Перепланировка квартиры в ипотеке, можно ли делать

Для многих граждан единственным вариантом улучшения своих жилищных условий является покупка квартиры в ипотеку, но на самом деле, приобретая подобное жилье на вторичном рынке, приходится сталкиваться со всеми недостатками, которые присущи стандартному жилью в серийных постройках.

Многие считают, что проведение данной процедуры в принципе невозможно, но на самом деле это не так, и достаточно просто знать о том, как оформить перепланировку квартиры в ипотеке.

Можно ли

В первую очередь, стоит внимательно изучить договор, который оформлялся с банком в процессе получения ипотеки. Если в данном соглашении указывается отдельный пункт о том, что заемщику запрещается проведение перепланировки до того, как он полностью выплатит кредит, ему нужно будет предварительно получить разрешение от банка.

В связи с этим, даже если человек подготовит все необходимые бумаги и подаст их в жилищные инспекции, ему просто откажут, так как он не предоставит разрешение кредитора.

В преимущественном большинстве случаев перед тем, как обращаться в банк, нужно сначала получить соответствующее разрешение от своего страховщика, а также заручиться оценкой от профессионального специалиста по недвижимости, который сможет подтвердить соответствие ипотечной стоимости квартиры ее первоначальной цене.

Главные правила

Таким образом, процедура перепланировки в ипотечной квартире может проводиться, но для этого нужно добиться соблюдения установленных условий и правил.

Что говорит закон и банки

Вопросы оформления перепланировки регулируются в соответствии с Жилищным кодексом, а также СНиП и множеством других нормативных актов. Все эти законодательные акты не устанавливают каких-либо конкретных ограничений для ипотечной недвижимости, и речь идет только о том, чтобы не нарушать права остальных жильцов, а также не создавать угрозу для жизни людей.

Проведение перепланировки в таком помещении может осуществляться, но при этом для того, чтобы получить согласие всех органов, нужно будет потратить гораздо больше времени и средств.

  • При этом стоит отметить тот факт, что некоторые банки вносят в соглашение условие, которое запрещает какое-либо вмешательство до того, как истечет окончательный срок погашения займа, но преимущественное большинство банков не имеет никаких возражений против того, что гражданин увеличит общую стоимость жилого помещения.
  • Образец заявления на перепланировку жилого помещения:
  • Перепланировка квартиры в ипотеке, можно ли делать
  • Перепланировка квартиры в ипотеке, можно ли делать

На кого распространяется

На сегодняшний день право на получение ипотечного займа предоставляется абсолютно всем гражданам, которые соответствуют некоторым требованиям, но при этом они могут различаться в зависимости от того, в какую кредитную компанию обращается человек.

При этом можно выделить определенный перечень требований, которые предъявляются к получателям кредита в любой компании:

  • возраст в диапазоне 21-65 лет;
  • гражданство России, а также наличие постоянной регистрации в том населенном пункте, в котором находится филиал выбранной банковской организации;
  • наличие постоянного дохода;
  • наличие трудового стажа по последнему месту работы более полугода;
  • отсутствие каких-либо негативных моментов в кредитной истории.

В данном случае одним из ключевых критериев является возраст, и на сегодняшний день оформлять займы можно в различных банках сразу после наступления совершеннолетия. Но при этом, если человек хочет получить ипотеку, то в таком случае ему нужно будет дождаться наступления 21 года.

Главной причиной этого является то, что в основном люди получают высокооплачиваемую работу только с достижением этого возраста, а ранее только постоянно меняет место трудоустройства.

Перепланировка квартиры в ипотеке, можно ли делать

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Рамки дозволенного

Если рассуждать с точки зрения сохранения несущей конструкции всего жилого помещения, можно выполнять следующие операции:

  • корректировать месторасположение санитарного оборудования или устанавливать вместо ванны полноценную душевую кабину;
  • остеклять лоджию или балкон;
  • проводить смену оконных или дверных блоков, если это не скажется на размере проема;
  • выполнять косметический ремонт;
  • осуществлять смену напольного покрытия, если это никоим образом не отразится на состоянии самого «пирога».

