Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать

Объявлено банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать дольщику? Новость о банкротстве строительной фирмы звучит для гражданина как приговор, квартиры ему можно уже не ждать. Возникают страхи, что наряду с потерей будущей жилой площади, не удастся вернуть потраченные денежные средства.

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать

Банкротство застройщика

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делатьНи одна строительная фирма не застрахована от банкротства, даже самая успешная компания может неожиданно столкнуться с проблемами, из-за которых они не смогут выполнить обязательства перед своими дольщиками. И если в случае, когда застройщик обманул своих клиентов и, распродав имущество, исчез, то при наступлении банкротства у дольщика есть шанс вернуть свои деньги намного быстрее.

Признать банкротство может только арбитражный суд. Это может произойти только при определенных обстоятельствах. Среди них:

  • письменное требование о признании банкротом юридического лица от налоговых органов;
  • заявление от кредитора.

Заявить о своей несостоятельности может и сам застройщик. Эта процедура состоит из нескольких стадий:

  • Наблюдение. Арбитражный управляющий дает оценку финансового положения организации. Он проводит все необходимые мероприятия, составляет реестр всех кредиторов и учитывает их требования.
  • Финансовое оздоровление. Проводятся конкретные действия, которые направлены на привлечение в строительную компанию денежных средств, чтобы помочь восстановить ее финансовое положение.
  • Управление с внешней стороны. Специально назначенный человек отстраняет от руководства компанией директора и начинает придумывать решения, которые удовлетворят все требования кредиторов.
  • Конкурсное производство. Вся собственность компании подлежит реализации через торги, а полученные денежные средства должны быть направлены кредиторам в установленном порядке.

При проведении процедуры банкротства, любая из сторон, кредиторы или застройщик, может предложить заключение мирового соглашения. Основным требованием для него будет удовлетворение требований всех лиц, а также соблюдение законодательства.

Что делать дольщику при банкротстве застройщика

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делатьЧто делать дольщику при наступлении банкротства застройщика при долевом строительстве? В течение пяти дней после того, как была начата процедура признания строительной фирмы банкротом, всех дольщиков обязаны уведомить об этом. Им будут направлены соответствующие уведомления.

В бумаге также будет написано, что дольщик имеет право предъявить к застройщику требования. Среди них:

  • письменное требование о возврате всей суммы денег, которые были вложены гражданином на постройку жилого дома;
  • требование о передаче квартиры в его собственность.

Решение гражданина, принимавшего участие в долевом строительстве, всегда основывается, исходя из тех фактов, достроен дом или нет, на каком этапе ведется строительство и т.д. Нелогично будет требовать с застройщика передать квартиру в собственность, если дом еще толком не построен, и проще было бы вернуть перечисленные на его счет деньги.

На руки дольщикам должны быть выданы бумаги, подтверждающие платежи, направляемые на строительство жилого дома. Оформляется соответствующий реестр, на его основании происходит оформление права владения квартирой.

Немного другая ситуация будет, если дом еще не сдан в эксплуатацию. Требования граждан, вложивших свои средства в строительство дома, подлежат удовлетворению не в первую очередь.

Перед этим обязательно должен быть произведен расчет с работниками фирмы, которым должна быть выплачена заработная плата.

А также, тем лицам, которым был нанесен вред здоровью в результате отношений с данной фирмой (например, производственная травма).

Дольщики, по действующему законодательству России, имеют право, взять от обанкротившейся строительной фирмы не только компенсацию произведенных расходов, но и возмещение морального вреда, пени и др.

Ипотека при банкротстве застройщика

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делатьЧто делать лицам, которые оформили ипотечный кредит на участие в строительстве дома, когда застройщик обанкротился? Оказавшись в такой сложной ситуации, гражданин решает, что единственным выходом для него будет перестать оплачивать платежи по кредиту. Основаниями для такого решения могут служить мысли о том, что, так как залогом для банка является права на квартиру, то и разбираться банк должен с нерадивым застройщиком. Но, так делать ни в коем случае нельзя.

Нести ответственность перед банком придется заемщику, оформившему на себя ипотечный кредит. На время того, как производится процедура объявления банкротства, и дальнейшие рассмотрения по поводу распределения долговых обязательств между кредиторами, для гражданина лучшим решением будет оплачивать ипотеку.

Прекращение перевода средств может повлечь за собой начисление штрафов и внесение в кредитную историю заемщика информации о том, что он прекратил оплачивать ипотеку или платежи поступают несвоевременно.

Если дольщик получит от застройщика деньги, но их не хватит для погашения долга по кредиту, то заемщик будет обязан приложить все усилия, чтобы погасить задолженность самостоятельно. Кредитную историю лучше не портить, так как если лицу все же удастся погасить ипотеку, взять другой кредит уже будет трудно, если в его истории есть пометки об отказе платить по платежам.

Важно! В ситуации, когда дом уже почти достроен, можно всеми дольщиками обратиться к грамотному юристу, который подскажет, как выйти из возникшей ситуации с наименьшими потерями.

Ведь, граждане уже потратили время, деньги и силы на возведение жилого объекта, и не все хотят заново начинать процесс.

Возможно, найдется строительная фирма, которая захочет финансировать дальнейшее строительство на определенных условиях.

Обращение дольщика в суд

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делатьПри банкротстве застройщика, дольщик может подать исковое заявление в судебный орган. Он обязательно должен подготовить определенный перечень бумаг. Необходимая документация:

  • исковое заявление;
  • договор ДДУ;
  • квитанции или иные бумаги, являющиеся доказательством произведения выплат на счет застройщика.

Ксерокопии вышеупомянутых бумаг в обязательном порядке должны быть отправлены назначенному от арбитража управляющему, а также обанкротившемуся лицу.

Если, по каким-то причинам отношения между лицом, обратившимся в суд и банкротом, закреплены не в договоре ДДУ, а в ином документе, то направляется в суд именно он. Среди таких бумаг, могут быть:

  • договор купли-продажи;
  • договор займа (одно из его условий передача жилого объекта);
  • предварительный договор ДДУ и др.

