Пошаговая инструкция продажи квартиры: с чего начать, что нужно знать

К поиску ответа на вопрос, с чего начать продажу квартиры, действуя самостоятельно, большинство продавцов подталкивает высокая стоимость услуг риэлторов.

Но, решая действовать без посредников, стоит помнить, что процесс продажи недвижимости достаточно долгий и трудоемкий. Кроме того, потребуется знание некоторых юридических тонкостей.

Предлагаем подробную пошаговую инструкцию при продаже квартиры, а также разъяснение некоторых важных моментов.

Пошаговая инструкция продажи квартиры: с чего начать, что нужно знать

Выгоды и риски самостоятельных действий

Пошаговая инструкция продажи квартиры: с чего начать, что нужно знатьГлавное, чем привлекает продажа квартиры без участия риэлтора, — это отсутствие необходимости платить ему 2-5% от стоимости квартиры. Учитывая современные цены на недвижимость, сумма выходит немалая. Кроме того, совершение сделки без посредников позволяет контролировать ее ход на каждом этапе и быстро реагировать на изменение обстоятельств.

Но обязательно надо просчитать и возможные риски такого решения. Назовем некоторые из них:

  • самостоятельный поиск покупателя займет больше времени, чем при обращении в агентство или к частному риэлтору, у которых есть собственная клиентская база;
  • цена продаваемой квартиры может отказаться ниже или выше рыночной, что одинаково невыгодно для продавца;
  • есть большая вероятность упустить какой-нибудь важный аспект, что способно поставить под сомнение юридическую чистоту сделки в дальнейшем.

Если же трудности предстоящей процедуры не пугают, то необходимо предварительно ознакомиться с тем, что нужно знать, приступая к продаже собственной квартиры. Это касается не только правовых основ сделок с недвижимостью, но и некоторых закономерностей рыночных отношений.

Процесс продажи пошагово

Пошаговая инструкция продажи квартиры: с чего начать, что нужно знатьДля самостоятельной продажи квартиры пригодится пошаговая инструкция. Последовательность действий будет следующей:

  • определение сроков продажи и желаемой цены;
  • сбор и подготовка документов, без которых невозможно оформить куплю-продажу;
  • планирование и реализация рекламной компании, от подачи объявления до общения с потенциальными покупателями;
  • заключение предварительного договора, получение аванса или задатка, обсуждение способов расчета;
  • подписание договора купли-продажи, передача денег;
  • государственная регистрация сделки, без которой она недействительна;
  • передача квартиры новому собственнику.

Список достаточно длинный, но лишь поэтапное, последовательное его выполнение гарантирует успех сделки. Ниже мы подробно распишем, какие действия необходимо совершить и как оформить необходимые документы.

Определение сроков и цены

Пошаговая инструкция продажи квартиры: с чего начать, что нужно знатьПервое, с чего следует начать продажу квартиры самостоятельно, – это определить, как скоро необходим результат. Чем короче предполагаемый временной отрезок, тем меньше шансов получить максимальную выгоду. Необходимо учитывать и сезонность спроса на недвижимость. Выставлять на продажу квартиры выгоднее всего с февраля по май и с сентября по декабрь. В новогодние каникулы и в период летних отпусков интерес к приобретению недвижимости падает, и цены на нее тоже. Подобрать справедливую цену для продажи квартиры можно, проанализировав аналогичные предложения в своем регионе или заказав независимую оценку.

Сбор необходимых документов

От продавца потребуется представить определенный пакет документов. Начинать их сбор необходимо заранее, так как для изготовления части из них потребуется время. Различные справки и выписки, напротив, желательно получать как можно ближе к дате сделки, так как они имеют «срок годности». Перечень сведения будет следующим:

  • свидетельство о праве собственности на предлагаемую квартиру и подтверждающий законность его получения документ (ДДУ, договор о продаже или приватизации, свидетельство на наследство и т.д.);
  • технический план жилья, полученный в БТИ, с учетом проведенных перепланировок (если они проводились);
  • кадастровый паспорт, оформленный в Росреестре;
  • выписка из паспортного стола по форме № 9;
  • выписка из лицевого счета об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  • выписка из ЕГРП об отсутствии обременений, например, залога;
  • письменное и нотариально заверенное согласие супруга, если он имеется;
  • согласие отдела опеки, если в квартире имеется доля несовершеннолетнего.

Предпродажная подготовка жилплощади

Пошаговая инструкция продажи квартиры: с чего начать, что нужно знатьВ обязанность продавца не входит проведение в квартире капитального ремонта и полного комплекса отделки. Но необходимый минимум работ провести все же стоит. Опрятный вид жилья и подъезда делает их привлекательными. Желательно выкинуть старые вещи и накопившийся на балконе хлам, навести порядок в комнатах и на кухне, проверить работоспособность сантехники. Не лишней будет уборка на лестничной или лифтовой площадке, в холле первого этажа. Чем просторнее и чище будет казаться квартира, тем реальнее будет казаться назначенная за нее цена.

Размещение объявления

Поиск покупателей — достаточно длительная процедура, начинать которую следует с продумывания текста объявления. Он должен содержать максимум информации о квартире и ее расположении. Сделать объявление более привлекательным позволят фотографии.

Для размещения объявлений сегодня есть множество способов. Самый популярный — бесплатные электронные доски объявлений. Эффективно и обращение в бесплатные печатные издания.

Чтобы квартиру быстрее купили, можно воспользоваться дополнительными инструментами продвижения объявлений: выделение рамкой или цветом, поднятие в списке и т.д. Эти услуги для продавца платные.

Но специалисты по работе с недвижимостью советуют не пренебрегать ими.

