Риски покупателя при покупке квартиры менее 3 лет в собственности

Покупка квартиры — это важный момент в жизни каждого человека. Данная инвестиция не только является крупной, но и подвергается определенному риску.

«Квартира в собственности менее 3 лет» — такие заголовки объявлений сегодня встречаются очень часто. Большинство людей не понимают, для чего в объявлении продавец указывает такие подробности.

Как же избежать ошибок и купить квартиру без риска? Для этого необходимо детально ознакомиться со всеми формальностями и условиями купли и продажи.

Риски покупателя при покупке квартиры менее 3 лет в собственности

Правила безопасности при покупке недвижимости

Риски при приобретения квартиры на сегодняшний день очень велики. Как не попасться на обман риэлтора и продавца? Как обезопасить себя во время купли-продажи жилого помещения? Потенциальный покупатель, чтобы не быть обманутым, должен обращать внимание на такие детали, как история жилого объекта, документы на квартиру, претенденты на жилплощадь, соответствие жилья документам.

Перед оформлением документов покупки необходимо детально изучить историю жилья. Следует знать ответы на ряд вопросов:

  • кто сейчас владелец квартиры;
  • кто был раньше владельцем;
  • кто прописан в этой квартире;
  • сколько проживает непрописанных жильцов.

Что касается бумаг, перед оформлением необходимо тщательно изучить документы на жилое помещение. Очень часто мошенники используют фальшивые документы.

Кроме того, покупатель должен быть уверен, что приобретает квартиру легально, а жилье должно соответствовать документам. Вот, например, несколько уточняющих вопросов, которые следует задать собственнику, если была реконструкция квартиры: «Была ли перепланировка квартиры законна?», «Управляющие службы давали согласие на перенесение коммуникаций?».

Необходимые документы на квартиру

Покупка квартиры — это серьезная сделка, поэтому важно при оформлении договора быть осведомленным в необходимом пакете документов.

Большинство покупателей думают, что все вопросы по купле-продаже можно переложить на агента по недвижимости. Нужно помнить, что он не несет финансовой и правовой ответственности за подписание сделки.

Агент по недвижимости только предоставляет информационные услуги.

Риски покупателя при покупке квартиры менее 3 лет в собственности

Квартиры обычно могут быть первичными или вторичными. Во время покупки в новостройке клиент может приобрести жилье уже в сданном доме или участвовать в долевом строительстве. Процедуры покупки жилья в уже сданном новом доме и процедуры приобретения жилья на вторичном рынке одинаковые.

Если клиент участвует в долевом строительстве, то сначала с ним заключают договор долевого участия (ДДУ), а после постройки здания покупатель оформляет право на собственность. Для того чтобы зарегистрировать ДДУ, от клиента требуется:

  • заявление (бланк заявления можно получить на месте);
  • договор ДУ;
  • чек об оплате госпошлины в размере 100 рублей плюс копия чека.

Подводные камни во время покупки недвижимости

Во время продажи главная цель продавца — это как можно больше заработать на сделке. Для того чтобы не приобрести жилье, которое не будет соответствовать цене, следует остерегаться банальных ошибок. Частые ошибки во время покупки:

  1. Покупка квартиры в спешке. В данном вопросе не следует спешить, и перед оформлением документов нужно посмотреть хотя бы десять вариантов.
  2. Приобретение жилья в летний период. Для того чтобы выявить погрешности помещения, нужно рассматривать варианты осенью или зимой. Тогда можно понять, насколько хорошо отапливается помещение, течет ли крыша, проверить стены на наличие плесени.
  3. Окна и вид из них. Нужно обратить внимание, нет ли под окнами стройки или шумной магистрали.
  4. Перепланировка помещения. Чтобы избежать проблем с законом, план квартиры должен соответствовать паспорту БТИ.
  5. Электроснабжение помещения. Согласно законам РФ, для того чтобы переносить розетки, владелец должен иметь проект электроснабжения жилого объекта.
  6. Осмотр жилья вечером. Специалисты советуют осматривать жилье днем, чтобы увидеть все погрешности помещения.
  7. Отказ от помощи юриста. Во время покупки недвижимости необходимо воспользоваться услугами юриста. Это поможет избежать проблем в дальнейшем.

Риски покупателя при покупке квартиры менее 3 лет в собственности

Возможные способы мошенничества во время купли-продажи помещения для проживания

Как обезопасить себя и не попасть на мошенника? Сегодня квартирные аферисты работают по таким схемам:

  1. Многократная продажа жилья. Во время такой сделки мошенники дают фальшивые документы и требуют полную оплату после регистрации нотариусом.
  2. Продажа чужой квартиры. Жулики подготавливают неправдивый пакет документов на арендованную квартиру и пытаются продать ее.
  3. Уплата аванса. Аферист требует аванс от покупателя, после чего жулик быстро исчезает.

Для того чтобы не попасться на обман, необходимо соблюдать некоторые рекомендации:

  1. Следует заключать договор купли-продажи в присутствии юриста.
  2. Необходимо просить все копии подписанных документов владельца квартиры.
  3. Перед оформлением договора следует как можно больше узнать информации о владельце.
  4. Покупатель во время заключения договора имеет полное право вносить свои изменения. Если продавец будет запрещать ввод изменений, то следует отказаться от такого договора.
  5. Во время заключения сделки должны присутствовать два лица. Они смогут быть свидетелями в суде, если возникнут какие-то проблемы.

Покупка жилья, которое находится в собственности менее 3 лет

Продажа квартиры меньше 3 лет в собственности обусловлена условиями и порядками, которые прописаны в 220 статье Налогового Кодекса Российской Федерации.