Также, если есть эскиз и соответствующее согласование с финансовой организацией и БТИ, можно:

  • переносить перегородки, если они не являются несущими;
  • объединять туалет и ванную комнату в единое помещение, предварительно разбирая перегородку между ними;
  • расширять туалет или ванную комнату, используя примыкающие к ним коридор, кладовку и другие помещения;
  • проводить кардинальную смену всего напольного пирога;
  • расширять площадь кухни, добавляя к ней коридор, кладовку или какую-либо комнату, если это будет соответствовать мерам безопасности.

В таких ситуациях придется предварительно позаботиться об оформлении проекта, разработанного профессиональными специалистами лицензированной организации.

При этом стоит отметить тот факт, что в квартире категорически запрещено проводить следующие процедуры:

  • закрывать вентиляционные каналы;
  • разбирать несущие конструкции;
  • проводить демонтаж подоконных блоков в том случае, если стена является несущей;
  • устанавливать отопительное оборудование на балконе или лоджии, если они застеклены;
  • обустраивать теплые полы посредством продления уже используемой отопительной сети.
  1. Также стоит отметить тот факт, что ипотечный договор может включать в себя отдельное условие, в соответствии с которым сотрудники компании могут периодически посещать жилое помещение для того, чтобы устанавливать факт отсутствия несанкционированных перепланировок.
  2. Образец технического паспорта квартиры:
  3. Перепланировка квартиры в ипотеке, можно ли делать
  4. Перепланировка квартиры в ипотеке, можно ли делать
  5. Перепланировка квартиры в ипотеке, можно ли делать
  6. Перепланировка квартиры в ипотеке, можно ли делать
  7. Перепланировка квартиры в ипотеке, можно ли делать

Как и с какими документами уладить

Начинать проведение перепланировки нужно, изучая ипотечный договор на предмет наличия в нем каких-либо санкций в случае самостоятельной переделки недвижимости. При этом еще до начала проведения данной процедуры нужно запомнить, что проведение ремонтных работ, относящихся к категории перепланировки, подразумевает соблюдение нескольких важных условий.

В первую очередь, после оформления ипотечного договора должен пройти как минимум один год, а помимо этого, заемщик должен иметь на руках свидетельство, подтверждающее его право собственности на указанное помещение.

Далее проводится заседание домашнего совета и выслушивается мнение каждого из жителей по данному поводу, так как они должны будут дать письменное согласие, и затем, подготовив заявление и эскиз, нужно будет обратиться в БТИ.

После проведения проверки эскиза и изучения документации по жилому дому специалисты должны будут подготовить ответ в письменном виде, а также передать владельцу помещения поэтажный план.

Когда же будет получен официальный ответ от указанных органов, можно будет отправиться непосредственно в страховую компанию или банк, чтобы подать письменную просьбу об изменении внешнего вида своего очага. Согласие данной структуры предоставляет возможность продолжить узаконивание процедуры перепланировки.

Перечень же документов, которые позволят узаконить проведение перепланировки, выглядит следующим образом:

  • заявление;
  • проект;
  • письменное согласие банка и всех государственных органов;
  • техпаспорт на недвижимость;
  • свидетельство, подтверждающее наличие права собственности;
  • гражданский паспорт заявителя;
  • письменное согласие на проведение данной процедуры от всех членов семьи.

Все бумаги аккуратно складываются, причем полный перечень прилагаемых документов нужно в обязательном порядке указать на предоставляемом заявлении. Документы должны подаваться в единое окно многофункционального центра или жилищной инспекции, после чего здесь будет проведена проверка комплектности бумаг и регистрация заявления.

Важные моменты процедуры

Помимо вышеуказанных нюансов, при желании оформить перепланировку нужно учитывать еще массу других деталей, установленных действующим законодательством.

Получение согласий

Согласование перепланировки стоит начинать с банка, причем лучше заранее выяснить возможность ее проведения. Если банк не возражает, нужно обращаться в БТИ, чтобы получить заключение и технический проект.

Виды изменений

Действующее законодательство предусматривает всего три основных вида оформления перепланировки:

Название типа Особенности
Без согласования Данная категория включает в себя работы, которые, по сути, в принципе не относятся к перепланировке. В частности, это касается косметического ремонта и других работ, которые ранее требовали получения соответствующего разрешения, таких как смена плитки, остекление лоджии и другие.
По эскизу Более трудоемкие работы, такие как перемещение сантехнического оборудования, операции с дверными проемами и межкомнатными перегородками, а также множество других процедур.
По проекту Самый сложный формат перепланировки, предусматривающий смену обстановки и вмешательство не только в интерьер, но и в общедомовую конфигурацию.