Тонкости показа достоинств квартиры

Пошаговая инструкция продажи квартиры: с чего начать, что нужно знатьРедко кто решается купить квартиру без предварительного ее посещения. В задачу продавца входит согласование даты и времени просмотра, а также показ жилья. Советы опытных риэлторов по проведению этого мероприятия можно рассматривать как руководство к действию:

  • подготовиться к визиту, проверить порядок и чистоту, убрать ценные вещи;
  • не опаздывать к назначенному времени, это производит плохое впечатление;
  • при показе заострить внимание на явных достоинствах квартиры;
  • описать окружение, соседей и имеющуюся в квартале и микрорайоне инфраструктуру;
  • честно отвечать на вопросы о недостатках;
  • общаться вежливо и доброжелательно.

Предварительный договор, и зачем он нужен

Приобретатель может подтвердить свое твердое намерение покупать именно эту квартиру подписанием предварительного договора. Это имеющий юридическую силу документ, где зафиксировано намерение обеих сторон совершить в дальнейшем сделку.

При подписании такого договора может передаваться аванс или задаток. Ошибкой продавца, оформляющего предварительное соглашение, будет не указать условие о передаче денег. Аванс и задаток имеют разные правовые последствия при отказе одной из сторон в дальнейшем.

В частности, задаток может остаться у продавца или быть им возвращен в двойном размере.

Подготовка к расчетам

Пошаговая инструкция продажи квартиры: с чего начать, что нужно знатьВысокая стоимость недвижимости диктует особую осторожность при проведении расчетов. Наиболее популярна сегодня передача наличных денег через банковскую ячейку. Порядок действий пошагово таков:

  • купюры пересчитываются, проверяются и запечатываются в специальный пакет, на котором ставятся подписи сторон;
  • покупатель под контролем служащего банка и в присутствии продавца помещает деньги в ячейку и закрывает ее на ключ;
  • стороны подписывают договор и передают его на регистрацию;
  • продавец получает ключ от ячейки и забирает деньги.

Это далеко не единственный способ передачи денег за купленную недвижимость. Расчеты могут проводиться через аккредитив или путем перевода безналичных средств на счет продавца. Но в любом случае способ выбирается заранее.

Оформление и подписание договора

Главную сложность при продаже жилья без посредников представляет составление договора. Желательно взять типовую форму такого документа в одной из справочно-правовых систем. Иногда составлением договоров за небольшую плату подрабатывают начинающие юристы.

В тексте обязательно должны быть прописаны признаки, указывающие на предмет сделки (адрес, расположение, количество комнат, метры, кадастровый номер, сведения о собственниках и пр.), а также цена приобретения. Договор всегда имеет письменную форму и два равнозначных экземпляра.

Они подписываются продавцом и покупателем.

Регистрация прав и передача квартиры новому хозяину

Пошаговая инструкция продажи квартиры: с чего начать, что нужно знатьОформление документов проданной квартиры завершает регистрация права ее нового владельца. Заявление на регистрацию подается в Росреестр совместно продавцом и покупателем или только покупателем.

К заявлению необходимо приложить:

  • договор купли-продажи;
  • копии паспортов продавца и покупателя;
  • свидетельство о регистрации права продавца;
  • квитанцию об оплате пошлины.

С середины 2017 г. свидетельства о собственности больше не выдаются, их заменяет выписка из реестра.

Заключительным этапом будет подписание акта о передаче жилья. Такова последовательность действий при самостоятельной продаже квартиры.

Инструкция по самостоятельной продаже квартиры: что важно знать Ссылка на основную публикацию Пошаговая инструкция продажи квартиры: с чего начать, что нужно знать Пошаговая инструкция продажи квартиры: с чего начать, что нужно знать

Источник: https://ProSobstvennost.ru/prodazha/kvartiry-samostoyatelno.html

Покупка квартиры: пошаговая инструкция. Порядок покупки квартиры :

Покупка квартиры в собственность – это целая наука. Чёткое понимание её основ и доскональный разбор каждого этапа позволят покупателю удачно приобрести жильё.

Пошаговая инструкция продажи квартиры: с чего начать, что нужно знать

Здесь не так важно, кто занимается этой процедурой: оформляете ли вы всё сами или воспользуетесь услугами риэлтора при покупке квартиры. Оба варианта сводятся к одному и тому же главному инструменту: это информация, а вернее – владение оной.

Грамотные пошаговые инструкции при покупке квартиры включают в себя не только перечень необходимых документов для проведения процедуры или способы предостеречься от мошенников.

Для того чтобы достичь желаемой цели, нужно будет пройти серьёзный путь, который начинается со штудирования объявлений на тематических ресурсах и специализированных форумах и заканчивается регистрацией по новому месту жительства.

Итак, представляем вашему вниманию пошаговую инструкцию при покупке квартиры, куда вошли основные моменты этого долгого и кропотливого процесса. Покупать будем самостоятельно, поэтому как таковые варианты с риелторами рассматриваться не будут.

Порядок покупки квартиры

Многие неискушённые покупатели постоянно задаются одним и тем же вопросом: с чего начать? Первое, что приходит на ум, – это воспользоваться услугами риэлтора при покупке квартиры, то есть обратиться к знающим специалистам.

Естественно, такой вариант значительно снижает хлопотность процесса, потому как бумажной волокитой будут заниматься знающие люди и вам не придётся бегать по нотариусам и юристам.

Критичная ложка дёгтя в этом деле – дополнительные расходы. Как ни крути, но любая работа должна оплачиваться, а грамотного специалиста тем более.

Поэтому в этом случае будьте готовы заплатить кругленькую сумму за услуги такого рода.

Здесь пошаговая инструкция при покупке квартиры сводится всего лишь к двум пунктам: первый – это обратиться в агентство и заключить с ними договор на оказание услуг, и второй – дождавшись оптимального для вас предложения, сказать «да» и расписаться где нужно. Всё остальное за вас сделают профессионалы, вам нужно будет только заплатить оговоренную в контракте сумму за оказание услуг и за саму квартиру.