Если стоимость жилья больше одного миллиона рублей, то закон обязывает продавца заплатить налог на доход с продажи жилищного помещения.

Если продающаяся квартира в собственности менее 3 лет, налог составляет тринадцать процентов от общей стоимости жилья.

Риски покупателя при покупке квартиры менее 3 лет в собственности

Многие продавцы могут пытаться обхитрить закон и не заплатить полагающийся налог. Они предлагают покупателю подписать договор на сумму меньше одного миллиона рублей и заплатить недостающую часть неофициально. На такие сделки не следует соглашаться, так как можно вовлечь себя в большие неприятности.

Например, продавец может расторгнуть договор купли-продажи, и во время судебного заседания продавцу вернут квартиру, а покупателю — деньги, указанные в договоре. Если была осуществлена продажа квартиры меньше 3 лет в собственности, по закону должен быть оплачен налог.

В противном случае — это повлечет законное наказание.

Типичные риски

Покупка квартиры менее 3 лет в собственности может привести к большим рискам. Существуют несколько причин для беспокойства:

  1. Подаренная квартира менее 3 лет в собственности может вернуться к владельцу обратно, если с момента дарения прошло не больше трех лет.
  2. Может быть аннулирован договор, если в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные лица.
  3. Невозможно получить налоговый вычет с жилого объекта, если квартира в собственности менее 3 лет.

Такие риски возможны, но не во всех случаях. Сегодня квартира в собственности менее 3 лет, как правило, не несет с собой в придачу проблемы и заботы покупателю. Хотя, конечно, всегда бывают исключения. Можно попасть на мошенников, жилье с долгами или в залоге.

Риски покупателя при покупке квартиры менее 3 лет в собственности

Риски во время приобретения жилья по доверенности

Во время приобретения квартиры по доверенности существуют свои риски. Три основных угрозы:

  1. Приобретение квартиры по поддельной доверенности.
  2. Отчуждение собственности из-за просроченной или отозванной доверенности.
  3. Смерть собственника, от которого действует доверенное лицо. В этом случае лучше встретится с владельцем и договориться о том, что покупатель будет сам заниматься оформлением без посредника.

Если владельцев имущества несколько, то необходимо получить письменный отказ от каждого собственника.

Из чего должна состоять подлинная доверенность

Для того чтобы удостовериться о подлинности доверенности, следует ее проверить на действительность. В неподдельном документе должны быть указаны:

  • паспортные данные доверителя (ФИО, дата рождения, место прописки, серия и номер паспорта);
  • данные о доверенном лице;
  • адрес отчуждаемого жилья;
  • подпись того, кто выдал эту доверенность;
  • удостоверительная надпись и нотариальная печать.

Риски покупателя при покупке квартиры менее 3 лет в собственности

Риски во время покупки жилья, полученного путем наследства

Продавцом может быть человек, который получил в наследство квартиру от другого лица. Необходимо знать нюансы такого наследства:

  • наследство может переходить вместе с долгами;
  • наследство может переходить к наследнику, будучи в залоге; в такой ситуации он не имеет право распоряжаться наследством;

Несколько проблем, которые могут возникнуть:

  • подача иска в суд с целью разорвать сделку наследства;
  • обременение квартиры, например, если была подписана долгосрочная аренда, то такой договор остается законным, даже если меняется собственник.

Проверка на чистоту квартиры с юридической стороны

Для того чтобы обезопасить себя и не попасть в махинацию мошенника, необходимо проверить квартиру на юридическую чистоту. Новому собственнику нужно:

  • узнать о сроках вступления права на наследство;
  • обратиться к нотариусу, который оформлял наследство, чтобы предотвратить появление других преемников.

Оспаривание сделки

Существуют случаи, когда покупатель становится инициатором расторжения договора купли-продажи. В соответствии законом (статья 450 ГК России) аннулировать сделку можно на законном основании:

  • если продавец серьезно нарушил подписанный договор;
  • в том случае, если условия сделки противоречат нормативно-правовым актам;
  • в случае ущемление прав третьего лица (наследника);

Данный вопрос можно решить двумя способами: по обоюдному согласию сторон или в суде, если одна из сторон не хочет разрывать договор.

Риски покупателя при покупке квартиры менее 3 лет в собственности

Обмен квартиры в собственности менее 3 лет

Обмен жилищных помещений сегодня стал актуальным. У многих возникают вопросы:

  • Квартира, находящаяся в собственности менее 3 лет, подлежит обмену?
  • Обязаны ли собственники платить налог во время обмена?

Если жилье было в достоянии меньше 3 лет, то владелец освобождается от оплаты налога во время обмена жилья, претендуя на налоговый вычет. Такой вычет как раз равняется тринадцати процентам от общей суммы жилья.

Но если срок владения превышает хотя бы на один месяц, то собственник обязан заплатить государству налог, для того чтобы сделка считалась действительной и была зарегистрирована.

Все законы РФ по обмену квартир прописаны в Гражданском кодексе (статья 567), а в статье 217 НК указан размер налога для оплаты.

Источник: https://BusinessMan.ru/kvartira-v-sobstvennosti-menee-let-kak-prodat-pokupka-kvartiryi-riski.html

Чем грозит продажа квартиры, находившейся менее 3 лет в собственности?

Покупка недвижимости — это серьёзная сделка. Люди тратят на приобретение жилья свои многолетние сбережения, продают собственность, чтобы иметь возможность внести необходимую сумму.

К сожалению, бизнес, где заключаются соглашения на несколько миллионов рублей, а именно столько может стоить квартира, привлекает мошенников.