Для рассмотрения дела о возврате денежных средств при банкротстве, любая из этих бумаг может служить доказательством наличия правоотношений между сторонами.

Кроме арбитражного суда, гражданин может обратиться в страховую компанию, с которой у обанкротившихся лиц имеется договор, а также к иным поручителям.

Целью такого обращения станет решение вопроса о возмещении затрат. Не всегда страховая компания может в полной мере удовлетворить требования обратившихся граждан.

Если они удовлетворяются в какой-то части, то требования из реестра уменьшаются.

Начиная с 2019 года строительные фирмы, которые банкротятся, могут предоставить для своих дольщиков небольшую гарантию возврата их денежных средств. Так как они обязаны делать отчисления в компенсационный фонд, и в случае чего, он поможет удовлетворить требования граждан.

Банкротство застройщика при долевом строительстве не всегда означает то, что дольщик останется без квартиры или будет долго и мучительно ждать возврата своих денег. Правильная тактика и договорная работа всех лиц, участвовавших в строительстве, поможет решить вопрос удовлетворения требований всех граждан.

Источник: https://kvadmetry.ru/dolevoe/stroitelstvo-bankrotstvo-zastrojshhika-chto-delat.html

Банкротство застройщика: что нужно знать дольщикам

На рынке первичного жилья всё ещё много рисков и права дольщика затрагиваются чаще всего, если застройщик банкротится, не успев выполнить свои обязательства по договору.

Чтобы разобраться, что делать в таких ситуациях, следует руководствоваться Законом №127-ФЗ «О несостоятельности», главой 9, п. 7.

Согласно ему же, участниками строительства являются физические лица, публичные объединения, а также коммерческие организации.

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать

Поскольку денежный вклад по договору долевого участия даёт право претендовать на жильё в строящемся многоквартирном доме, это право никуда не исчезает, даже если застройщик обанкротился.

Поскольку реализовать его в должном виде часто невозможно, дольщики могут потребовать свои деньги назад, а в некоторых случаях и дополнительной компенсации.

Как это сделать, а также как можно проверить застройщика на банкротство рассмотрим ниже.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Банкротство строительной компании – что это

Банкротство застройщика это официальное признание юридического лица в его финансовой      несостоятельности, в результате которой компания не может выполнять долговые обязательства перед вкладчиками и другими кредиторами. Это долгий и сложный процесс, который может занять до полутора лет. Прогнозировать точное время невозможно.

Сразу, как конкурсное производство завершится, появится решение о банкротстве застройщика, собственность юридического лица выставляется на аукцион. Вырученные на нём деньги идут на погашение задолженности.

Этих средств, как правило, недостаточно, чтобы погасить все долги сразу, поэтому от действий дольщика при банкротстве застройщика будет зависеть, что и как скоро он получит.

При бездействии можно как остаться ни с чем, так и ожидать возврата денег годами.

Не стоит ждать, пока компания объявит себя банкротом или её признают таковой официально. Чем раньше будут приняты меры, в соответствии с Федеральным законом о банкротстве, тем легче защитить свои права. Поэтому обратите внимание на следующие признаки несостоятельности застройщика:

  • срыв сроков сдачи строительных объектов;
  • значительное уменьшение прибыли компании по итогам финансовых отчётов за текущий, прошедший год;
  • рост задолженности (новые кредиты при непогашенных старых, отсутствие оплаты по счетам, прочее);
  • избегание контактов с дольщиками;
  • разрастание слухов об ухудшении финансового положения компании.

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать

Эти признаки не гарантируют наступление несостоятельности, поскольку компания может найти новый источник финансирования и восстановить положение под новым управлением. Но следить за ситуацией и вовремя реагировать на её ухудшение это право каждого инвестора.

Застройщик может предложить заключить мировое соглашение, если подан иск о банкротстве, но не нужно спешить соглашаться его подписывать без юридической консультации. Довольно часто компании, таким образом, увиливают от ответственности, не нарушая при этом закон.

Процесс банкротства Застройщика

Сведения о старте процедуры банкротства застройщика общедоступные, но сама она состоит из нескольких долгих этапов:

  • санация – меры по восстановлению платежеспособности компании;
  • направление временного управляющего для наблюдения и анализа деятельности, которая влияет на финансовое положение юридического лица;
  • назначение нового руководства, если по результатам анализа сделан вывод о наличии шансов на выход из статуса несостоятельности;
  • при отсутствии таких шансов начинается конкурсное производство;
  • официальное признание банкротства застройщика, документальное оформление.

Судебная практика показывает, что в каждом деле есть много нюансов, которые затягивают процесс. Однако начало конкурсного производства уже означает полную несостоятельность компании. Самый простой способ, как узнать о банкротстве застройщика, — следить за публикациями издания «Комерсантъ». Здесь печатается информация и о начале рассмотрения дел, и об официальных решениях суда.

Регулярно проверяйте репутацию компании на общедоступных онлайн ресурсах. Строительный бизнес, как и любой другой, не застрахован от рисков, даже если до подписания ДДУ репутация юридического лица была «белой». Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать

Что делать дольщику при банкротстве Застройщика

Потеря времени главный враг граждан в подобных ситуациях, учитывая, что его отведено и так немного. Если застройщик объявлен банкротом, первое, что нужно делать дольщикам, это отыскать суд, который занимается делом этой компании. В канцелярию подаётся запрос о внесении вас в реестр.

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать

Хотя управляющий уполномочен сам объявлять кредиторов об открытии дела до того, как реестр будет сформирован, не стоит ждать. Застройщику при банкротстве на руку, когда процесс идёт своим ходом, ведь он обычно освобождается от уплаты неустойки. Нет ходатайства со стороны дольщика – нет и положенных ему денег.

Если застройщик признан банкротом, схема, что делать дольщикам по порядку:

  1. Подать запрос с ходатайством включить их в реестр.
  2. Узнать о порядке рассмотрения дела через электронную картотеку.
  3. Ходатайствовать на применение Федерального закона №127, п.7, если порядок общий.
Читайте также:  Покупка квартиры с обременением по ипотеке, процедура, риски

Любая процедура подразумевает наличие подводных камней, о которых узнать без соответствующего опыта невозможно.