Самостоятельная покупка

В этом случае пошаговая инструкция при покупке квартиры приобретает множество пунктов и подпунктов. Сразу стоит заметить, что при самостоятельном приобретения жилья нужно запастись терпением, потому как поиск и оформление подходящей площади займёт очень много сил и времени.

Поиск жилья

Если вас интересуют квартиры на вторичном рынке, то начать стоит с крупных досок объявлений, вроде «Авито» или «Из рук в руки». Не лишним будет просмотреть и какие-то местные интернет-ресурсы, которые принимают заявки такого характера. Также можно полистать тематические газеты и журналы, где размещаются подобные объявления.

Пошаговая инструкция продажи квартиры: с чего начать, что нужно знать

Оптимальный вариант – это Сеть. Там можно найти всё что угодно, причём вариантов будет масса, в отличие от печатной продукции.

Здесь вам и подробнейшее описание квартир на вторичном рынке, и какие-то фото, а иногда попадаются ивидеостримы квартир, где покупатель воочию может всё рассмотреть без личного посещения объекта.

Читайте также:  Получение выписки из егрн через мфц, как заказать, сколько делается

К последнему варианту очень часто прибегают идущие в ногу со временем риэлтерские агентства, но и среди обычных продавцов иногда можно увидеть такую подачу объявлений.

Если вас интересует покупка квартиры в новостройке, то здесь однозначно лучше отдать предпочтение крупным застройщикам недвижимости, которые и владеют этими объектами. То есть искать нужно не конкретную квартиру, а строительную компанию. Найдите ту, которая строит в нужном вам районе, и уже потом определяйтесь с этажом и комнатами.

Несмотря на свою кажущуюся простоту, покупка квартиры в новостройке имеет и свои подводные камни. Один из таких – это некомпетентные строительные компании. Обязательно просмотрите отзывы о застройщике.

Причём сделать это нужно не на сайте самой компании, а на специализированных форумах, где заказные отзывы сведены к минимуму.

Это могут быть любые независимые ресурсы, так или иначе относящиеся к недвижимости: найти их несложно, и в каждом регионе будет пара сайтов как минимум.

Знакомство с квартирой

Объявление найдено, информация на сайте или в газете изучена, теперь нужно осмотреть квартиру лично для полноты картины. Если вас заинтересовала покупка вторичной квартиры, то нужно позвонить непосредственному продавцу и уточнить некоторые важные детали, а именно: действительно ли продаётся указанная жилплощадь; верна ли заявленная цена; каковы условия осмотра.

Пошаговая инструкция продажи квартиры: с чего начать, что нужно знать

В случае с новостройками дела обстоят, как правило, иначе. Есть конкретные дни, которые указаны компанией-застройщиком, где желающие могут осмотреть объект и задать все интересующие вопросы. Такой осмотр проходит чаще всего в формате экскурсии: группа потенциальных покупателей ходит с «гидом», попутно узнавая необходимую информацию.

Вернёмся ко вторичному жилью. В день, когда вы договорились с продавцом о встрече, вам следует ещё раз созвониться и уточнить время. Иногда случается, что квартира уже продана или обещана другому за хороший аванс, то есть более «интересному» клиенту. Если со стороны продавца выступает риелтор, то он может попросить вас об индивидуальной встрече сам, чтобы задать некоторые вопросы.

Дело в том, что на работнике агентства недвижимости лежит ответственность по договору, то есть здесь речь идёт о безопасности сделки в первую очередь для продавца. А сделать какие-то выводы о покупателе по телефону очень сложно. Некоторые агентства так и вовсе предлагают подписать своеобразные бланки на покупку квартиры, которые гарантируют дальнейшее сотрудничество двух сторон.

Осмотр

Первым делом нужно осмотреть подъезд. По нему можно составить первое впечатление о жильцах и в некоторых случаях о самих квартирах. По убранству подъезда или по отсутствию такового легко определить чистоплотность будущих соседей и как относится к дому обслуживающая жилищная компания.

Пошаговая инструкция продажи квартиры: с чего начать, что нужно знать

Обязательно обратите внимание на стены и плинтусы. В особенности это касается первого этажа, где нередко можно увидеть плесень, – рассадник болезней. Если вы рассматриваете вариант с последними этажами, то необходимо досконально рассмотреть потолки и качество стен.

Наличие хотя бы малейших следов подтекания говорит о том, что вы будете мучиться с ремонтом жилплощади до тех пор, пока не будет нормально отремонтирована крыша дома. Поэтому отнеситесь с особой осторожностью к обилию ковров или новеньким обоям.

Как правило, без подвоха здесь не обходится: делать ремонт в квартире перед продажей согласится не каждый, потому как эти деньги можно потратить на благоустройство другого, то есть своего будущего жилья.

Угловая квартира требует несколько другого, особого подхода, в отличие от остальной площади дома. Она предоставлена, что называется, всем ветрам, поэтому такое жильё, без надлежащего внимания становится заметно холоднее, а вместе с тем добавляется и сырость.

В обязательном порядке осмотрите всю сантехнику. Если таковая закрыта симпатичными панелями, то не постесняйтесь попросить хозяина как-то приоткрыть её или демонтировать. Чаще всего за такой «красотой» скрываются большие сантехнические огрехи в виде ржавых и подтекающих труб.

Обратите внимание на запах. Если вас при осмотре встречает сильный запах лаванды или «горной свежести», то нужно насторожиться. Здесь может быть завуалирована зловонная канализация или какая-нибудь местная свалка под окном.

Также следует заметить, что осматривать квартиру лучше в светлое время суток. Свет от лампы не так много скажет о ремонте или мелких деталях интерьера, да и вид из окна вы толком не оцените, равно как и «дневную жизнь» жилья (трамваи, гудение машин под окнами и т. п.).