Рассмотрим, какие риски существуют для покупателя квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, и как их избежать.

Почему именно 3 года

Откуда взялся этот срок в три года? Дело в том, что недвижимое имущество, которое находится в собственности владельца менее трёх лет, продаётся и покупается по определённым условиям.

Читайте также:  Договор задатка (соглашение) при покупке квартиры, образец

Риски покупателя при покупке квартиры менее 3 лет в собственности

Для некоторых сделок в 2016 году, 1 января, срок был увеличен до 5 лет. Это касается договора купли-продажи и инвестирования.

Неудобства, связанные с налогами, существуют и для покупателя. При покупке первого жилья, которое находилось у продавца менее трёх лет, покупающий не может обратиться в ИФНС и получить за него налоговый вычет.

Способы обмана

Покупка квартиры, которая менее 3 лет в собственности находится, сопряжена с большими рисками. Существует несколько распространённых схем мошенничества, которыми пользуются недобросовестные продавцы:

  1. Риски покупателя при покупке квартиры менее 3 лет в собственностиПродажа по поддельным документам. Чаще всего подделывают доверенности, когда квартиру продаёт не владелец, а его доверенное лицо. Возможен другой вариант — недвижимость находится в общей долевой собственности, продавцом является муж, а доверенность от жены подделана. Но иногда мошенничество достигает огромных масштабов — ненастоящими являются полностью все документы и квартира, а истинные владельцы даже не знают, что их собственность продана.
  2. Признание сделки недействительной. Через некоторое время после того, как было заключено соглашение купли-продажи, бывший владелец обращается в суд для признания договора незаконным. Основания могут быть самыми разными: совладелец был не в курсе продажи, в квартире прописаны несовершеннолетние дети, жилплощадь была подарена предыдущему собственнику и даритель решил отозвать дарственную, дом достался по наследству и появились другие наследники.
  3. Продажа квартиры нескольким покупателям. В то время, пока покупатели будут спорить, кто же теперь считается новым владельцем квартиры, мошенник скрывается с полученными деньгами.

Стоит сказать, что и со стороны покупателей могут совершаться мошеннические действия. Они могут уговорить продавца указать в договоре сумму в 1 млн рублей, чтобы тот не оплачивал подоходный налог. Как все понимают, остатка можно так и не дождаться.

Что должно насторожить

Риски для покупателя квартиры, находящейся в собственности владельца менее 3 лет, можно сократить, если обращать внимание на спорные моменты. Есть несколько тревожных звоночков, на которые следует обращать внимание при приобретении квартиры:

  1. Продажа по доверенности. Во-первых, срок её действия может закончиться до завершения сделки. Во-вторых, доверитель может аннулировать доверенность без уведомления своего доверенного лица. Тогда договор будет считаться недействительным.
  2. Есть ли среди прописанных лиц несовершеннолетние или недееспособные граждане. Это тоже может стать основанием для аннулирования сделки.
  3. При некоторых обстоятельствах зарегистрированные в квартире жильцы могут добиться права проживания в ней даже после продажи. Не думаем, что кому-то будет приятно жить на своей жилплощади, но с чужими людьми.
  4. Если недвижимость была получена по наследству, то на неё могут претендовать другие наследники. Если им заблаговременно не сообщили об имеющихся объектах наследования, то считается, что их права нарушены и они могут обратиться в суд.
  5. Риски покупателя при покупке квартиры менее 3 лет в собственностиТо же самое касается объектов, считающихся совместно нажитым имуществом. Супруги при разводе могут добровольно разделить собственность, не фиксируя этого документально. Если не было решения суда или нотариальной заверки, такая собственность продолжает считаться общей. В течение 3 лет после продажи совместной квартиры бывший супруг может обжаловать сделку, как нарушающую его права.
  6. Если владелец получил недвижимость в результате договора дарения, то предыдущий собственник в течение 3 лет может отозвать дарственную.
  7. Квартира находится под обременением.

Конечно, наличие одного или нескольких пунктов из этого списка не говорит о том, что продавец мошенник, в жизни бывают разные случаи, когда требуется срочная продажа недвижимости или владелец сам может не знать некоторых нюансов. Но купля-продажа новой квартиры сопряжена с большими денежными рисками, поэтому при малейших сомнениях от сделки лучше отказаться.

Проверка квартиры

Риски покупателя при покупке квартиры менее 3 лет в собственностиНа слова продавца надеяться не стоит, лучше проверить покупаемое жильё самостоятельно. Для начала стоит получить выписку из домовой книги, которая покажет, кто зарегистрирован на интересующей жилплощади. Следующим шагом будет обращение в ЕГРП с просьбой о получении расширенной выписки, которая покажет следующую информацию:

  • кто является владельцем квартиры;
  • кто ранее владел этой жилплощадью;
  • список зарегистрированных лиц;
  • данные об уплате подоходного налога на недвижимость;
  • существует ли обременение.

За такую справку потребуется заплатить государственную пошлину, но её размеры не идут ни в какое сравнение с теми денежными средствами, которыми рискует покупатель.

Обязательно нужно сравнить изначальный план квартиры с имеющимся. Не было ли перепланировки? Если имеются изменения, необходимо проверить, согласованы ли они и внесён ли налог.

Конечно же, нужно обратить внимание на заполнение договора. Он должен быть оформлен юридически грамотно, иначе его можно будет оспорить в суде. Договор должен содержать следующую информацию:

  1. Дата и место заключения соглашения.
  2. Полные идентификационные данные сторон, включая ФИО, паспорт, ИНН, регистрацию.
  3. Характеристики объекта недвижимости, включая полный адрес, кадастровый номер, информацию из документов на жильё.
  4. Заверение об отсутствии обременений.
  5. Цена.
  6. Сроки на освобождение жилплощади предыдущими жильцами.