Банкротство застройщика при долевом строительстве это отдельная категория в судебной практике, поэтому до подачи иска рекомендуется проконсультироваться у профильного юриста.

У него же можно узнать полный перечень своих прав в вашем конкретном случае и порядок ваших действиях на каждом этапе банкротства застройщика для признания права собственности.

Поскольку речь идёт о немаленькой денежной сумме, пускать ситуацию на самотёк чревато большими потерями. Поэтому учитывайте все особенности банкротства застройщика, заручившись квалифицированной поддержкой.

Сроки подачи требований в реестр

Разобравшись с тем, что делать, если застройщик объявил себя банкротом, не забывайте – срок для подачи иска о внесении в реестр ограничены:

  • на стадии наблюдения (второй этап, следующий за санацией) – 1 месяц;
  • от даты открытия конкурсного производства или объявления самой компании – 2 месяца.

Если сроки упущены, шанс получить даже частичную компенсацию резко снижается. Закон не запрещает подавать иск и по факту закрытия реестра, но в таком случае дольщик оказывается на последнем месте в списке и в итоге либо ничего не получит, либо очень не скоро.

Источник: https://gidbankrot.ru/baza-znaniy/bankrotstvo-zastrojshchika

Что делать дольщику в случае банкротства застройщика?

Если застройщик объявляет себя банкротом, то неполучение дольщиком своих квартир становится фактом. Компании не на что строить дом и нечего возмещать — официально у нее нет никаких средств. Что в этом случае должны сделать дольщики, сколько времени у них есть и куда необходимо обратиться — читайте в статье.

Причины

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать

Банкротство застройщика влечет за собой следующие причины:

  • изначально неправильно составленный бизнес-план компании;
  • нарушение рабочего процесса;
  • резкое повышение стоимости оказываемых услуг из-за увеличения цены стройматериалов вследствие валютных скачков;
  • форс-мажорные обстоятельства.

Обанкротиться подрядчик может объективно или фиктивно. При обнаружении фиктивной несостоятельности руководителю недобросовестного застройщика грозит уголовное преследование.

Признаки проблемы

Основанием для беспокойства являются: приостановка работ, неготовность объекта к сдаче в срок, предусмотренный ДДУ. К косвенным признакам, свидетельствующим о проблемах, относятся:

  • прекращение прав на земельный участок, выделенный для объекта;
  • дом уже построен, но жилье не передается в течение длительного срока;
  • офис компании не работает, на телефонные звонки никто не отвечает.

Сначала необходимо обратиться с письменной претензией к подрядчику. Последующие действия зависят от стадии, в которой находится строительство и причине его приостановки. Если компания находится в стадии банкротства или уже признана несостоятельной, то необходимо сообщить в судебный орган о неисполненных обязательствах до вынесения окончательного решения.

Фиктивное банкротство

В некоторых случаях строительные компании специально пытаются объявить о своей несостоятельности – чтобы получить прибыль на вложенные инвестиции, выведя крупную часть денежных средства из актива компании. Для этого они оформляют с подрядчиками фиктивные договоры, в которых специально указывают высокую стоимость стройматериалов.

Чтобы доказать преднамеренную несостоятельность, представители ФНС проверяют правильность операций с финансовыми средствами компании в течение последних 36 месяцев. В случае обнаружения нарушений защита дольщиков при банкротстве застройщика возможна только в судебном порядке, когда можно вернуть большую часть инвестиций.

Действия дольщика до признания застройщика банкротом

До признания застройщика банкротом по большей части от действий дольщика ничего не зависит. Дольщики могут проявлять гражданскую инициативу – участвовать в согласованных митингах, требуя от властей помощи, писать письма в различные инстанции.

За это время рекомендуется подготовить пакет документов для последующего направления конкурсному управляющему: договор ДДУ, договор уступки (при наличии), документы об оплате и прочее.

Если Застройщик признан банкротом

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать

А что же делать кредиторам этой компании, всем, кто в нее верил и давал ей деньги, в том числе – дольщикам?

Требования кредиторов Застройщика (в т.ч. дольщиков долевого строительства) будут удовлетворяться за счет всех денежных средств и имущества строительной компании, которые у нее остались на момент признания ее банкротом.

А кто будет описывать имущество компании, раздавать ее долги и удовлетворять требования дольщиков-кредиторов? Для этого судом назначается специальный человек – арбитражный управляющий. А все прежнее руководство компании отстраняется от управления.

Процедура банкротства Застройщика

Банкротство Застройщика – это судебный процесс, в котором арбитражный суд устанавливает порядок удовлетворения требований кредиторов (государства, банков, дольщиков и т.п.) за счет денег и имущества компании-должника. Суд находится по месту юридического адреса компании-банкрота.

Банкротство юрлица регулируется законом Откроется в новой вкладке.»>ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». Это огромная масса юридического текста, состоящего аж из 233-х статей. Нам же (дольщикам) нужно знать только основные понятия из этого закона, и порядок самой процедуры банкротства. Остальное – забота Откроется в новой вкладке.»>специализированных юристов.

Итак, что нужно знать дольщику о процедуре банкротства Застройщика?

Процесс банкротства может включать в себя 5 процедур, но на практике, в большинстве случаев, применяется только 2 из них:

  1. наблюдение (может длиться до 7 месяцев), и
  2. конкурсное производство (может длиться от полугода до нескольких лет).

Формально «наблюдение» еще не является банкротством. Здесь суд направляет в компанию временного управляющего, который проводит анализ финансово-хозяйственной деятельности Застройщика и подсчитывает стоимость его активов и пассивов. Но для всех кредиторов компании это однозначный сигнал – готовьтесь к худшему.

Следующий этап – конкурсное производство. С этого момента Застройщик уже официально признается банкротом. Всеми делами компании начинает рулить арбитражный управляющий, назначенный судом.

Особенности процедуры

С учетом последних поправок в Федеральный закон «О внесении изменений…» № 210-ФЗ от г., внесенных в Закон № 127-ФЗ, и ст. 17 и 223 АПК РФ в части установления фактов банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства, появились новые особенности.