Переговоры

После того как вы досконально изучили жильё и осмотрели подъезд, можно переходить к переговорам с продавцом и обсуждению аванса при покупке квартиры. Те изъяны, которые вы увидели, могут быть использованы в качестве предлога, то есть можно попросить скидку. Больше чем на 10 % продавцы, как правило, не снижают цену, но иногда некоторые согласны и на большее.

Кстати, если с вами быстро согласились насчёт каких-то недочётов по жилью и предложили небывалую скидку, то это повод насторожиться. Значит, с этой квартирой не всё так безоблачно как расписывает продавец.

Здесь могут быть какие-то скрытые проблемы как с состоянием самого жилья, так и с юридической стороны.

Первое ещё как-то можно поправить, а вот со вторым вы рискуете не только надолго затянуть процесс покупки, но и даже потерять деньги.

Первый взнос

Практика заключения сделок по недвижимости показывает, что подписание практически любого договора такого плана предусматривает аванс при покупке квартиры. Этого не нужно бояться и здесь нет никакой мошеннической подоплёки, если, конечно, перед вами настоящий продавец или риелтор. Такой шаг является прямым подтверждением серьезных намерений покупателя насчет покупки жилплощади.

Пошаговая инструкция продажи квартиры: с чего начать, что нужно знать

Задаток – это гарантия и для продавца, и для приобретателя. Первый больше не будет искать покупателей, а второй уверен в том, что квартира найдена и можно переходить к следующему этапу.

Договора такого плана более лояльны к тем, кто приобретает жильё (в основном). Если продавец нарушит своё слово, то есть оформление покупки квартиры будет не на вас, то ему надлежит вернуть задаток в двойном размере. В том случае, когда инициатива расторжения договора исходит от того, кто приобретает жильё, аванс ему просто не возвращается.

Ознакомление с документами при покупке квартиры

После осмотра жилплощади и обсуждения с продавцом финансовых вопросов необходимо тщательно изучить имеющиеся документы на квартиру.

Если вы хорошо подкованы в юридическом плане, то такую оценку можно сделать самостоятельно, в остальных случаях лучше не поскупиться и обратиться к юристам.

Проверка такого плана – это не полноценная продажа, а простой осмотр документов, поэтому стоит она недорого, а её важность неоценима.

Пошаговая инструкция продажи квартиры: с чего начать, что нужно знать

Если вы всё же решились проверять комплект самостоятельно, то обратите особое внимание на следующие моменты.

Во-первых, это подлинность документов. У реального продавца на руках должны быть подлинный набор документов, а не копии, пусть даже и заверенные нотариально.

Во-вторых, нужно обязательно уточнить, нет ли на эту жилплощадь какого-то обременения, то есть имеет ли перед вами стоящий человек право заключать договора и заниматься продажей этой недвижимости. В этом вопросе очень поможет домовая книга, где указаны все сведения о жильцах, равно как и собственниках квартиры.

В-третьих, явно нелишним будет собрать заявления (продавцу или покупателю) с других собственников жилья об их согласии на сделку, если последние имеются. Такой документ должен быть обязательно заверен нотариально.

Ну и последнее: если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то необходимо приложить разрешение на продажу, выданное органами опеки и попечительства.

Все эти документы при покупке квартиры должны быть юридически грамотно оформлены и обязательно с не истёкшим сроком давности.

Регистрация купли-продажи

Ещё один ответственный этап по приобретению недвижимости. Если вы планируете осуществить возврат подоходного при покупке квартиры, то к этому пункту нужно подойти особенно тщательно. В противном случае вам придётся побегать за продавцом после сделки из-за вашей невнимательности.

Перечень документов для регистрации купли-продажи следующий:

  1. Заявление о регистрации договора купли-продажи. Документ оформляется обеими сторонами на специальных бланках (можно взять в агентствах недвижимости, у риелторов или в регистрационном отделе) по месту приобретаемой жилплощади.
  2. Если собственник не участвует в сделке, то необходима нотариально заверенная доверенность (оригинал и копия) на право подписания договора купли-продажи.
  3. Банковский документ, где указана оплата госпошлины обеими сторонами для сделок такого типа (оригинал и копия).
  4. Комплект документов, указывающих на собственника квартиры (покупка, дарение, переход в наследство и т. д.).
  5. Домовая книга.

Процесс регистрации

Регистрационный отдел (по месту приобретения жилплощади) в первую очередь проверяет подлинность предоставленных документов. После того как эта контора даст добро, можно уже переходить непосредственно к юридическому оформлению сделки.

Регистрационный отдел довольно часто отказывает в оформлении документов, и причин этого немало. Здесь главный фактор – это безответственный подход как продавца, так и покупателя.

Если обе стороны воспользовались услугами агентств недвижимости или какими-то риэлторами-одиночками, то отказы сводятся к минимуму. Риелтерские конторы уже протоптали хорошую дорожку в регистрационный отдел и знают обо всех подводных камнях.

Если же вы самостоятельно оформляете сделку и делаете это в первый раз, то будьте готовы получать отказ за отказом, пока не приведёте все документы в порядок.

Пошаговая инструкция продажи квартиры: с чего начать, что нужно знать

Типичные ошибки – это некорректное название улицы или дома, неправильная фамилия или имя покупателя/продавца, а также подозрение в подделке документов. Последний пункт заставляет регистратора досконально изучать документ и даже при малейших подозрениях отклонять приём. Здесь даже пара не пропечатанных букв на оттиске нотариуса может стать причиной отказа.

После того как регистрационный отдел одобрит документы и также подпишется под договором, сделка считается состоявшейся. То есть вы получаете ключи от квартиры и документы, подтверждающие право собственности на недвижимость и акт передачи от прошлого владельца.

Что потом?

Покупателю с продавцом следует обсудить организационные моменты по поводу вселения нового жильца, равно как и выселения старого.