Что делать, если, несмотря на все предосторожности, факт мошенничества всё-таки имел место? Сразу же обращаться с заявлением в суд. Только через суд есть возможность вернуть денежные средства.

Однако это может затянуться, если физическое лицо-продавец объявит себя банкротом.

К тому же возвращены будут только те деньги, которые тратились на приобретение, расходы на осуществление покупки, ремонт квартиры возмещены не будут.

Сделки на большие суммы денег всегда сопряжены с риском, особенно когда это касается покупки недвижимости. Чтобы всё было оформлено правильно и без лишних волнений, лучшим вариантом будет обращения к квалифицированным юристам, которые смогут проверить и продавца, и квартиру и будут сопровождать сделку.

Источник: https://consultantor.ru/nedvizh/dogovor/prodazha-kvartiry-nahodivshejsya-menee-3-let.html

Квартира меньше 3 лет в собственности — стоит ли покупать, риски

Главная / Покупка / Квартира меньше 3 лет в собственности — стоит ли покупать, риски

Риски покупателя при покупке квартиры менее 3 лет в собственности

Однако для тех, кто изучил юридическую и правовую сторону приобретения жилого помещения, понимает, что такое упоминание представляет собой лакмусовую бумажку, предупреждая об определенных рисках. Итак, что значит – квартира в собственности менее 3 лет и стоит ли рассматривать подобные объявления о продаже?

Справка: Недвижимость в собственности менее 3 лет говорит о том, что право на имущество было зарегистрировано не ранее трех лет назад. Чтобы проверить этот аспект, затребуйте у продавца свидетельство о государственной регистрации и обратите внимание на дату выдачи.

Продажа имущества менее 3 лет в собственности: налоговый сбор

Согласно актуальным изменениям в Налоговом кодексе Российской Федерации от января 2016 года собственники обязаны выплатить налог при продаже имущества, находящегося в праве собственности не менее пяти лет.

Ранее приобретенное имущество (до вступления в силу поправки в Налоговый кодекс) облагается налогом при акте продажи только в течение трех лет.

Аспект о налоговых сборах очень важен не только для продавцов, но и покупателей, поскольку такая сделка будет сопряжена с определенными трудностями.

Налоговый вычет:

  • Если собственник имущества, выставленного на продажу и находящегося в собственности менее трех лет, получил недвижимость по безвозмездному договору (к примеру, вступление в наследство, дарственная, приватизированное жилье), то он имеет законное право на вычет в сумме 1 миллиона рублей.
  • Налоговый вычет для тех, кто оформил право собственности более трех лет назад, равен стоимости продаваемой недвижимости.

Опасность приобретения недвижимого имущества в собственности до трех (а согласно последним данным до пяти) лет заключается в том, что нечистые на руку продавцы после получения налогового вычета пытаются аннулировать состоявшуюся сделку. Рассмотрим самые распространенные схемы мошенничества и способы избежать непредвиденных ситуаций.

Риски при покупке жилья: популярные схемы мошенничества

Сумма налога, уплачиваемого продавцом по завершению сделки о купле-продаже недвижимого имущества, равна 13% (налог на доходы физических лиц) при этом в качестве налогооблагаемой базы понимают разницу между стоимостью покупки и продажи объекта.

Приобретенное недвижимое имущество

Продавец указывает в расходной части сумму, прописанную в договоре о купле-продаже, а также затраты на улучшение жилищных условий и расходы по ипотеке. Каждая статья расходов подтверждается документальным обоснованием.

Полученное по безвозмездному договору

Собственник имеет право указать в расходах сумму не более 1 миллиона рублей, если он унаследовал, получил в дар или приватизировал квартиру.

Следует обратить внимание на то, что данная сумма определена на один объект недвижимости. Это означает, что если на продажу выставлена доля, тогда можно получить соответственную сумму при вычете (до 1 миллиона рублей).

Однако важно понимать, что при продаже сразу нескольких долевых частей сумма вычета не увеличивается.

В городах с многомиллионным населением нередко текущая стоимость жилья значительно разнится с ценой покупки. Таким образом, при продаже собственник может получить налоговый вычет в размере полумиллиона и выше.

Мошенники разработали несколько вариантов заработка на налоговых вычетах, которые основаны на признании недействительным договора о купле-продаже квартиры. Кроме того, существуют другие виды мошенничества, затрагивающие кошелек покупателя:

Фальсификация документов

Риски покупателя при покупке квартиры менее 3 лет в собственности

Аннулирование договора в судебном порядке

После завершения операции купли-продажи бывший собственник жилого помещения подает исковое заявление,  указывая в нем меньшую стоимость.

Согласно постановлению суда проданное имущество возвращается собственнику, но покупатель получает сумму, указанную в иске. При желании постановление суда можно обжаловать.

Решению в пользу пострадавшего поспособствуют свидетельские показания других обманутых покупателей.

Закон «О банкротстве физических лиц» повышает риск финансовых потерь покупателя при признании договора о купле-продаже недействительным. Если продавец, подавший исковое заявление в суд для аннулирования соглашения, будет признан банкротом, то возмещение стоимости квартиры покупателю будет невозможным.

Оформление параллельной продажи квартиры

Мошенники находят сразу несколько покупателей и одновременно оформляют договор о купле-продаже, заверяя документацию в разных юридических конторах. После завершения нескольких актов о продаже квартиры, аферисты исчезают.