После получения решения суда о начале процедуры наблюдения дело передается для рассмотрения по месту размещения обанкротившейся строительной компании или по месту проживания большинства дольщиков.

Далее:

  • устанавливается запрет для собственника земельного участка на его передачу другим юридическим или физическим лицам или на сдачу объекта в аренду;
  • паевые дольщики оповещаются в 5-дневный срок о возбуждения дела о банкротстве строительной организации;
  • рассматриваются возникшие требования дольщиков по передаче им готовых квартир, имеющихся на балансе должника;
  • происходит передача недвижимости пайщикам. Сумма, которую они желают получить в качестве компенсации, не должна превышать стоимости объекта более чем на 5%.

После этого происходит окончательная ликвидация юридического лица.

Действия дольщика после признания застройщика банкротом

После официального банкротства дольщик может выбрать одну из следующих процедур: включиться в реестр требований о передаче жилых помещений или получить страховую выплату.

Сколько времени есть у дольщика на предъявление своих требований?

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать

У дольщиков есть месяц на стадии наблюдения и шестьдесят дней на этапе конкурсного производства после официального опубликования о начале процедуры, в течение которых они могут включить свои требования в реестр.

Ситуация при долевом строительстве

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать

Каждый дольщик очень хочет получить от подрядчика готовую квартиру или возвратить вложенные в строительство дома деньги. Для этого необходимо знать, как проверить застройщика на банкротство и обезопасить себя на этапе подписания договора.

Федеральным законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» № 214-ФЗ от г. определены права и обязанности дольщика. По этой причине при заключении договора между строительной компанией и дольщиком нужно правильно указывать наименование сторон.

Дольщик должен быть именно дольщиком, а не инвестором, так как в случае начала процедуры он получает по закону значительные преимущества по защите своих финансовых средств.

Именно дольщик имеет первоочередное право на получение квартиры в будущем доме застройщика. Получить вместо квартиры денежную компенсацию дольщик может в третью очередь.

В первую очередь деньги получают физические лица, здоровью которых во время работы у застройщика был нанесен вред, а затем выплачивают задолженность сотрудникам по заработной плате.

Когда в договоре вместо дольщика указан инвестор, то он относится к категории кредиторов, требования которых будут выполняться в последнюю очередь.

Если строительство дома завершается до окончания процедуры банкротства или здание выкупается другим юридическим лицом, дольщик вправе претендовать на получение указанной в договоре квартиры. Но сделать это можно только после получения соответствующего решения судебного органа.

Не менее важно для дольщика, чтобы назначенный судом арбитражный управляющий правильно составил «Реестр о передаче в собственность помещений жилого типа».

Если квартира к моменту банкротства не была достроена и по решению судебного органа она будет затем реализована на открытых торгах, то принцип распределения полученных денег будет иным. От полученной суммы после продажи имущества доля погашения денежных требований дольщиков составит 25%. При отсутствии у застройщика кредиторской задолженности процентная доля выплат может достигать 85%.

Что делать дольщику при нарушении его прав?

Арбитражный управляющий в течение 5 дней после утверждения решения уведомляет всех дольщиков о том, что было введено наблюдение или открыто конкурсное производство. Это позволяет дольщикам предъявлять свои требования к застройщику в соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ.

В зависимости от стадии банкротства подрядчика, у дольщика возникает несколько способов защитить свои права.

Обращение с заявлением об установлении требований в судебный орган

Участник вправе в соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ подать заявление в арбитражный суд, в котором излагаются требования о передаче жилья или же об одностороннем отказе компании от исполнения договорных обязательств, предусматривающих передачу жилой недвижимости и возврат денег.

Если же до момента банкротства стороны подписали передаточный акт, то у дольщика есть право обратиться, в соответствии со ст. 201.8 и ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ, в арбитражный суд с просьбой о признании права собственности на помещение жилого типа.

Форма и содержание заявления, а также правила его подачи в арбитражный суд должны отвечать установленным ст. 125 и 126 АПК РФ нормам. За подачу иска нужно уплатить госпошлину в размере 6 тысяч рублей.

Копия иска и прилагаемые к нему документы нужно направить застройщику. По результатам рассмотрения иска судом выносится решение, на основании которого за дольщиком, в соответствии с п. 8 ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ, признается право собственности на жилое помещение.

Передача и признание права собственности на жилье

Передача помещения, а также прав на него, производится несколькими методами:

  1. Предъявление права владения на жилую площадь. Реализация этого варианта наиболее выгодна, однако для этого необходимо, чтобы недвижимость была достроена и введена в эксплуатацию.
  2. Требование по передаче объекта, когда право подтверждено изначально. В случаях, когда жилая площадь построена и принята в эксплуатацию, а подписания акта не последовало — есть несколько условий для передачи прав. Если вкратце, то это одобрение подобного исхода более чем половины дольщиков, отсутствие нахождения жилой площади в залоге и приемлемое количество квартир для удовлетворения всех дольщиков.
  3. Передача объекта дольщикам для самостоятельной достройки. Достроить жилье самостоятельно можно посредством жилого кооператива, участниками которого являются дольщики. Однако это метод чрезмерно затранен и ненадежен.
  4. Оформление недостроенной недвижимости иному застройщику, что возьмет на себя все обязанности. Передача прав на продолжение строительства вариант выгодный, однако отнимает много времени. Дольщикам также придется переоформить ряд документов.

Выбор того или иного варианта зависит от конкретных обстоятельств.

Порядок взыскания неустойки

Взыскание такой неустойки определяется в досудебном или судебном порядке. При отсутствии возможности решить конфликтную ситуацию без вмешательства юридических структур, неустойка выплачивается на основании судебного решения. Срыв сроков выплат становится поводом для несостоявшегося обладателя квартиры обратиться в службу судебных приставов.

А как ее рассчитать?

При расчете суммы к выплате неустойки применяется специализированная формула. Сумма по этой формуле определяется на основании умножения цены договора на число дней просрочки и на ставку рефинансирования Центрального банка страны, которые делятся сначала на 100, а потом на 150 для физических лиц или на 300 для юридических лиц и предпринимателей.