Как правило, законом предусмотрен чёткий промежуток времени – две недели, которые даны продавцу на освобождение жилплощади. Но обоюдному согласию эти сроки можно изменить как в большую, так и в меньшую сторону.

Лучше это сделать в письменной форме во избежание дополнительных проблем.

Далее покупателю необходимо зарегистрироваться в паспортном столе, то есть получить официальную прописку в паспорте. Нелишним будет сразу посетить ЖЭК, водоконал и прочие жилищные организации, чтобы переоформить обязанности и получить лицевые счета на своё имя.

Оформление налогового вычета — также одна из обязанностей покупателя, поэтому с визитом в налоговую инспекцию тянуть не стоит. Перед походом в ФНС обязательно нужно сделать копии документов о собственности. Нотариально заверять их нет необходимости, но при оформлении вычета нужно будет кроме копии показать и оригинал.

В целом, процесс покупки-продажи квартиры занимает порядка двух недель, а если с документами полный порядок, и вы оформляетесь через агентство, то и того меньше.

Читайте также:  Сколько времени занимает приватизация квартиры: сколько длится

Источник: https://www.syl.ru/article/332691/pokupka-kvartiryi-poshagovaya-instruktsiya-poryadok-pokupki-kvartiryi

Как продать квартиру самостоятельно без посредников, без риэлтора: пошаговая инструкция

Главная » Купля-продажа квартиры » Как продать квартиру самостоятельно без посредников, без риэлтора: пошаговая инструкция

4 831 просмотров

Самостоятельная продажа квартиры – это сравнительно сложная и многогранная процедура, при которой нужно учитывать множество различных факторов (именно для того, чтобы получить помощь в продаже обычно и привлекают агентства недвижимости или частных риэлторов). Тем не менее реализовать собственное жилье без посторонней помощи вполне возможно. Поэтапно рассмотрим весь порядок продажи квартиры в 2019 году.

Шаг 1: Оценка жилья

Как только человек окончательно решил продавать собственное жилье, по какой бы причине это не было необходимо, нужно сначала определить, сколько денег получится выручить за свою квартиру, если ее правильно продать. Существует два основных варианта оценки: самостоятельно или при помощи оценочной компании.

Самостоятельная оценка

У такой системы есть несколько недостатков. Первым делом – это серьезные затраты времени. Кроме того, не всегда покупатель согласен с установленной ценой, из-за чего можно потерять несколько вполне реальных клиентов. Сама процедура оценки обычно производится самым простым и понятным методом рыночных аналогов.

Пример: Упрощенно это будет выглядеть так: нужно найти несколько продающихся похожих квартир, примерно соответствующей площади. Суммируем их стоимость и делим на количество таких квартир.

Полученная средняя сумма и есть приблизительная стоимость целевой квартиры. Предположим, что в ближайших домах вокруг дома, где находится квартира, которую нужно продать, продаются еще 3 очень похожих.

Одна за 2 миллиона, вторая за 2,3 миллиона, а третья за 1,8 миллиона рублей. В среднем цена целевого жилья составит 2,03 миллиона рублей.

На стоимость квартиры будет влиять практически все: состояние, произведенный ремонт, вид из окна, инфраструктура, район расположения, транспортная доступность и так далее. Однако на практике, рассчитать каждый такой момент неспециалист вряд ли сможет, потому проще брать усредненную цену за, например, квадратный метр и умножать на количество метров в целевой квартире.

Еще такой метод может быть не слишком выгоден тем, что стоимость жилья может получиться немного заниженной, примерно на 5-10%, а это уже десятки или даже сотни тысяч рублей разницы, которые, потенциально, недополучит продавец.

Недостатками обращения в оценочную компанию можно назвать стоимость услуг, а также сроки подготовки отчета. В среднем, отчет может стоить до 10 тысяч рублей и готовить его будут около 1 недели.

С одной стороны, это несколько затягивает процедуру продажи по времени, но с другой, вполне может помочь более выгодно продать жилье (пусть это и не обязательный момент).

Нужно учитывать еще и тот факт, что покупатель больше доверяет официальному отчету и потому вряд ли будет оспаривать установленную цену.

Пример: Продавец, учитывая существующие аналоги на рынке недвижимости, планирует выставить свою квартиру на продажу за 2 миллиона рублей.

Если он обратится в оценочную компанию, то там, например, могут подсчитать, что с учетом всех улучшений и особенностей жилья, стоит оно на 200 тысяч дороже, чем изначально предполагалось.

Как следствие, заплатив даже 10 тысяч рублей за услуги оценочной компании, клиент сможет продать свое жилье на 200 тысяч дороже, что даст 190 тысяч рублей разницы.

С чего начать второй этап: с подготовки документов. Формально их можно начать готовить и позже, уже после того как будет найден потенциальный покупатель, однако удобнее все сделать заранее, чтобы иметь весь или почти весь пакет бумаг на руках. Как доказывает практика, это в значительной мере помогает заключить сделку как можно быстрее. Примерный перечень документов выглядит так:

  • Паспорт продавца. Нужно убедиться, что он действующий (например, вовремя был заменен в 25 лет).
  • Правоустанавливающие документы на квартиру. Сюда обычно относят договор купли-продажи, на основании которого в свое время человек получил право собственности на квартиру. Также это может быть договор на приватизацию, договор долевого участия, договор дарения, завещание и так далее.
  • Техпаспорт на квартиру. Нужно проверить, что он соответствует тому, что реально представляет собой квартира. В противном случае – это неузаконенная перепланировка (см.ниже).
  • Выписка из ЕГРН. Документ, подтверждающий право собственности на жилье. В нем также отражаются имеющиеся обременения. Рекомендуется заказать самую свежую выписку, чтобы покупатель владел наиболее актуальной на данный момент информацией.
  • Справка из управляющей компании. В этом документе отображается наличие или отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
  • Выписка из домовой книги. Этот документ показывает, кто именно прописан в квартире, что нужно для того, чтобы покупатель мог заранее попросить выписаться всех посторонних.

