Карта первая устанавливает виды разрешённого использования — такие, которые на сегодняшний день отнесены к основным видам разрешённого использования: детские сады, школы, объекты здравоохранения, бытового обслуживания и так далее», — рассказала Юлиана Княжевская.
  • Виды разрешённого использования включают:
  • 1) основные виды разрешённого использования;
  • 2) условно разрешённые виды использования;
  • 3) вспомогательные виды разрешённого использования.
  • Вторая карта определяет границы территориальных зон и подзон, а также предельные параметры разрешённого строительства и реконструкции.
  • В ПЗЗ установлены следующие предельные параметры застройки:
  • 1) предельная плотность застройки земельного участка;
  • 2) предельное количество этажей или предельная высота здания;
  • 3) максимальный процент застроенности земельного участка.
  • На картах есть территории, в границах которых градостроительные регламенты не распространяются. Это:
  • — территории памятников и ансамблей, включённых в Единый государственный реестр объектов культурного наследия;
  • — территории памятников и ансамблей, являющихся выявленными объектами культурного наследия;
  • — территории общего пользования, предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые ими, предназначенные для добычи полезных ископаемых.
  • Градостроительные регламенты не устанавливаются для лесного фонда, земель особых экономических зон, территорий, покрытых поверхностными водами, особоохраняемых природных территорий, земель запаса и сельскохозяйственных угодий.

Третья карта отображает территории, предусматривающие комплексное и устойчивое развитие. Их границы устанавливают по границам одной или нескольких территориальных зон.

Также обозначены расчётные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры.

Всего проектом предусмотрено более 10 территорий комплексного и устойчивого развития.

  1. На отдельных картах не устанавливаются, а только отображаются объекты культурного наследия, границы их территорий и границы зон с особыми условиями использования территории:
  2. — границы водоохранных зон, прибрежных защитных и береговых полос;
  3. — границы зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения;
  4. — границы санитарно-защитных зон;
  5. — границы охранных зон объектов культурного наследия;
  6. — границы зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности;
  7. — границы зон охраняемого природного ландшафта;
  8. — границы защитных зон объектов культурного наследия;
  9. — границы охранных зон особоохраняемых природных территорий;
  10. — границы технических (охранных) зон подземных инженерных коммуникаций;
  11. — границы технических (охранных) зон воздушных линий электропередач;
  12. — границы технических и охранных зон метрополитена;
  13. — границы зон охраняемых объектов.

Не знаете, с чего начать?  Начните со звонка в Форт Девелопмент.  Мы делаем процесс согласований легким и понятным, а ваш проект успешно-реализуемым.  

Источник: https://fortdevelopment.ru/index.php/articles/63-o-pravilakh-zemlepolzovaniya-i-zastrojki-v-gorode-moskva.html

Пзз — скачивайте правила землепользования и застройки москвы и московской области

На этой странице вы сможете посмотреть и скачать правила землепользования и застройки для Москвы и Московской области. Мы структурировали все документы по районам, чтобы вы могли легко найти нужный документ и скачать его.

Как посмотреть ПЗЗ? Скачать архив. В нем вы найдете регламентирующую документацию и схемы, на которых будет видно зонирование конкретного населенного пункта.

Остались вопросы? Задайте их юристам RFI consult!

Что такое ПЗЗ?

Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования. В нем прописываются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок изменения зон и внесения других изменений.

Целями разработки ПЗЗ города Москвы и других населенных пунктов является создание условий для гармоничного развития территорий и сохранения экологически и культурно важных объектов, обеспечение законных прав физических и юридических лиц, создание благоприятных условий для привлечения инвестиций за счет возможности выбора видов разрешенного использования для участков и объектов капитального строительства.

Чем ПЗЗ отличаются от генплана?

Эти документы похожи, так как включают схемы города и описания к ним. Однако по факту генеральный план является первичным.

В нем отображаются границы города и отдельных муниципальных образований, обозначены функциональные зоны, расписаны планируемые к размещению объекты.

Однако генплан не содержит непосредственно регламентов, регулирующих застройку. Это документ, в котором обозначены перспективы развития Москвы.

Если вы скачаете правила землепользования и застройки Москвы на 2018 год, то увидите, что там отображены актуальные требования к размещению объектов и регламенты градостроения.

Фактически, этот документ дает понять, каким образом можно использовать тот или иной участок в рамках городского поселения. Выделяются отдельные зоны, например, охраны (водоемов, природных объектов, линий связи и т.д.

), военных объектов, приаэродромные территории, жилые зоны (последние разделяются на зоны многоквартирной застройки, зоны для индивидуального жилищного строительства и смешанные).