Перепланировка квартиры в ипотеке, можно ли делать

Образец согласия различных банков на перепланировку

Цена вопроса

Наиболее важным вопросом для многих является стоимость проведения перепланировки, но на самом деле она будет зависеть от ряда факторов, таких как:

  • сложность проводимых работ;
  • стоимость используемых материалов;
  • объем необходимых операций и ряда других факторов.

Помимо этого, во многом цена будет зависеть от того, человек собирается самостоятельно заниматься оформлением дизайн-проекта или же будет обращаться к профессиональным специалистам.

Сама же стоимость может быть примерно следующей:

Вид работ Стоимость (в рублях)
Консультация 1 000-2 000
Оформление техпаспорта 2 000-7 000
Разработка проекта 3 000-15 000
Получение соответствующего разрешения в Жилищной инспекции Не более 30 000
Получение соответствующего разрешения через посредников Более 30 000
Согласование оформленного проекта 5 000
Обустройство проема 20 000-30 000
Узаконивание планировки в судебном порядке Более 30 000

Порядок перепланировки квартиры в ипотеке по правилам

Стандартная процедура проведения перепланировки выглядит следующим образом:

  1. Вызывается сотрудник БТИ для составления актов по всем изменениям.
  2. В СЭС отправляется заключение о том, что жилье соответствует установленным нормам.
  3. Оформляется заказ на разработку технического проекта.
  4. Оформляется направление в суд через районную администрацию.

Если судебные органы принимают положительное решение, собственнику нужно будет передать все необходимые бумаги в БТИ и Кадастровую палату.

Особенности и отказы

Процедура перепланировки недвижимости, купленной в ипотеку, может ограничиваться достаточно жесткими временными рамками, которые устанавливаются банковской организацией.

Именно поэтому многие эксперты говорят о том, что нет смысла проводить перепланировку до того, как человек полностью рассчитается со своим кредитором.

Читайте также:  Приватизация: что это такое, зачем нужна, процесс, для чего

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/pereplanirovka-kvartiry-v-ipoteke/

Перепланировка квартиры в ипотеке

Перепланировка квартиры – сложное мероприятие, которое требует немалого числа согласований.

Тем более это касается жилья в залоге, ведь относительно изменений в нём придётся советоваться и с кредитором, и со страховщиком. Перепланировка квартиры в ипотеке без получения одобрения – верный путь к неприятностям, штрафам, возможно и разрыву договора с банком в случае, если факт переделки обнаружится.

Понятие и правовые основы перепланировки

Как гласит статья 25 Жилищного кодекса, перепланировка – это изменение конфигурации помещения, вследствие которого требуется внести изменения в его технический паспорт.

Перепланировка квартиры в ипотеке, можно ли делать

Выделяют несколько видов:

  • по эскизу;
  • проектная;
  • с переделкой несущих конструкций.

Первая из перечисленных наиболее простая из всех, а значит, на неё проще всего будет получить разрешение банка и страховой компании.

Чтобы провести согласование, не потребуется предоставлять проектную документацию, если переделка будет совсем небольшой.

Например, если возводятся новые или демонтируются старые перегородки, не относящиеся к несущим, сантехника переносится на другое место, убираются стенные шкафы. Тем не менее даже такую перепланировку в случае ипотеки придётся сначала согласовать.

Проектная перепланировка сложнее, но обычно банки дают согласие и на её проведение. К проектным относятся такие инициативы, как расширение ванной за счёт включения в неё части коридора, изменение конструкции пола или добавление ещё одного санузла.

Чтобы провести согласование, будет нужна проектная документация, после чего через Жилищную инспекцию перепланировка согласовывается в государственных ведомствах таких, как санитарно-эпидемиологическая служба, противопожарная служба, архитектурно-планировочное управление и так далее.

Наконец, если необходимо будет затронуть несущую конструкцию, то это порождает немало проблем при согласовании. Да и просто достаточно затратно – потому такие перепланировки проводятся нечасто по сравнению с предыдущими двумя видами.

Банки крайне неохотно дают согласие на их проведение, как и БТИ. Если же такого рода перепланировка проводится без получения одобрения, БТИ может предписать вернуть квартиру к прежнему состоянию.