Согласие супруга/супруги

Помимо всего прочего, если продавец или покупатель состоят в браке, потребуются согласия на покупку/продажу жилья от их супруга/супруги. Без этого документа сделка может быть признана недействительной.

Разрешение от органов опеки

Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок или он является одним из собственников, обязательно нужно получать разрешение от органов опеки на продажу жилья.

Получить такой документ достаточно сложно и, что самое главное, он имеет ограниченный срок действия – всего 1 месяц.

Как следствие, именно эту бумагу есть смысл заказывать только тогда, когда клиент действительно согласится на все условия и будет готов заключить сделку в любой момент.

Помимо всего перечисленного выше могут понадобиться и другие документы. Например, доверенность на представителя, если одна из сторон действует не самостоятельно.

Теперь, когда квартира оценена и документы преимущественно подготовлены, можно начинать поиск потенциальных покупателей. Именно на данном этапе обычно требуется помощь риэлторов или агентств недвижимости, однако это не обязательно. Вполне достаточно будет разместить объявление о продаже в социальных сетях и/или специализированных сайтах типа Avito.

Шаг 4: Обсуждение условий сделки

На данном этапе стороны обсуждают условия будущей сделки, порядок расчетов и любые другие важные моменты, которые играют значительную роль как для продавца, так и для покупателя. Отдельно нужно отметить возможность продажи квартиры с долгами за коммуналку и при наличии неузаконенной перепланировке.

Долги по коммунальным платежам

Долг по коммунальным платежам (за исключением капитального ремонта) касается конкретного владельца, а не квартиры. Таким образом, после смены собственника, платить долг все равно должен будет предыдущий владелец. С другой стороны, управляющая компания явно не будет искать должника, вместо этого буквально терроризируя нового собственника.

Можно просто погасить задолженность или, например, указать это как один из обязательных пунктов при получении оплаты за квартиру.

Пример: По договору продавец обязан погасить весь долг сразу после получения часть или всей суммы оплаты за квартиру.

Как вариант, продавец и покупатель могут договориться так, что покупатель переведет на себя долг. Как правило, при этом снижается стоимость жилья, причем в несоразмерном формате.

Пример: Долг по платежам может составлять 50 тысяч рублей, а скидка из-за самого факта наличия задолженности, составит около 200 тысяч рублей.

Квартиру также можно продать и с неузаконенной перепланировкой. Формально, если никто из государственных структур или управляющей компании не узнает об этом, то ничего менять и не нужно. Однако, если все делать по правилам, придется или узаконивать перепланировку, или все возвращать в изначальное состояние.

Если покупатель не был в курсе данной проблемы (не сверил план по техпаспорту с реальным положением дел), то его может ждать очень неприятный сюрприз.

Шаг 5: Осмотр и проверка квартиры

Когда основные условия оговорены, самое время осмотреть жилье, задать различные вопросы и проверить квартиру на предмет наличия обременений, прописанных лиц, тех же долгов по платежам и так далее.

Это нужно как для того, чтобы безопасно продать квартиру, так и для того, чтобы у покупателя не возникали лишние вопросы. Многое зависит от внимательности покупателя и честности продавца.

Значительную часть важных моментов можно просто не обнаружить при беглом осмотре.

Наличие мебели и техники

Если квартира продается вместе с техникой и мебелью, это также необходимо отражать в договоре купли-продажи. Более того, во время осмотра нужно наклеить на все имущество инвентарные номера и составит опись. Это будет гарантией того, что именно в таком виде, в котором он есть сейчас, имущество «доживет» до окончания сделки.

Обременение квартиры

Проверка квартиры на обременения и другие вероятные проблемы – самый сложный этап из всех.

Можно и тут попробовать обойтись без посредников, сделать все самостоятельно, но крайне рекомендуется обращаться к опытным юристам, так как некоторые моменты могут быть известны только им, людям с опытом.

Обычный человек или не обратит внимание или не поймет, что тут не так. Пример того, что и где можно проверить самому:

  • Право собственности. Тот факт, что квартира принадлежит именно продавцу можно проверить при помощи его паспорта, правоустанавливающих документов и выписки из ЕГРН.
  • Долги. Узнать, есть ли у продавца долги по коммунальным платежам можно из справки от управляющей компании. Подробнее об этом написано выше.
  • Перепланировка. Сверяется реальная картина с данными техпаспорта (описано выше).
  • Наличие лиц, имеющих право пожизненного проживания, а также несовершеннолетних детей. Проверить наличие прописанных лиц можно при помощи выписки из домовой книги. Однако там предоставлено слишком мало информации и потому большую часть полезных данных придется уточнять у продавца.

Это далеко не полный перечень возможных проблем и вариантов, при помощи которых их можно обнаружить.

Следующий этап – составить договор купли-продажи. В нем отмечаются все важные для сторон нюансы, описывается квартира, указываются данные покупателя и продавца, стоимость жилья и так далее. Конкретных и строго определенных требований нет, однако чтобы лучше понимать, что должен или не должен включать в себя договор купли-продажи можно изучить представленный ниже образец:

Пошаговая инструкция продажи квартиры: с чего начать, что нужно знать

Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Готовый договор нужно подписать и зарегистрировать. Дополнительно его можно заверить у нотариуса, однако это необязательный шаг. Незарегистрированный договор не имеет юридической силы. Более того, подписанный договор предполагает только то, что стороны имеют определенные обязательства друг перед другом, но не факт, что они уже их выполнили.

Шаг 7: Регистрация права собственности на нового владельца

С подписанным и зарегистрированным договором, а также со всеми остальными документами на квартиру, новый собственник должен обратиться в отделение Росреестра. Тут придется оплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Продавец в данном случае ничего не платит и может просто поприсутствовать для контроля правильности совершения перехода права собственности.