Читайте также:  Записаться в кадастровую палату: запись на прием

Финансирование завершения строительства

Средства на достройку объектов выделяются Фондом. При недостатке средств Правительством РФ, местными властями может быть принято решение о выделении денег из бюджета. Например, при банкротстве Урбан групп Правительство РФ выделило 3 млрд рублей на финансирование завершения строительства.

Ипотека при банкротстве застройщика

Ипотекой в полном понимании этого слова назвать такой заем дольщика,  который участвует в строительстве, нельзя. Ипотека выдает под залог уже построенной недвижимости, долевую же собственность к такому активы причинять нельзя по одной простой причине – а вдруг она будет никогда не построена?

Поэтому в данном случае дольщик берет не ипотеку,  а кредит на участие в долевого строительстве. И согласно оформленном с банком договору, физ.лицо в любом случае должно выплатить данный кредит с процентами независимо от того будет ли построена застройщиком квартира.

В другом случае дольщик, взявший кредит, может стать кредитором третьей стороны и, когда получит жилье (если объект будет почти готов), то сможет расплатиться с банком непосредственно оформив дарственную на данный строительный объект.  По закону в этом случае также действует правило: возвратить при банкротство застройщика дольщик сможет не более 75% процентов уже уплаченных кредитных средств.

Источник: https://vseodome.club/raznoe/chto-delat-dol-schiku-esli-zastroyschik-pri-dolevom-stroitel-stve-obankrotilsya.html

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать?

Риск покупки недвижимости по ДДУ заключается в возможной потере вложенных средств, проблем с банком, если недвижимость оформлялась в ипотеку, в потере квартиры. Это может произойти, если наступило банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать в такой ситуации?

Прежде всего, не паниковать! Да, главным из потенциальных рисков долевого участия в строительстве считается несостоятельность застройщика. Да, она иногда рушит светлые планы на будущее.

Но когда это случилось, важно не впадать в истерику, а действовать разумно, дальновидно, быстро и с головой. Как именно, Вы сейчас узнаете.

Крайне желательно при этом найти юриста, специализирующегося на вопросах долевого строительства.

Как отслеживать угрозу банкротства?

Интернет сейчас под рукой абсолютно у всех. Это значит, что каждый может проверять благонадежность застройщика, естественно, на момент подписания договора и контролировать ситуацию позднее, практически, в любой удобный момент.

Возьмите в привычку мониторить сайт арбитражного суда – когда к юридическому лицу предъявляются иски, они попадают в систему «Электронный страж», по которой достаточно легко отслеживать ход судебных дел, зарегистрировавшись и подписавшись на обновления процессов.

У приставов есть своя база – банк исполнительных производств, где, постаравшись, тоже можно обнаружить полезную информацию. Наконец, сайты появились и у судов общей юрисдикции.

Хоть в размещенной там информации и сложно ориентироваться, разобраться и искать то, что надо, Вы со временем научитесь. Если появляется один процесс, то надо призадуматься, хотя это может оказаться случайностью.

Если два или несколько процессов, есть задолженность по исполнению решений суда – пора бить тревогу, что-то с застройщиком творится неладное!

Важно! К сожалению, так происходит только при реальном банкротстве.

Если оно фиктивное, то есть заранее спланированное, о проблемах дольщики узнают в последнюю очередь, когда делить и искать будет некого и нечего.

Поэтому рекомендуем прислушиваться к «сарафанному радио». В этом деле дыма без огня не бывает, и если в Интернете появились тревожные слухи и негативные отзывы, пора принимать меры.

Официальные сведения об инициации в отношении должника процесса банкротства и запуске его начальной стадии — введении процедуры наблюдения и назначении временного управляющего, можно получить в газете «Коммерсантъ». Сейчас она присутствует и в веб-пространстве, поэтому, при должной степени бдительности, Вы будете в курсе событий.

Когда будет назначен управляющий, а происходит это исключительно в судебном порядке, он обязан в течение 5 дней с момента своего утверждения отправить уведомления всем дольщикам. Делается это для того, чтобы они могли в форме установленной законом процедуры предъявить свои требования.

Их, за редкими исключениями, можно подавать за весь процесс дважды – при введении наблюдения и при открытии конкурсного производства. Так что, если вдруг Вы не успели сделать это сразу, то сможете включиться в реестр требований ближе к окончанию процесса.

Хотя вряд ли это пойдет вам на пользу.

Когда застройщик банкротится, что делать дольщику?

Законодатель наделил участников долевого строительства несколькими способами отстаивания их интересов на этот печальный случай.

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать

Путь 1. Идем в суд, подаем заявление об установлении требований

Вы можете обратиться в арбитражный суд и подать в дело банкротства застройщика одно из нескольких требований:

  • Передать вам жилое помещение;
  • Вернуть деньги;
  • Заявить односторонний отказ от исполнения договорных обязательств, которые вы взяли на себя, заключая ДДУ.

Эти возможности закреплены в статье 201.4, пункте 2 N 127-ФЗ.

Особенности банкротства застройщиков предусматривают, что требование о передаче квартиры можно предъявить, когда дом фактически построен. Такое требование участника включается в отдельный реестр — по передаче жилых помещений, являющийся компонентом общего реестра всех заявленных требований кредиторов.

Деньги полагаются участнику, который отказывается от исполнения договора, и такое требование может быть заявлено в процессе конкурсного производства. Притязание может быть также обусловлено прекращением договора или признанием этой сделки недействительной либо незаключенной.

Можно просить вернуть:

  • Деньги, которые были выплачены застройщику до расторжения договора, либо деньги, которые фактически не были выплачены, но рассчитаны по стоимости подлежащей передаче квартиры;
  • Возмещение реального ущерба, возникшего из нарушения застройщиком его обязательств по договору, еслизастройщик банкротится, а дом не достроен;
  • Деньги, переданные по оказавшемуся впоследствии недействительным или незаключенным договору, либо, опять же, их компенсацию в размере стоимости имущества;
  • Суммы неустойки и штрафа, которые застройщик обязан заплатить при несдаче объекта в срок, когда этот срок оказывается нарушенным.