Может даже наступить административная ответственность – и всё это не считая мер со стороны банка.

Порядок согласования

Согласие на перепланировку государственных ведомств и банка крайне важно.

Без получения всех разрешительных справок не стоит ничего начинать, в особенности если это ипотечная квартира, поскольку это чревато особенно плохими последствиями. Рассмотрим, в каком порядке лучше всего узаконивать переделки и проводить согласование, ведь инстанций, в которых его нужно пройти, несколько.

Первый этап – визит в БТИ. Для обращения в БТИ необходим эскиз помещений после проведения перепланировки, который инспекция должна оценить на предмет того, возможна ли это технически. Кроме того, будет выяснено, необходимо ли обращаться за полноценным проектом, или достаточно эскиза, поскольку перепланировка невелика по масштабам и важности.

Второй этап – жилищная инспекция. Для обращения в неё потребуется лишь эскиз, на основе которого будет выявлено, какие согласования требуются для планируемой модификации квартиры, ведь в зависимости от деталей число необходимых согласований может меняться.

Третий этап – обращение в банк. Чтобы согласовать перепланировку в банке, не потребуется ничего тратить, это значит, что обратиться можно и неоднократно – как на стадии эскиза, так и проекта, если эскиза окажется недостаточно.

Перепланировка квартиры в ипотеке, можно ли делать

В зависимости от банка, при согласовании на этом этапе могут иметься свои особенности. Рассмотрим требования на примере Сбербанка, в этом банке для согласования необходимо будет получить разрешение от страховщика, а также не иметь просрочек.

Если перепланировка проведена незаконно, банк потребует отменить все сделанные в её ходе изменения. При полностью законном проведении в течение полугода после его окончания потребуется предоставить техпаспорт квартиры и изменить закладную.

Четвёртый этап – проект. Он может быть составлен в БТИ либо независимом проектном бюро, располагающем соответствующей лицензией. После того как проект составлен в независимом бюро, потребуется всё-таки вновь обратиться в БТИ, чтобы согласовать его.

  • Пятый этап – получение разрешений от различных государственных служб, список которых был составлен в жилинспекции.
  • Шестой этап – подача документов в жилинспекцию и получение разрешения – после всех предыдущих многочисленных справок, оно, наконец, будет последним, которое необходимо для начала самой перепланировки.
  • Седьмой этап – перепланировка.
  • Но и после её проведения оформление документов не заканчивается – затем потребуется закрепить итоги и изменить необходимые документы так, чтобы перепланировка была в них отражена.
  • Восьмой этап – составление и подписание акта ввода в эксплуатацию, за которым нужно идти в жилинспекцию.
  • Девятый этап – обращение в БТИ за обновлённым техпаспортом.
  • Десятый этап – изменение закладной и передача банку копии документации, в которой отражены проведённые изменения.

Как видно из всего списка выше, провести перепланировку крайне сложно. Вернее, даже не столько провести, сколько согласовать это в различных службах, а при ипотеке также с банком и страховщиком. На это требуется немало времени и денег, тем более что не всегда получить согласие удается с первого раза. Иногда потребуется что-то изменить или предоставить дополнительные документы.

В особенности сложным становится дело, если перепланировка проводится масштабная – тогда даже можно получить отказ. Чтобы уменьшить риск этого, да и просто сэкономить время, можно обратиться в организации, занимающиеся согласованиями вместо клиента – но это обойдётся дороже, чем делать всё самостоятельно.

Подготовка проекта

Если перепланировка достаточно глубока, обязательным будет составление проекта. Выполняется оно в проектной организации либо одной из частных компаний, занимающихся этим – необходимо, чтобы составитель проекта имел лицензию на это и состоял в саморегулируемой организации проектировщиков.

Выполняется проект в соответствии с нормами, различающимися от региона к региону, ГОСТами и другими нормативными документами. В нём должно быть несколько частей:

  • текстовая – сюда входит пояснительная записка, указания по производству и противопожарные меры;
  • графическая – нынешний план квартиры, а также план после перепланировки, чертёж демонтажа и монтажа, отдельные схемы для коммуникаций, иногда чертежи различных деталей и тому подобное;
  • теплотехническая – необходима только при установке стеклопакетов вместо старой подоконной части, в ней должны содержаться расчёты того, какими теплопотерями чревато это изменение;
  • светотехническая – требуется, если кухня переносится в помещение, не имеющее окон.