Случаи мошенничества на рынке недвижимости чаще встречаются в крупных городах, где стоимость квадратного метра на порядок выше, чем в провинции.

Как минимизировать риски финансовых потерь?

Покупка недвижимого имущества не терпит спешки и потребует повышенного внимания, начиная с поиска подходящих вариантов.

Чтобы свести риски возникновения проблем после покупки жилья, к выборке предложений стоит подходить очень избирательно.

По возможности избегайте объявления с пометкой «в собственности менее трех лет», но если все же вам приглянулась квартира из этой категории, обязательно проверьте:

Читайте также:  Переоформление квартиры по договору дарения между родственниками

Причину продажи недвижимости и непосредственно самого продавца

В первую очередь, подозрение должен вызвать продавец, действующий по доверенности. Главным образом, следует обратить внимание на срок истечения доверенности.

Если на момент заключения договора о купле-продаже, документ о передаче полномочий окажется просроченным, сделка будет признана нелегитимной.

Чтобы обезопасить свои финансовые накопления, важно лично нанять высококвалифицированного нотариуса, который мог бы контролировать чистоту совершаемой сделки.

При проверке документов, удостоверяющих личность продавца, следует отметить для себя место постоянной регистрации: по статистике приезжие граждане чаще всего являются мошенниками.

Документацию на приобретаемое жилое помещение:

Кроме подтверждения об уплате налога, домовой книги и другой обязательной документации, важно запросить расширенную выписку из домовой книги. В этом документе указываются все лица, проживавшие на территории квартиры. Расширенная выписка позволит вам ознакомиться с подробной историей приобретаемого недвижимого имущества.

Важно проверить, нет ли в выписке лиц, которые могут вернуться по закону. Фактор риска увеличивается, если на данной территории были зарегистрированы несовершеннолетние лица. В этом случае потребуется разрешение попечительского совета.

Не соглашайтесь подписывать договор о купле-продаже до предоставления полного пакета оригинальных документов на недвижимость.

  • Нюанс: Договор о купле-продаже переданного имущества по завещанию или после вступления в наследства может быть аннулирован по решению суда, если были нарушены права наследников.

Помимо отсутствия надлежащей документации и других аспектов, сопровождающих покупку недвижимости, следует учесть и косвенные признаки непорядочности собственника: неоправданно заниженная цена (свыше 15%) и заявленная в предложении срочность.

Риски покупателя при покупке квартиры менее 3 лет в собственности

  • Что такое приобретательная давность на недвижимость;
  • Чем полезен аккредитив при покупке квартиры;
  • Что такое альтернативная сделка купли продажи.

С какими последствиями можно столкнуться, если не затребовать или своевременно не проверить предоставленную продавцом квартиры документацию:

  • В случае со столкновением с мошеннической аферой и при соответствующем постановлении суда, можно добиться полного возмещения затраченных денежных средств. Однако судебное разбирательство также потребует некоторых финансовых вложений и времени.
  • Полученная в дар собственность может быть возвращена дарителем, который вправе аннулировать дарственную в течение трех лет со дня ее вступления в силу.
  • Соглашение о купле-продаже квартиры, обремененной зарегистрированными в ней недееспособными или несовершеннолетними лицами, может быть оспорено в судебном порядке.
  • Если вы приобрели квартиру, переданную продавцу по наследству, а позднее наследники восстановили право собственности через суд, вам положена компенсация в сумме стоимости квартиры. Денежные средства, затраченные на оформление документов или улучшение жилищных условий, не подлежат возврату.

Продажа квартир, находящихся в собственности менее трех (пяти) лет – достаточно частое явление, поскольку на сегодняшний день предложение рынка недвижимости на 50% состоит из недавно приобретенного жилья в новостройках. Интенсивное строительство новых жилых объектов в последние годы способствует увеличению объемов продаж недвижимого имущества, зарегистрированного не более трех лет назад.

Во избежание финансовых потерь при столкновении с мошенническими аферами, следует с особой внимательностью отнестись к документальному оформлению сделки и максимально обезопасить себя от возможных необратимых убытков.

Источник: https://1pokvartire.com/menshe-3-let-v-sobstvennosti/

Продажа квартиры в собственности менее 3 лет — налоги и возможные риски

Если квартира, которую вы собрались продавать находится в собственности более 3 лет, то в этом случае налог с продажи квартиры платить не нужно. При этом сумма дохода не имеет значение. Данное положение изложено в пункте 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ.

Стоить отметить, что 3 года не являются календарными. Это 36 месяцев следующих подряд после приобретения квартиры. Период владения квартирой может начаться в любом месяце года. Определить срок владения квартирой можно по данным в Свидетельстве о праве собственности на квартиру, в котором указана дата регистрации прав на собственность (строка «Дата выдачи»).

Но, если возникла ситуация, при которой срочно нужно продать квартиру, а 3 года ещё не прошли, то тут возникает большое количество вопросов. Ответить на вопрос как продать квартиру, находящуюся в собственности менее 3 лет мы попробуем в нашей статье.

Риски покупателя при покупке квартиры менее 3 лет в собственности

Особенности при продаже

Продажа квартиры в собственности менее 3 лет ничем не отличается от обычной сделки – для ее заключения потребуется вполне стандартный набор бумаг и порядок действий:

  • заключение договора;
  • оплата;
  • регистрация собственности в органе ЕГРП со стороны покупателя;
  • получение оценочного сертификата при оформлении ипотеки со стороны продавца;
  • другие стандартные действия, присущие обычным сделкам по продаже.