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать

Банкротство застройщика при долевом строительстве – не всегда катастрофа. Схема отражает, какие возможности есть у дольщика.

Итак, если Ваш застройщик – банкрот, подавайте заявление, не забудьте указать в нем то, что указано ниже, по пунктам!

  1. Адрес и название арбитражного суда;
  2. Номер дела;
  3. Юридически правильное название должника, его адрес;
  4. Полные данные временного (арбитражного) управляющего – ФИО, почтовый адрес – они присутствуют в публикации объявления о начале банкротства;
  5. Ваши полные данные – от ФИО и паспортных данных до электронной почты;
  6. Реквизиты заключенного Вами ДДУ ( и его копию – в приложение);
  7. Точные данные жилого помещения, дома, где оно должно находиться, позволяющие однозначно его идентифицировать;
  8. Договорную стоимость квартиры и размеры тех средств, которые фактически были переданы застройщику, с подтверждением таких оплат и описанием подтверждающих документов;
  9. Доказательства неисполнения застройщиком его обязательства по передаче квартиры;
  10. Формулировка вашего требования со ссылкой на закон о банкротстве (застройщика и вообще всех юридических лиц), АПК, иные нормативные акты в подтверждение притязаний.

Действия дольщика при банкротстве застройщика, когда Вы хотите требовать деньги, состоят в подаче заявления в арбитражный суд, где кроме выше указанного надо отразить следующее:

  • Непосредственно отказ от исполнения ДДУ с указанием его реквизитов (когда денежные требования вы обуславливаете отказом от договора);
  • Прошение о включении вас в реестр требований.

Сюда можно отнести возмещение реального ущерба. Он оценивается не с «потолка», а на основе данных отчета, подготовленного независимыми оценщиками. Их привлекает управляющий, их услуги оплачиваются из средств должника.

До подачи заявления в арбитражный суд его копию и копии всех приложений к нему надо отправлять застройщику-должнику и управляющему.

Выполняйте отправление заказным письмом и обязательно с уведомлением! Квитанции об отправке также нужно приложить к вашему требованию.

Его не обязательно нести в суд лично – можно передать с представителем, отправить почтой или воспользоваться онлайн-системой «Мой Арбитр».

Права дольщиков при банкротстве застройщика защищаются законом, но надо соблюдать предельно установленные для этого сроки!

Знать о них в такой ситуации просто необходимо:

  • Подать заявление можно не позднее 30 дней после публикации в «Коммерсантъ» объявления о начале банкротства.
  • Не позднее 2 месяцев после публикации сообщения о том, что состоялось банкротство застройщика при долевом строительстве (2016 год был, к счастью, не слишком «урожайным», посмотрим, что будет в текущем) и введено конкурсное производство.
  • Срок для предъявления требований отсчитывается с даты направления участникам уведомления, которое составляет и направляет управляющий.
  • Пока идет внешнее управление (это такая стадия несостоятельности), на любом его этапе, хотя оно на практике встречается редко.

Далее за включение этих требований в реестр отвечает арбитражный суд – основанием для включения служит определение, принимаемое судьей. Если застройщик обанкротился, первое, что стоит делать дольщикам, это обращаться за компетентной юридической помощью, чтобы у Вас был профессиональный представитель, в том числе, в судебных процессах. Потому что их течение порой непредсказуемо.

Помните, что от физического лица в суде действует только нотариально заверенная доверенность на представление интересов!

Что еще делать, если застройщик банкрот?

Путь 2. Обращаемся к страховщику

Ответственность застройщика-должника должна быть застрахована. Банкротство является страховым случаем, в большинстве ситуаций, поэтому дольщик вправе требовать от страховой организации причитающихся ему выплат, а именно денежной суммы в размере требования, которое включили в реестр.

Страховщику надо представить подтверждающие документы, главными из которых будут:

  • Решение арбитража об открытии конкурсного производства;
  • Выписка из реестра требований кредиторов.

То, как и когда будут выплачены средства, определяется условиями страхования. Управляющий же уменьшит требование, включенное в реестр, на ту сумму, которую фактически получит дольщик.

Часто возникает и такой вопрос: если застройщик обанкротился, что делать с ипотекой? Банки прекрасно осведомлены о рисках, которые несут в себе договоры долевого участия, они предусматривают в договорах залога условия, выгодные им самим. Но часто именно по требованию банков к ДДУ предусматриваются договоры поручительства.

Путь 3. Обращаемся к поручителю

Нередко поручителями застройщика выступают банки, организации-участники или учредители застройщика.

При несостоятельности последнего дольщик вправе требовать компенсации от лица, давшего обеспечение обязательства застройщика в виде поручительства.

Размер выплаты, на которую участник может при этом претендовать, ограничен суммой, включенной судом в реестр. Выплата осуществляется на основаниях, прописанных в соответствующем договоре.

И в этом случае конкурсный управляющий также исключает фактически полученную участником сумму из общего размера его требования.

Путь 4. Пользуемся средствами из компенсационного фонда

Источник: https://novostroyki.guru/stati/chto-delat-dobroporyadochnym-uchastnikam-dolevogo-stroitelstva-pri-bankrotstve-zastroyshchika/

Застройщик банкротится – что делать дольщику?

Длительное ожидание своего жилья, покупка квартиры в строящемся доме на последние деньги или в ипотеку… И неожиданная новость – застройщик – банкрот. Ситуация неприятная для любого дольщика. Как ему поступить в этом случае? Куда обращаться? И есть ли шансы все-таки получить свои квадратные метры?

Почему в России продолжают банкротиться строительные организации?

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать

Российские строительные компании банкротятся по многим причинам. Мелкие компании не выдерживают конкуренции, срывают сроки сдачи объектов, качество строительства жилья порой оставлять желать лучшего. Суды с застройщиком по качеству строительства приносят убытки для таких компаний. Кроме того, адвокаты по строительным спорам советует дольщикам подать в суд на застройщика за просрочку передачи квартиры. Положительное решение суда в пользу дольщиков в случае споров с застройщиком по просрочке также может вылиться в крупные убытки для строительной компании.