Все эти части объединяют в основной раздел, но, кроме него, могут потребоваться дополнительные, посвящённые отоплению, канализации, вентиляции, электрооборудования и тому подобному, если перепланировка значительно затрагивает одну из этих сфер.

Сделаем пояснение относительно нескольких элементов плана:

  • Пояснительная записка должна содержать описание всего, что вы собираетесь реализовать, а также указание важных нюансов, с которыми придётся иметь дело в ходе перепланировки.
  • Чертёж демонтажа и монтажа должен отражать планируемые изменения конструкции, имеющие разделение по цвету – красным выделяются те элементы, которые будут удалены, а зелёным добавляемые.

Перепланировка квартиры в ипотеке, можно ли делать

Проект должен быть оформлен в чётком соответствии с многочисленными относящимися к нему предписаниями, а все его листы и чертежи проверяются и утверждаются руководителем организации; каждый из них должен содержать две подписи – проектировщика и руководителя.

Стоимость проекта может колебаться в широких пределах в зависимости от компании, в которую вы обратитесь, а также сложности его составления. В среднем нужно исходить из стоимости в 50-200 рублей за один квадратный метр, хотя иногда она может быть и выше.

Обращение в страховую компанию

Обычно в банке требуется предъявить разрешение на перепланировку от страховой компании, следовательно, придётся обращаться и в неё. Это и понятно, ведь несогласованная перепланировка может послужить для страховщиков поводом отказать в выплатах при наступлении страхового случая.

После обращения в страховую компанию в ней будет рассмотрено, не повысят ли изменения риски, при этом учитываются также и те из них, которые возникают во время её проведения.

В результате тариф иногда может быть пересмотрен в сторону увеличения, и даже вырасти значительно, если компания сочтёт, что риски стали намного выше.

Вместо этого, иногда по договорённости сторон может быть просто внесено исключение в страховое покрытие, в результате чего оно станет неполным, но зато и доплачивать будет нужно гораздо меньшую сумму.

Заключение оценщика

Поскольку из-за перепланировки стоимость квартиры может измениться, обязательным будет также обращение к оценщику, который и определит, изменилась ли она, и насколько, если да. Для банка этот параметр очень важен, ведь необходимо, чтобы при невыплате средств со стороны заёмщика, квартиру можно было продать и выручить достаточно денег, чтобы покрыть его долг.

Полностью согласованная перепланировка, повышающая удобство, может даже повысить стоимость квартиры, а если её удобство неочевидно, то стоимость может снизиться. И тем более она снижается, если перепланировка не была согласована со всеми необходимыми инстанциями.

После предоставления документов оценщик делает заключение с указанием новой стоимости жилья.

Получение согласия банка

  1. Письменное согласие банка обязательно для проведения перепланировки квартиры, за которую ещё не выплачена ипотека.

  2. Если раньше получить такое согласие зачастую было непросто, то со временем банки из-за ужесточения конкуренции стали лояльнее относиться к желанию клиентов провести перепланировку, и сейчас их согласие получить проще.

  3. Некоторые банки даже завели должность, специальный сотрудник консультирует по вопросам перепланировки, как относительно того, в каких пределах она допустима для банка, так и тонкостей её оформления.

Читайте также:  Максимальный и минимальный срок ипотеки, от чего зависят

Если его рекомендации выполнены, в договоре не было специального запрета на перепланировку, а клиент не имеет задолженностей по платежам, то проблем с получением разрешения возникнуть не должно. Но понадобится заранее взять разрешение в страховой компании, а часто банк предлагает также обратиться к оценщику и вновь провести оценку квартиры с учётом изменений.

Обращение в жилинспекцию

Когда все документы и разрешения собраны, можно обращаться в жилинспекцию. В неё подаётся заявление и предоставляются:

  • свидетельство о праве собственности;
  • техпаспорт квартиры;
  • поэтажный план дома;
  • проект или эскиз перепланировки;
  • разрешения, получить которые ранее предписала та же жилинспекция;
  • согласие других собственников жилья, а также соседей.

После получения разрешения можно будет приступать к работе. Именно жилинспекция является финальной инстанцией, и в неё же нужно будет обратиться после завершения работ для их принятия и составления акта сдачи в эксплуатацию.