Приватизированное жильё

При продаже приватизированной квартиры действует то же правило, что и в остальных случаях – до достижения отметки в 3 года необходимо уплачивать НДФЛ, после необходимость исчезает.

Также после реализации приватизированного жилья можно оформить возврат в налоговой службе, при помощи которого можно значительно сэкономить на оплате налога законным путем.

Подаренное жильё

На подаренную квартиру также распространяется необходимость уплаты налога в случае, если с момента дарения еще не прошло 3 года. Если хочется сэкономить на выплате налога, можно оформить денежный возврат, подав налоговую декларацию в ФНС после заключения сделки. Он станет хорошей финансовой подушкой в такой ситуации.

Особенности покупки квартиры менее 3 лет в собственности

НДФЛ выплачивают все физические лица с каждого дохода. В результате продажи квартиры физическое лицо получает прибыль, значит, он должен выплатить налог в пользу государства. На сегодняшний день налоговая ставка составляет:

  • Для резидентов – 13%;
  • Для нерезидентов – 30%.

Выплата налога

13% – это стандартный государственный обязательный налог – он накладывается на продажу собственной недвижимости, которая располагается в собственности у текущего продавца менее, чем 3 года.

Возможность получить имущественный вычет

Использовать налоговый вычет, суммой 1000000 рублей владелец имеет право один раз в год. Если вы планируете продавать не один объект за год, то применить вычет можно будет только относительно какой-то одной сделки.

Налог начисленный по ставке 13% нужно платить с суммы, превышающей 1 000 000 руб. Если продажная стоимость квартиры равна или меньше 1 млн., то налог с продажи квартиры платить не надо.

Основные критерии, где срок владения не важен

В налоговом кодексе указаны категории владельцев реализуемого жилья, для которых срок владения не важен.

Во-первых – это лица, которые приобрели жилье в кооперативном доме ЖСК. Во-вторых, получившие квартиру в наследство, но еще в третьих – это касается владельцев объектов, жилой недвижимости, возведенной до 1988 года.

Для начала необходимо разобраться, с какого момента начинается отчет трехлетнего срока для каждого документа:

  1. По наследству. Если же право на официальную собственность на полностью недвижимое имущество получены по наследству, тогда срок владения нужно отсчитывать с даты смерти предыдущего владельца.
  2. В кооперативе. Если это кооперативная квартира, то срок владения рассчитывается с момента полной выплаты всех денежных паев в полном объеме.
  3. До 1988 года. До 1988 года, оформление свидетельства прав на собственность, а также госрегистрации не требовалось.

Налогообложение

Если жильё менее 3 лет в собственности

Когда физическое или юридическое лицо является собственником недвижимости сроком владения менее 3 года и собирается выставить ее на продажу, он, помимо этого, обязуется уплатить предусмотренный государственный налог, общий размер которого равен 13%.

Он распространяется именно на тех лиц, кто, помимо этого, обладает еще и официальным правом непосредственно на саму квартира менее трех годов. При этом, проценты по выплатам налога для лиц, которые не считаются резидентами государства достигает отметки в 30%.

Если жильё более 3 лет в собственности

В ситуации, если недвижимое имущество находится у вас во владении свыше срока, равному 3 годам, оно налогом не облагается.

Риски покупателя при покупке квартиры менее 3 лет в собственности

Способы уменьшения дохода при расчёте налога с продажи квартиры

  • Самый популярный способ – это дождаться момента, когда квартира будет находиться в вашем распоряжении свыше 3 лет или же 4 года и так далее – это обусловлено тем, что после этого срока, платить никакие налоги нет необходимости.
  • Другим важным моментом является то, что налог оплачивается лишь с разницы в стоимости между продажей и покупкой.
  • Если человек купил квартиру (именно купит – не получит недвижимость в дар либо по наследству), а у на руках у него имеются документы, которые подтверждают все официальные расходы при приобретении, тогда необходимо заплатить официальный налог (стандартным размером в 13%) лишь со стандартной разницы в соотношении цены ее покупки и продажи.

Имущественный вычет

Если ваши официальные расходы на покупку составляли менее, чем 1 миллион рублей, тогда вам определенно нужно воспользоваться стандартным вычетом при реализации жилья или земли в размерах до 1 миллиона рублей.

Есть еще один относительно распространенный и весьма популярный вариант – это просто продавать собственные доли сразу по нескольким разным договорам.

В ситуации продажи недвижимого имущества, которое располагается в общей долевой собственности, ее полноценные размеры, удерживаемые на общий вычет также должен распределяться и между главными ее совладельцами согласно всем суммарным их общим долям.

Продать недвижимость за сумму менее 1 млн рублей

В случае реализации квартиры, официальное право на собственность, на которую также разделяют сразу несколько имеющихся собственников (любых граждан – как граждан РФ, но еще и граждан, которые не имеют Российского гражданства), налоговый вычет, который равный 1 миллиону рублей делится пропорционально на всех.

Продать квартиру по цене выше 1 миллиона рублей, предварительно уплатить требующийся налог в размере 13% и вернуть данный налоговый вычет, в тот же год приобрести другую квартиру.

Продать единственное жилье

Для того чтобы продать свое единственное жилье, условия стандартные и при этом одинаковые и производится продажа с учетом соответствующих налогов.

Продажа долей разным покупателям по разным договорам

Данный способ хоть и является одним из самых действенных, является самым труднозатратным как по времени, так и по потраченным силам.

Доходы минус расходы

В таком случае, если вы лично покупали квартиру именно за реальные деньги, то 13% вычитываются из разницы между декларированными суммами о покупке и продаже.