Нередкой причиной банкротства застройщика может быть банальное мошенничество со стороны руководства компании или ее владельцев. Дольщики отдают свои деньги на строительство дома, а лица, к которым финансовые средства попадают в распоряжение, используют их в своих личных целях. В этой ситуации и объект не построен, и компанию приходится признавать неплатежеспособной.

Читайте также:  Как уменьшить налог на имущество физических лиц

Неграмотный подход к разработке проектной документации и составлению сметы на строительство жилых и нежилых объектов может стать причиной неверных расчетов стоимости проекта и как следствие работы себе в убыток.

Обанкротиться может как мелкая строительная компания, так и крупный застройщик. К сожалению, в настоящее время выбор квартиры у большой строительной компании не может служить стопроцентной гарантией, того, что застройщик не окажется банкротом. Такие примеры уже есть в России. Группа компаний СУ 155, которая являлась крупнейшим застройщиком в нашей стране, признана судом неплатежеспособной.

Признание неплатежеспособной строительной компании еще не означает, что дольщики останутся без квартир. Но ждать придется долго.

Например, в Московской области дольщики одного из долгостроев ждали получения жилья после банкротства застройщика около 7 лет.

При этом объект находился на стадии котлована и все финансовые средства, собранные более чем сотней дольщиков, были украдены застройщиком.

Защита дольщиков при банкротстве застройщика

Дольщик, вложивший денежные средства в строительство жилья, должен активно контролировать процесс исполнения застройщиком своих обязательств по договору. В противном случае, отпустив ситуацию из-под контроля, можно лишиться своих вложений и остаться без квартиры.

Необходимо регулярно общаться с представителями застройщика, с другими дольщиками, чтобы во время узнать о финансовых или других трудностях, если они возникнут.

Ведь решить вопрос с квартирой еще до признания застройщика банкротом гораздо проще, чем когда данный процесс уже запущен.

Если все же момент упущен и у застройщика уже началась процедура банкротства, дольщику лучше всего заручиться поддержкой юриста по долевому строительству или самому вникать в тонкости банкротного законодательства в сфере долевого строительства.

Как подать в суд на застройщика?

Банкротство застройщика не быстрый процесс и начинается он с обращения в суд. Банкротят строительную компанию, когда она уже не в состоянии рассчитаться по долгам со своими кредиторами (например, вернуть деньги дольщику, расторгнувшему договор или потребовавшему уплатить неустойку за просрочку строительства) или уплатить обязательные платежи  государственным органам.

Закон о банкротстве содержит специальные положения, которые распространяются именно на застройщиков (гл. 7 закона о банкротстве). Данные правовые нормы учитывают приоритетное положение дольщиков и защищают их интересы.

Обратите внимание! Положения главы 7 закона о банкротстве, содержащие специальные нормы по банкротству застройщика, начинают работать, только если арбитражный суд укажет об этом в своем определении.

Заявить в суде о том, что должник является застройщиком, может кредитор, который изначально обратился в суд с заявлением о признании строительной компании банкротом.

В этой ситуации суд укажет о применение специальных норм закона в определении о принятии заявления о признании должника банкротом.

Указанный документ можно найти на сайте арбитражного суда, рассматривающего данное дело.

Если же этого не было сделано, то дольщикам, которые будут обращаться в суд в дальнейшем обязательно необходимо указать в своем заявлении на то, что банкротное дело ведется в отношении застройщика. Тогда суд сможет применять специальные нормы банкротного законодательства, которые гарантируют именно интересы дольщиков.

Дела о банкротстве рассматриваются в арбитражном суде по месту нахождения должника (в нашем случае застройщика).

Например, строительная компания находится в Санкт-Петербурге (данные можно проверить в выписке из ЕГРЮЛ), значит, дело будет проходить в Арбитражном суде Санкт-Петербурга. Но согласно ст. 201.

1 закона о банкротстве банкротные судебные споры с застройщиком могут быть переданы в суд по адресу недостроенного дома или по месту жительства большинства дольщиков. Инициировать этот процесс может любой участник дела.

Защита прав дольщиков по договору долевого строительства в случае банкротства застройщика может быть осуществлена следующими способами:

  • признание права собственности на квартиру за дольщиком;
  • требования о передачи квартиры;
  • включение финансовых требований в реестр кредиторов;
  • передача недостроенного дома дольщикам для дальнейшего строительства по ст.201.10 закона о банкротстве;
  • передача недостроенного объекта новому застройщику в соответствии со ст. 201.15-1 закона о банкротстве.

Многие дольщики, ожидающие квартир, задаются вопросом, что делать, если застройщик банкрот? Выше мы перечислили несколько способов защиты прав дольщиков при банкротстве строительной организации. Как понять, какой из них подойдет именно в вашей ситуации? Рассмотрим эти варианты подробнее.

Прежде всего, стоит помнить, что после введения процедуры наблюдения в отношении вашего застройщика все финансовые вопросы и вопросы, связанные с передачей жилья будут решаться только в арбитражном суде, который ведет дело по банкротству. То есть все указанные нами выше меры защиты прав дольщиков будут решаться в судебном порядке.

Самый простой и быстрый способ решения вопроса – подача иска о признании права собственности на квартиру. Но данный способ возможен только при наличии следующих условий:

  • дом введен в эксплуатацию;
  • между застройщиком и дольщиком подписан акт приема-передачи квартиры до принятия судом заявления о банкротстве застройщика.

Это практически идеальная ситуация и встречается нечасто. Чаще бывает, что застройщик банкротиться, а дом не достроен. В этой ситуации юрист по строительным спорам посоветует обратиться в арбитражный суд с иском о включении в реестр требования о передаче жилого помещения. Правила подачи такого иска указаны в ст. 201.6 закона о банкротстве.

Если ваш дом уже достроен, но акт передачи квартиры еще не подписан или подписан уже после принятия судом заявления о банкротстве застройщика, то вам также придется руководствоваться указанной выше нормой.

Вместе с иском в суд нужно обязательно представить следующие документы:

  • договор, заключенный с застройщиком и направленный на передачу квартиры;
  • доказательства оплаты жилья.