Перепланировка квартиры в ипотеке, можно ли делать

Отдельный важный нюанс, на который стоит обратить внимание – согласование перепланировки с соседями.

Оно необходимо не всегда, а лишь если она их напрямую затронет, то есть подвергнутся изменениям либо места общего пользования, либо несущие конструкции – во втором случае может возникнуть угроза для прочности всего дома.

Если не получить согласие соседей в этих случаях, то затем кто-то из них может обратиться с жалобой, что существенно затруднит всё дело.

Согласие других собственников для проведения перепланировки обязательно всегда.

Перечень документов

Чтобы выполнить перепланировку, потребуется предоставить несколько документов:

  • разрешение управляющей организации;
  • справка БТИ;
  • заявление.

После проведения необходима будет регистрация в БТИ, а затем банку должны быть предоставлены документы о проведённых изменениях.

Ответственность за незаконную перепланировку

Если устроить перепланировку, не согласовав её заранее, то рано или поздно всё равно придётся проходить все описанные выше этапы.

Вот только если на каком-то из них не удастся получить разрешение, то могут начаться немалые проблемы: от предписания полностью устранить результаты перепланировки и привести квартиру в изначальный вид, до отказа страховой компании и банка от продолжения сотрудничества.

И даже если ничего из этого не случится, но перепланировка так и не станет законной, то продать квартиру впоследствии будет гораздо сложнее.

Помимо этого, нарушитель должен будет понести административную ответственность в виде штрафа от 2 000 до 2 500 рублей согласно статье 7.21 Кодекса об административных правонарушениях. Если суд решит, что жильё следует привести в тот же вид, какой оно имело до перепланировки, то все связанные с этим расходы также понесёт нарушитель.

Можно ли купить в кредит квартиру с перепланировкой

Если изменения узаконены, то проблем с этим не возникнет. Оценщик должен будет учесть переделку, проводя оценку квартиры, и это все последствия. Но вот если она была проведена незаконно, то ни о каком одобрении банка не может идти и речи, потому перед тем, как покупать, стоит внимательно проверить, соответствует ли нынешнее состояние квартиры документам БТИ.

Если изменения невелики, то больших неприятностей можно не опасаться. Нужно будет проконсультироваться с банком относительно срока, в течение которого все документы должны быть приведены в порядок, после чего заняться ими.

Если же изменения значительны, то продавец должен первым делом узаконить перепланировку, и лишь потом заниматься продажей квартиры – в кредит её покупка будет невозможной, и даже за свои деньги следует делать это с большой опаской и после консультаций со специалистами.

Источник: https://pravo.estate/kvartira/ipoteka/pereplanirovka/

Узаконить перепланировку квартиры в ипотеке – возможно ли это?

Квартира в ипотеке – зачастую единственная возможность улучшить свои жилищные условия. Однако ипотека влечет за собой ряд ограничений в эксплуатации и содержании такого имущества.

Например, особые условия действуют в отношении перепланировки квартиры, поскольку квартира находится в залоге у банка.

В нашей статье разберемся, узаконить перепланировку квартиры в ипотеке – возможно ли это?

Что считается перепланировкой

Перепланировка – это изменение конфигурации помещения, с обязательным последующим внесением данных изменений в технический паспорт такого объекта. Зачастую перепланировка проводится одновременно с переустройством (процессом, связанным с установкой, заменой и/или переносом инженерных сетей или электрического (или иного) оборудования).К перепланировке относятся следующие виды работ:

  • возведение, перенос и разборка перегородок;
  • ликвидация, перенос и устройство дверных проемов;
  • устройство дополнительных кухонь и санузлов;
  • изменение жилой площади за счет вспомогательных помещений и т.д.

Можно ли узаконить перепланировку квартиры в ипотеке?

Поскольку вышеперечисленные (или иные) преобразования квартиры, могут повлечь за собой падение спроса на такую жилплощадь или уменьшение ее рыночной стоимости, то для банка, как для залогодержателя данной недвижимости, ее перепланировка — это неоправданные риски. Однако, для привлечения клиентов, банки осознанно идут на встречу в данном вопросе и перепланировка квартиры в ипотеке возможна. Т.е. узаконить перепланировку ипотечной квартиры можно, но с некоторыми ограничениями и строго соблюдая требования банка.