Читайте также:  Технический паспорт на дом, как получить, где, оформление

Как продать жильё при нескольких собственниках

Важно учитывать, что в случае, когда недвижимым имуществом владеет сразу несколько собственников, ее продажа может осуществляться как с оформлением нескольких отдельных договоров о сделке купли-продажи отдельных ее долей и, конечно же, без их выделения (одним договором). Во втором случае, это осуществляется по совместной договоренности между обеими сторонами.

Подача декларации

Подавать декларацию надо в следующем после покупки году до 30 апреля. Налог в соответствии с этой декларацией надо уплатить до 15 июля. Работать с бланками вполне можно самим, в них нет ничего сложного. Или можно обратиться к профессионалам.

Документы, которые необходимо предоставить вместе с декларацией:

  • Копия свидетельства о собственности.
  • Копия договора купли-продажи и акт приёма-передачи.
  • Копии документов об оплате. В случае сделки между физическими лицами достаточно фразы в договоре кули-продажи «все средства получены в полном объёме».
  • Документы, подтверждающие затраты на приобретение, если они необходимы: договор купли-продажи, передаточный акт, платёжные документы.
  • Договор дарения при продаже подаренного объекта.
  • Кадастровый паспорт, если цена по договору низкая, объект был подарен или перешёл по наследству.
  • Копия паспорта.
  • Заявление на вычет от продажи.
  • Для получения вычета от покупки необходим отдельный пакет документов.
  • Опись передаваемых документов.

Направить документы можно по почте или принести лично в налоговые органы. А также можно передать бумаги по доверенности, заверенной нотариусом. Рекомендуется оставить один экземпляр всего пакета у себя. Не забудьте оплатить налог после сдачи декларации.

Ответственность за неуплату налогов с продажи недвижимости

Отсутствие декларации от физического лица в установленные сроки и неуплата налога чреваты неприятностями:

  • При указании нулевого налога в декларации – штраф 1000 рублей.
  • Несвоевременная оплата – штраф от 5% до 30% от суммы.
  • При просрочке после 16 июля начисляются пени.
  • Налогоплательщику, отказывающемуся от налога более 600 миллионов, грозит уголовная ответственность.

Разобраться в налоговых тонкостях не так сложно, как кажется, на первый взгляд. Немного терпения и внимания, и вы сможете самостоятельно разобраться в любой ситуации.

Источник: https://homeurist.com/nedvizhimost/prodazha/v-sobstvennosti-menee-3-let.html

Квартира в собственности менее 3 лет риски

Квартира в собственности менее 3 лет риски покупателя при покупке и как уменьшить опасности при приобретении недвижимости читайте в статье!

Любые операции купли-продажи, связанные с недвижимостью, находившейся в собственности владельца менее трех лет, предусматривают обложение полученного продавцом дохода налогом в размере 13%.

Риск покупки квартиры менее 3 и 5 лет в собственности

Риски покупателя при покупке квартиры менее 3 лет в собственности

Для отдельных сделок с начала 2016-го года предусматривается увеличенный срок владения, равный 5 годам. В частности такая норма распространяется на инвестиционные операции с жильем.

Читайте про риски покупки квартиры с обременением

Существенные риски несет в себе такая сделка и для покупателей:

  • Возможность отмены сделки.
  • Невозможность получения налогового вычета.

Покупка жилья, полученной продавцом на основании договора дарения, может быть возвращена дарителю в случае оспаривания им факта дарения, что автоматически сделает любые действия продавца жилья незаконными.

Для квадратных метров, полученных продавцом через процедуру наследования, существует риск оспаривания завещания другими собственными, что в случае его изменения по решению суда, сделка будет признана недействительной.

Опасностью является и попытка снижения размера уплачиваемых налогов за счет снижения стоимости объекта недвижимости в заключаемом договоре. В случаях, если операций я жильем будет признана недействительной, покупатель будет обязан вернуть квартиру предыдущему владельцу, но претендовать он сможет только на возмещение суммы, отраженной в договоре, а не фактически уплаченной приобретателем.

  • При подаче иска несогласные с завещанием могут опираться на нереальность указанной в документе стоимости покупки (сильное занижение), указывая на недееспособность продавца, и зачастую суды встают на их сторону.
  • Предшествующие владельцы имеют возможность оспаривать продажу жилья нынешнему владельцу, в то время как последний покупатель в данном случае рассматривается законом в качестве третьей стороны, не способной защищать собственные интересы путем подачи собственных заявлений и исков.
  • При наличии у жилплощади с обременениями длительностью менее трех лет, существуют риски требования со стороны кредиторов для ее использования при погашении имеющихся задолженностей.
  • Наличие любых лиц, прописанных в приобретаемой недвижимости, оставляет за ними право в дальнейшем при помощи судебных органов оспорить проведенную между сторонами сделки с учетом собственных интересов.

Это интересно: риски сдачи квартиры

  1. Совместное владение «квадратами» несколькими лицами создает риски дальнейшего оспаривания кем-то из них результатов сделки с необходимостью отмены уже оформленной операции.
  2. Оспорить продажу объекта могут и в случаях, когда собственником выступало несовершеннолетнее лицо, а при проведении сделки не было получено предварительное разрешение от представителей органов опеки.
  3. При покупке приватизированной ранее на платной основе жилой площади, с еще непогашенными выплатами, уполномоченный орган будет требовать возврата причитающихся средств с нового собственника.
  4. Покупка у владельцев, разводящихся на момент сделки, в дальнейшем может быть отменена при принятии судом соответствующего решения после искового обращения бывших супруга или супруги.