Шаг 8: Составление и подписание акта приема-передачи

Когда регистрация права собственности завершена, покупатель может потребовать подписать окончательный акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи.

Читайте также:  Способы приватизации: основные, порядок, механизмы

Нередко это производится прямо в новой квартире, чтобы еще раз убедиться, что все на месте и ничего с жильем не произошло. Акт составляется в двух экземплярах и подтверждает факт передачи жилья.

Это один из документов, который закрывает обязательства сторон, но его одного обычно мало.

Шаг 9: Окончательный расчет и составление расписки

Помимо акта, нужно заполнить расписку о получении средств. Это делает продавец, одновременно с составлением акта и получением всей суммы денег за квартиру. Расписка обычно составляется в одном экземпляре и передается покупателю в качестве подтверждения того, что он действительно заплатил деньги.

Так как оформить продажу квартиры самостоятельно все же достаточно сложно, рекомендуется хотя бы умеренно, но пользоваться услугами посредников. Как минимум – опытных юристов. На бесплатной консультации они расскажут о наиболее популярных проблемах и способах их решения, однако каждая ситуация индивидуальна. Специалисты могут сопровождать сделку на всем ее протяжении, тем самым сводя к нулю любые возможные риски. Пошаговая инструкция продажи квартиры: с чего начать, что нужно знать

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-prodat-kvartiru-samostoyatelno-bez-posrednikov-bez-rieltora-poshagovaya-instruktsiya/

Как продать квартиру: подробная инструкция

У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. При самостоятельной продаже вы потратите много сил и времени, в том числе на урегулирование юридических вопросов, но сэкономите на комиссии посреднику.

Продать квартиру с помощью риелтора проще. Всё, что вам нужно будет сделать, — это найти посредника, присутствовать при просмотрах квартиры (желательно, но не обязательно, если вы, например, находитесь в другом городе) и при заключении договора купли-продажи. Но за помощь придётся заплатить специалисту 2–6% от стоимости объекта недвижимости.

Как выбрать риелтора

Управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate Денис Румянцев советует при выборе риелтора обращать внимание на его компетентность, а не на время работы на рынке.

Посредник должен обладать техническими, экономическими, юридическими знаниями и быть оценщиком, инженером, юристом, брокером, психологом, продавцом, маркетологом, фотографом в одном лице.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Чтобы убедиться в компетентности риелтора, можно попросить его предъявить документы, подтверждающие его знания: дипломы, аттестаты и сертификаты. Маркером профпригодности будет и членство в профессиональных сообществах, например в Российской гильдии риелторов.

Обязательно спросите, за счёт чего можно продать квартиру в интересующие сроки и по максимально возможной цене. Попросите рассказать о личных успехах продаж в вашем районе. Важно также найти «своего» человека, с которым было бы комфортно, приятно и легко работать и общаться.

Пошаговая инструкция продажи квартиры: с чего начать, что нужно знать

Как продать квартиру без посредников

1. Как оценить недвижимость

Правильная оценка позволит продать квартиру быстро и при этом не потерять в деньгах. По словам Дениса Румянцева, средние цены можно узнать на сайте Федеральной службы государственной статистики. Но этот портал не является истиной в последней инстанции, так как стоимость конкретной квартиры складывается из нескольких факторов. На цену влияет:

  1. Количество комнат.
  2. Площадь квартиры.
  3. Планировка: изолированные комнаты ценятся выше, чем смежные.
  4. Прилегающая территория, инфраструктура: парковка и детская площадка во дворе или рядом, продуктовые магазины, школы и детсады в шаговой доступности позволят продать квартиру дороже.
  5. Этаж, на котором находится квартира: чем выше, тем лучше.
  6. Наличие балкона или лоджии.
  7. Район: учитываются близость к центру и остановкам общественного транспорта, наличие рядом парков и зон отдыха и так далее.
  8. Размер коммунальных платежей.

Чтобы самостоятельно установить цену квартиры, надо найти на рынке максимально похожие объекты. Используйте все доступные источники: сайты с объявлениями, журналы о продаже недвижимости и так далее.

Средняя цена за аналогичную квартиру и будет той, что вы ищете. Её можно немного повысить, если вы готовы ждать сделки продолжительное время, или чуть уменьшить, если продать недвижимость нужно срочно.

На объект, стоимость которого выше рыночной на 15%, приходится до 10% всех возможных покупателей, на 10% — треть. Правильно оценённая недвижимость привлечёт 60% потенциальных клиентов.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

2. Какие документы нужны для продажи квартиры

Для заключения сделки о купле-продаже недвижимости продавец должен иметь на руках:

  • паспорт;
  • свидетельство о праве собственности;
  • кадастровый паспорт на квартиру из БТИ;
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости (брать нужно в территориальном отделении Росреестра, или на сайте ведомства, или в МФЦ);
  • выписку из домовой книги о числе зарегистрированных в квартире лиц (отправляйтесь в УК, ТСЖ, ЖСК или МФЦ);
  • справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (ТСЖ, ЖСК, УК, ЖЭК или Единый информационно-расчётный центр);
  • справку о законности перепланировки, если она была проведена (БТИ);
  • нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости, если она была куплена в браке;
  • разрешение органов опеки на продажу квартиры, если её собственником является несовершеннолетний.

3. Как рекламировать квартиру

Чтобы привлечь потенциальных покупателей, нужно грамотно составить и разместить объявление о продаже квартиры.

Сделайте качественные фотографии

Недостаточно походя сфотографировать квартиру на телефон. Подготовьте свою жилплощадь к съёмке. Уберите из кадра всё лишнее, ветхое, слишком бытовое, неприятное глазу. Вытрите пыль, отмойте сантехнику, аккуратно поставьте обувь у порога, разберите тюбики и баночки на открытых полках. Добавьте элементы уюта: букет цветов на кухонный стол, декоративные подушки на диван.