Это не полный перечень бумаг, которые предстоит собрать. Полный пакет документов можно собрать исходя из конкретной ситуации. В этом вам может помочь юрист по долевому строительству.

Отдельно хотелось бы остановиться на документе, который можно будет отнести к договору, направленному на передачу квартиры в соответствии с законом о банкротстве. В суд в качестве ваших с застройщиком договорных отношений можно предоставить один из следующих договоров:

  • ДДУ;
  • договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
  • предварительные ДДУ или купли–продажи жилья;
  • договор займа, основное обязательство в котором передача жилья в собственность после завершения строительства в качестве возврата займа;
  • договор простого товарищества, заключенный в целях строительства МКД и получения в собственность квартире в этом доме;
  • другие сделки, которые направлены на строительство МКД и получения в нем квартиры на праве собственности.

Также суд удовлетворит ваши требования, если вы:

  • получили вексель, которым можно расплатиться за квартиру;
  • внесли финансовые средства в ЖСК для строительства МКД;
  • внесли деньги или другое имущество в складочный капитал товарищества на вере для получения квартиры в собственность.

Как показывает практика подтвердить оплату стоимости квартиры можно не только платежными документами из банка, но и кассовыми документами, полученными у застройщика, если оплату вы производили непосредственно в кассу. Даже если в строительной компании не отразили в своих внутренних документах поступление оплаченных вами финансовых средств.

Пример из судебной практики. Участник долевого строительства частично оплатил стоимость квартиры на банковский счет застройщика, часть средств внес непосредственно в кассу строительной компании.

В суд он обратился с иском о включении в реестр требований о передаче жилого помещения и предоставил, в том числе копии квитанций к приходным кассовым ордерам.

Но изначально суд отказал ему, так как в бухгалтерской документации застройщика не отражено поступление денежных средств участника строительства и отсутствуют данные об их зачислении на его счет в банке. 

Вместе с тем, Верховный суд РФ поддержал требования дольщика.

Суд указал, что нарушения, допущенные должностным лицом застройщика-банкрота при ведении кассового учета, не могут быть основанием для лишения дольщика права на заявление своих требований по включению в реестр.

Кроме того, суд отметил, что наличие у строительной компании расчетного счета не исключает возможность внесения финансовых средств непосредственно в кассу организации.

Верховный суд РФ обратил внимание на то, что участник долевого строительства подтвердил свои финансовые возможности на дату заключения ДДУ, предоставив в суд копии договоров, которые отражают продажу жилого помещения  и доли в уставном капитале. На вырученные средства он смог купить квартиру у строительной компании (Определение ВС РФ от 29.09.2015 года по делу №307–ЭС15-8607).

Следующий способ защиты прав дольщиков при банкротстве застройщика – требование о включении финансовых требований в реестр кредиторов. В данном случае дольщик сможет рассчитывать на получение внесенных средств обратно. В предыдущем же примере (включение требований в реестр о передаче жилого помещения) дольщик претендует на получение квартиры.

Если сравнивать два этих способа защиты прав дольщиков, то стоит отметить, что наиболее предпочтительным является требование о передаче квартиры. Ведь в данном случае достигается цель заключения договора – получение жилья, стоимость которого могла значительно вырасти с момента заключения договора и оплаты его стоимости.

Кроме того, практика показывает, что только в редких случаях от компаний-банкротов можно добиться выплаты денежных средств. Даже если это произойдет, то ждать придется очень долго. Ведь процесс банкротства очень длительный.

Оценить реальную возможность получения денег с застройщика-банкрота поможет опытный юрист по строительным спорам.

Обратите внимание! Участник строительства имеет право самостоятельно выбрать, какое из требований ему предъявить – включение в реестр о передаче жилого помещения или предъявить денежные требования.

Пример из судебной практики. Участник долевого строительство изначально при банкротстве застройщика через суд добился включения его денежных требований в реестр кредиторов. Затем дольщик передумал и обратился в суд с иском о внесении изменений в реестр кредиторов и просил включить его требования в реестр о передаче жилого помещения. То есть хотел получить уже не деньги, а именно квартиру.

Судом было отмечено следующее – по существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра денежных требований.

Возможность замены денежных требований дольщика на требования о передаче жилья законодательством о банкротстве не предусмотрена.

Поэтому суд отказал в изменении требований дольщика (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 июня 2016 года  по делу №А40-91655/10-88-351).

В противоположной ситуации Верховный суд РФ высказал иной подход.

Дольщик изначально просил включить его требования в реестр жилых помещений, а затем решил, что деньги ему нужнее и подал иск об установлении денежного требования.

ВС РФ встал на сторону участника долевого строительства и подтвердил законность «трансформации» его требований из жилищных в денежные (Определение ВС РФ от 21 января 2016 года № 304-ЭС15-12057).

Два оставшихся способа защиты прав дольщика на получение жилья – передача объекта самим дольщикам через ЖСК или новому застройщику для дальнейшего строительства происходит при поддержке управляющего, который участвует в процедуре банкротства застройщика. Для применения указанных процедур необходимо, чтобы соблюдался целый перечень условий, отраженных в ст. 201.10 и 201.15-1 закона о банкротстве.

Одной из востребованных услуг в юридической практике является защита прав дольщиков в Санкт-Петербурге. Чтобы выбрать наиболее подходящий способ защиты прав необходимо детально оценить и финансовое состояние строительной компании, и положение дел на объекте. Адвокаты по строительным спорам в СПб помогут вам решить проблемы, связанные с банкротством застройщика:

  • проконсультируют по всем интересующим вопросам;
  • подберут стратегию дальнейших действий исходя из вашей ситуации;
  • подготовят необходимые документы для обращения к арбитражному управляющему, конкурсному управляющему;
  • подадут в суд соответствующий иск;
  • представят ваши интересы в суде и при общении с другими государственными органами, а также должностными лицами организаций в рамках дела о банкротстве.

Источник: http://trdat.ru/zastrojshhik-bankrotitsya-chto-delat-dolshhiku/

Ссылка на основную публикацию