Как купить квартиру менее 3 лет в собственности без рисков

  1. Полностью от рисков избавиться нельзя, но можно минимизировать их.

    Для этого потребуется:

  2. Внимательно изучить мотивы продающей стороны;
  3. Ознакомиться с выпиской из ЕГРН, содержащей сведения о владельцах;
  4. Выяснить наличие у правообладателей долгов перед службами ЖКХ;
  5. Выяснить наличие долгов по обязательным платежам;
  6. Использовать услуги нотариуса, способного оперативно выявить наличие обременений;
  7. Убедиться в отсутствии требований со стороны дарителя или иных наследников на объект;
  8. При составлении договора отражать только реально уплачиваемую сумму.

Вы узнали про риски покупателя при покупке квартиры менее 3 и 5 лет в собственности и как из бежать опасностей при приобретении такой недвижимости.

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/kvartira-sobstvennosti-menee-3-let-riski.html

Что такое "Собственность менее 3 лет"? | Частный риэлтор в Москве

«Собственность менее 3 лет» буквально означает, что собственник зарегистрировал право собственности на объект недвижимости менее 3 лет назад. Т.е. с даты выдачи Свидетельства о государственной регистрации права еще не прошло полных 3 года.

«Свежая собственность» является существенным условием при купле-продаже недвижимости. Продавец «попадает» на налог (НДФЛ 13%), а для покупателя могут возникнуть неприемлемые риски.

Если продавец получил собственность по безвозмездному договору (например, приватизация, дарение или наследство), то имеет право на налоговый вычет в 1 млн руб. Если же праву собственности исполнилось более 3 лет, то продавец имеет право на налоговый вычет, равный стоимости проданного объекта недвижимости.

Свидетельство на собственность после 01 января 2016 года — срок 5 лет

Для объектов недвижимости, свидетельство по которым получено после 1 января 2016 года и которые были приобретены по договору купли-продажи или инвестирования, срок уплаты НДФЛ 13% с полученного дохода от продажи недвижимости увеличен до 5 лет.

Какой налог при собственности менее 3 (или 5) лет?

Продавец должен уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) 13%. Налогооблагаемая база — разница расходами на покупку объекта недвижимости и стоимостью его продажи.

Если объект недвижимости был приобретен, то продавец в расходах на покупку объекта может указать стоимость по договору купли-продажи и добавить расходы по ипотеке и расходы на произведенные улучшения.

Расходы должны быть подтвержены документально.

В случае если продавец получил объект в собственность на безвозмездной основе — дарение, приватизация и наследование, то он может в расходной части указать только 1 млн рублей.

Сумма в 1 миллион рублей определена для одного объекта недвижимости (комната, квартира и т.д.), и если продается доля в праве, то в налоговый вычет можно получить соответствующую долю от 1 млн рублей.

Как вы уже понимаете, ситуация, когда продавцы рассчитывают получить по 1 млн налогового вычета на каждую долю, в корне не верна, и предвещает конфликтные ситуации по концу налогового года

В Москве при разнице стоимости в 4 млн руб. налог составит 520 тысяч руб. — очень существенная сумма для продавца. И очень часто продажа объекта недвижимости со «свежей собственностью» сопряжена с различными уловками. Основная уловка — занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи до 1-2 млн рублей.

Но квартиры с заниженной стоимостью имеют низкую привлекательность в глазах покупателя, и продать можно только при существенном снижении цены продажи. 1 октября 2015 года вступил в силу Закон «О банкротстве физических лиц»), и привлекательность квартир с заниженность стоимостью упала «до плинтуса».

Кадастровая стоимость в договоре купли-продажи

В сделках с недвижимостью после 01 января 2016 стоимость объекта недвижимости не должна быть ниже 70% от кадастровой стоимости. Это в первую очередь касается сделок в Москве, потому что в стоимость квартиры в 1 млн рублей в регионах незначительно отличается от кадастровой.

Каковы риски «собственности менее 3 лет» для покупателя?

Объектов недвижимости с собственностью менее 3 (или 5) лет достаточно много на рынке: это все «вчерашние новостройки» и дома в новых кварталах и это квартиры в старом жилом фонде.

Причем, если «вчерашние новостройки» обычно имеют разницу до 30% в стоимости, то по квартирам старого жилого фонда, полученным в собственность на безвозмездной основе (дарение, приватизация и наследство), разница в стоимости составит 70-95%.

Основной риск покупателя при покупке недвижимости — признание договора купли-продажи ничтожным. Возникает «реституция» прав и обязанностей сторон по договору: объект недвижимости передается назад продавцу, а продавец обязан вернуть полученные деньги покупателю. Кроме этого, виновная в признании договора ничтожным сторона возмещает другой стороне понесенные расходы.

И если с возвратом собственности продавцу, то возврат денег в большинстве случаев невозможен: деньги потрачены, и доход у ответчика минимальный.

С вступлением в силу Закона «О банкротстве физических лиц» риски при покупке квартир с заниженной стоимостью возросли многократно.

Дополнительным обстоятельством, которое может проявиться в течении 1-3 лет с момента совершения сделки с недвижимостью, возникает возможное банкротство продавца, что вкупе с неплатежеспособностью многократно увеличивает финансовые риски покупателя.

Более подробное рассмотрение рисков покупателя и способы минимизации рисков рассмотрено в соответствующей статье — Риски при покупке квартиры и их минимизация.

Источник: https://www.realtor-pro.ru/chto-takoe-sobstvennost-menee-3-let

Ссылка на основную публикацию