Правила землепользования и застройки Москвы или района Московской области учитывают разрешенные виды использования земли, вводят ограничения на возведения капитальных объектов, максимальные размеры земельных участков, уровень обеспеченности инфраструктурой.

Как внести изменения в правила землепользования и застройки Москвы?

Разработку и изменение ПЗЗ Москвы курирует городская и окружные комиссии. Сначала проект подается в орган, уполномоченный в области градостроительного проектирования и архитектуры, а затем его передают в окружную комиссию и городскую комиссию.

Если проект будет одобрен, назначаются публичные слушания. Протоколы направляются в органы исполнительной власти, которые подготавливают проект для представления Правительству Москвы. Последнее принимает решение о внесении изменений в ПЗЗ или отправке проекта на доработку.

Подать прошение об изменениях ПЗЗ территории могут органы исполнительной власти или местного самоуправления, а также физические и юридические лица. Причинами для исправления правил землепользования и застройки являются:

  1. Несоответствие генеральному плану развития Москвы.
  2. Неэффективное использование земельных участков или объектов капитального строительства.
  3. Невозможность реализовать гражданами свои законные права и интересы.
  4. Снижение стоимости земли или объектов капитального строительства из-за ПЗЗ.
  5. Объективная необходимость изменить территориальные зоны или градостроительные регламенты.

Процедура внесения изменений в правила землепользования и застройки Москвы и Московской области достаточно длительная. Сначала вопрос в течение 30 дней рассматривается комиссией, затем проводятся слушания, после у органов исполнительной власти есть 30 дней на принятие решения.

Решайте вопросы с ПЗЗ Московской области и Москвы с RFI consult!

Если у вас возникли вопросы относительно документов градостроительного зонирования, вы хотите разобраться, сможете ли сменить вид разрешенного использования земельного участка, вам необходимо внести изменения в ПЗЗ в Московской области или Москве, юристы RFI consult окажут профессиональную помощь.

Мы уверены, что сможем найти эффективное решение для каждого клиента, ведь у нас работают юристы с опытом от 5 лет. RFI consult на юридическом рынке Москвы с 1998 года — и колоссальный опыт позволяет улаживать даже сложные ситуации. Нашими постоянными клиентами являются крупные застройщики Москвы и Московской области.

Выберите RFI consult для решения вопросов с ПЗЗ в 2018 году — оцените наши преимущества:

  • Минимальные сроки. Мы начинаем работу над делом в день подписания договора, тщательно прорабатываем стратегию взаимодействия с государственными органами, грамотно собираем пакет документов. Это позволяет получать необходимые разрешения и добиваться принятия положительных решений с первого обращения.
  • Доверительные отношения с клиентами. Мы всегда объективно описываем перспективы, и если шансы на успех невелики, то предлагаем клиентам альтернативы. Наши юристы готовы в любой момент отчитаться о ходе дела. Доверьтесь высококвалифицированным юристам — и мы найдем оптимальный способ реализации ваших задач.
  • Доступная стоимость услуг. Мы удерживаем цены на конкурентном уровне, поэтому стоимость изменения ПЗЗ в Московской области или Москве в 2018 году у нас одна из самых низких. Запишитесь на консультацию к юристу — и он рассчитает ее для вашего объекта, а также подскажет, сколько времени нам потребуется, чтобы решить вашу проблему.

Скачать правила землепользования и застройки Московской области

Правила землепользования и застройки муниципальных образований Московской области

Скачать правила землепользования и застройки города Москвы

Постановление Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы»

  • Книга 1. Общая часть и текстовые материалы территориальной части Правил землепользования и застройки города Москвы
  • Книга 2. Территориальная часть правил землепользования и застройки Центрального административного округа
  • Книга 3. Территориальная часть правил землепользования и застройки Северного административного округа
  • Книга 4. Территориальная часть правил землепользования и застройки Северо-восточного административного округа
  • Книга 5. Территориальная часть правил землепользования и застройки Восточного административного округа
  • Книга 6. Территориальная часть правил землепользования и застройки Юго-восточного административного округа
  • Книга 7. Территориальная часть правил землепользования и застройки Южного административного округа
  • Книга 8. Территориальная часть правил землепользования и застройки Юго-западного административного округа
  • Книга 9. Территориальная часть правил землепользования и застройки Западного административного округа
  • Книга 10. Территориальная часть правил землепользования и застройки Северо-западного административного округа
  • Книга 11. Территориальная часть правил землепользования и застройки Зеленоградского административного округа
  • Книга 12. Территориальная часть правил землепользования и застройки Новомосковского административного округа
  • Книга 13. Территориальная часть правил землепользования и застройки Троицкого административного округа

Источник: http://uzakonimvse.com/gradostroitelnie-dokumenti/pzz-moskvy-i-moskovskoj-oblasti/

Ссылка на основную публикацию