10 способов преобразить квартиру, не покупая новых вещей →

Съёмку лучше провести в солнечный день.

Напишите привлекающий внимание текст

Составьте подробное объявление с указанием всех достоинств квартиры. Первая часть текста должна содержать технические характеристики: этажность дома, количество комнат, наличие лоджии и так далее.

Подумайте о преимуществах квартиры, которые не имеют значения для вас, но могут быть интересны покупателю. Например, бездетным не важно наличие рядом детских садов и школ, но близость к учреждениям образования — преимущество для большой семьи.

Разместите объявление

Подберите площадки для рекламы своей квартиры. Среди универсальных сайтов для продажи недвижимости в России — Avito, Domofond, «Яндекс.Недвижимость». В вашем городе могут существовать локальные площадки для размещения объявлений.

Не игнорируйте социальные сети. Разместите объявление о продаже квартиры на своей странице и попросите знакомых поделиться им.

4. Как показывать квартиру и вести переговоры с покупателем

Подготовьтесь к встрече

Пошаговая инструкция продажи квартиры: с чего начать, что нужно знать

Перед демонстрацией объекта недвижимости потенциальным покупателям нужно привести в порядок не только квартиру, но и подъезд. Вкрутите яркие лампочки на лестничной клетке, помойте или хотя бы подметите её.

Дома подклейте отошедшие от стены обои, вымойте окна, прочистите сливы, чтобы не было неприятного запаха, приберитесь. Можно перед встречей с покупателем испечь пирог: есть его не обязательно, но запах свежей выпечки создаст приятное ощущение у посетителя.

Ваша задача — создать вау-эффект при любом контакте потенциального покупателя с вами и вашим объектом.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Правильно разговаривайте с покупателями

Вы хорошо знаете не только достоинства, но и недостатки квартиры. Посмотрите на неё глазами покупателя и подумайте, какие вопросы он может задать, что вызовет его недовольство. Составьте список аргументов, которые склонят пришедшего на вашу сторону.

Потенциальный покупатель, скорее всего, будет торговаться. Особенно если на встречу пришёл перекупщик, который заинтересован в том, чтобы максимально сбить цену.

Определитесь заранее, до какой стоимости вы готовы опуститься. Покупатель может приводить различные (в том числе и несуществующие) аргументы, почему вы должны продать квартиру дешевле.

Не поддавайтесь психологическому давлению, смотрите на ситуацию трезво, отстаивайте свою цену.

5. Как заключать договоры задатка и купли-продажи

Договор задатка

Это документ, который подтверждает серьёзность намерений обеих сторон. Покупатель заявляет о желании купить объект недвижимости и передаёт продавцу определённую сумму (обычно 2–5% от итоговой стоимости квартиры). Владелец квартиры, в свою очередь, обязуется продать её именно этому клиенту по оговорённой цене.

Договор предусматривает санкции в случае отказа от сделки для обоих участников. Если покупатель передумает, продавец оставляет деньги себе. Если владелец недвижимости не захочет продавать квартиру, он возмещает задаток в двойном размере.

Договор купли-продажи

Перед сделкой продавец должен подготовить пакет документов на недвижимость и выписать всех зарегистрированных в квартире жильцов.

Договор купли-продажи обычно оформляется у нотариуса. Подписывается он после того, как вы получите деньги за квартиру и напишете расписку, что покупатель рассчитался с вами.

После подписания договора нужно сдать документы на регистрацию перехода права собственности на недвижимость в территориальный орган Росреестра. Госпошлина за фиксацию сделки составит 2 000 рублей.

6. Как передавать деньги

Через банковские ячейки

Покупатель арендует сейф в депозитарии банка и заключает с учреждением договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке бывшего владельца квартиры. Например, наличие договора купли-продажи.

Продавец, в свою очередь, арендует сейф, куда кладёт расписку о получении денег. Покупатель сможет забрать её после заключения сделки на условиях, прописанных в договоре аренды ячейки. Например, опять же при наличии договора купли-продажи.

При заполнении ячеек должны присутствовать оба участника сделки. Так продавец сможет пересчитать деньги, а покупатель — убедиться, что расписка на месте.

Через депозит нотариуса

Нотариус может провести сделку через свой счёт: забрать деньги у покупателя и передать их продавцу. Но в услугу, скорее всего, будет включена комиссия банка, размер которой зависит исключительно от аппетитов учреждения.

Передача наличными

Можно без фокусов обменять деньги на расписку об их получении. В этом случае стоит пересчитать их, рассмотрев каждую купюру на предмет подлинности. Сделку лучше проводить под камерами или при свидетелях (например, в кабинете нотариуса).

Разумеется, не стоит распространяться о том, где и когда вы получите крупную сумму денег, чтобы безопасно донести её до дома или банка.

7. Как передать квартиру новому владельцу

В день сдачи документов в Росреестр продавец передаёт покупателю ключи от квартиры. Стороны подписывают акт приёма-передачи объекта недвижимости, который подтверждает, что покупатель оставил квартиру в надлежащем виде.

Как избежать мошенничества

При сделках с недвижимостью наиболее уязвимым звеном является покупатель. Но и продавцу есть на что обратить внимание:

  1. Передача денег должна состояться до подписания договора купли-продажи. Иначе продавец рискует остаться без платы за недвижимость: сделка уже заключена и у покупателя нет оснований торопиться с расчётом. Если вы имеете дело с мошенником, он может быстро продать квартиру и исчезнуть уже с двойной порцией денег: вашей и нового покупателя.
  2. Не передавайте оригиналы документов до завершения сделки ни покупателям, ни риелтору. Иначе квартиру могут продать без вашего ведома.

Источник: https://Lifehacker.ru/kak-prodat-kvartiru/

Ссылка на основную публикацию