Получение согласия банка

Основной документ, регулирующий ваши права и обязанности в отношении банка и залогового жилья, это ипотечный договор. Именного его надо досконально изучить и понять, какие действия необходимо предпринять, чтобы приступить к перепланировке квартиры (если это предусмотрено договором).Стандартный алгоритм выглядит следующим образом:

  • готовится эскиз или проект перепланировки квартиры (в проектной организации с действующим СРО, подробнее здесь);
  • получается письменное согласие от страховой компании;
  • обращение в банк за получением письменного согласия на перепланировку квартиры. К заявлению прикладываются согласованный в соответствии с законом проект перепланировки и согласие страховой компании.

Согласие банка

Перепланировка квартиры в ипотеке требует на то согласия банка. Данная услуга банка является платной и выдается на определенный срок. Если же сроки проведения перепланировки, установленные банком, будут сорваны, последствия могут быть различными, но однозначно неблагоприятные для вас.

Например, от применения штрафных санкций до прекращения действия ипотечного договора, со всеми вытекающими из этого последствиями (обязательство единовременно компенсировать банку остаток суммы или изъятие залогового имущества).

Поэтому необходимо строго соблюдать все условия банка, на которых выдано данное согласие.

Также банки идут на то, что кредитуют своих клиентов на покупку вторичного жилья с неузаконенной перепланировкой. При этом обязывают залогодателя узаконить такую перепланировку (за счет покупателя, естественно) в строго отведенные на то сроки.

Как узаконить перепланировку

Стоит понимать, что получение согласия от банка на проведение перепланировки квартиры – это далеко не весь процесс по ее легализации. Перепланировка квартиры в ипотеке (и без нее) требует проведения процедуры ее согласования в соответствии с ЖК РФ и подзаконными регламентами (например, по Московской области это Распоряжение от 13.03.2019 № 28РВ-101). 

Согласование

После того, как согласие банка получено, необходимо согласовать планируемую перепланировку в соответствующей инстанции. Согласование перепланировки жилого помещения – это муниципальная услуга, оказываемая органом местного самоуправления (далее – «Администрация»).

Для ее получения вы обращаетесь в Администрацию с соответствующим заявлением и требуемым пакетом документов (перечень испрашиваемых документов здесь).

Приемка строительно-монтажных работ

После получения согласования от Администрации (в течении 45 дней по ЖК РФ), можно приступать к строительно-монтажным работ. О завершении которых необходимо подать в Администрацию соответствующее уведомление, после чего вам будут назначены дата и время проведения приемочной комиссии.

Данная комиссия произведет осмотр помещения на соответствие проведенных работ согласованным проектным решениям. Если решение комиссии положительное, составляется проект акта о завершении перепланировки помещения (далее – «Акт»), который передается в Администрацию для последующего оформления.

Если будут выявлены несоответствия, вам выдается предписание на их устранение и комиссию придется проходить повторно.

Завершение легализации

Завершающим этапом является внесение изменений в техническую и кадастровую документацию жилого помещения. Документом основанием для внесения соответствующих изменений служит Акт.

Он должен быть передан Администрацией в орган кадастрового учета (Росреестр) по межведомственному взаимодействию без вашего участия. В противном случае вам придется за свой счет заказать технический план на квартиру (готовит кадастровый инженер) и самостоятельно подать его в Росреестр.

И только после внесения изменений в техническую и кадастровую документацию квартиры, сделанная перепланировка может считается узаконенной.

Отчет перед банком

Как только сведения о выполненных преобразованиях жилого помещения внесены в Росреестр, о чем получена кадастровая выписка, необходимо незамедлительно обратиться в банк.

Как правило, в выданном согласии залогодателя обязывают предоставить в банк кадастровую документацию, для подтверждения легализации сделанной перепланировки.

Подать выписку в банк необходимо строго в установленный согласием срок, иное считается нарушением и влечет неблагоприятные последствия.

Неузаконенная перепланировка и ипотека

Неузаконенная перепланировка и ипотека, понятия несовместимые. Широко известен факт, что не стоит заигрывать с банками и рисковать собственной (пусть и с определенными ограничениями в виде ипотеки) недвижимостью.

Банк, как залогодержатель имеет полное право производить по собственной инициативе или же с подачи окружающих (жалобы соседей, аварийная ситуация, проверка коммунальными службами) осмотр залогового имущества. Как правило сие мероприятие предварительно согласовывается с залогодателем (с вами).

Читайте также:  Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников

Отказать банку в осмотре квартиры, вы не имеете права (можете лишь мотивированно перенести дату осмотра), так что даже не пытайтесь сделать незаконную перепланировку в ипотечной квартире. Церемониться не в правилах банков, так что последствия незаконной перепланировки для вас могут быть самыми печальными.

А ввиду сжатых сроков, отведенных банком на проведение перепланировки и ее легализации, зачастую целесообразно обратиться за помощью к специалистам, которые помогут вам быстро и качественно подготовить необходимую документацию и получить все требуемые согласования.

Ламонова Екатерина

Источник: https://geostart.ru/post/561

Если квартира в ипотеке можно ли делать перепланировку

За этот период у семьи может возникнуть потребность в перепланировке жилья. Что делать в таком случае? Для начала нужно разобраться что именно будет считаться перепланировкой.

Перепланировка это любые изменения вносимые в жилье, требующие внесения в технический паспорт квартиры. В это включается снос или постройка перегородок, дверей и окон, а так же перенос кухни или санузла в другую комнату.

Если изменения, которые вы хотите сделать не относятся к таким существенным изменениям описанным выше, вам не нужно для этого никак документов. Но можно ли делать перепланировку если квартира в ипотеке и кредит не выплачен?

Если ответить коротко — да, можно. Закон не запрещает это сделать.

До полной выплаты кредита владельцем квартиры по сути является банк, поэтому вам нужно спросить разрешение у фактического владельца вашего жилья. Перед этим потребуется посетить несколько инстанций.

Шаг 1: изучить договор

Чтобы не тратить время зря, первым делом необходимо изучить договор. Иногда банки прописывают в договоре пункт запрещающий вносить какие-либо изменения в ипотечное жилье.

Если такой пункт прописан в вашем договоре — вам не повезло. Обойти это предписание будет практически невозможно. Если же в вашем договоре такого пункта нет, можно переходить ко второму шагу.

Однако и теперь не время идти в банк. Для получения разрешения необходим очень важный документ — план перепланировки.

Есть два варианта действий:

  • Сделать план перепланировки на эскизе.
  • Для этого необходимо обратиться в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Там нужно получить план дома, и в его копии нанести красной ручкой или маркером изменения которые вы хотите внести.
    Такой вариант подходит для перестроек, не имеющих большой сложности. Например, снос или постройка ненесущих перегородок или перемещение сантехники. Для более существенных изменений необходим второй вариант.

  • Заказать проектную перепланировку.Для этого необходимо прибегать к услугам специальных организаций с допуском СРО.

Такую перепланировку нужно согласовывать с множеством инстанций, например СанЭпидемСтанцией, Противопожарной Службой и другими и получение архитектурно-планировочных условий.

Второй вариант необходим если вы хотите объединить или расширить комнаты, перенести санузел в другую комнату или снести перегородку.

Если вы хотите внести изменения, которые затронут несущие стены, получить согласие будет практически невозможно и в банке и в других инстанциях.

Шаг 3: получить согласие страховой компании

Страховая должна одобрить план перестройки и застраховать ваше жилье. Таким образом они берут на себя ответственность за различные непредвиденные ситуации при строительных работах.

Еще одной сложностью является то, что в документах значится стоимость жилого помещения. После перестройки может изменится цена квартиры и оплата страхования может стать выше.

Стоимость жилья после перепланировки не должна быть оценена ниже чем до, иначе разрешение получить не получится. Однако такое происходит крайне редко.

Поэтому страховщикам нужно будет оценить заново жилое помещение, а такие действия соответственно повлекут за собой расходы по оплате экспертизы.

Видео: Перепланировка и банки

Шаг 4: получить согласие банка

Наконец-то мы подошли к самому главному. Однако и тут, есть свои оговорки. Получить согласие не получится если у заёмщика есть долг или просрочка по выплате кредита. Второе условие — договор должен действовать не менее пол года.

Если же вы честно платили взносы на протяжении более пол года тогда необходимо захватить все перечисленные выше документы и отправится в банк. Там необходимо написать заявление на одобрение перепланировки.

Важно помнить, что банк ограничивает время, которое выделяется на совершение перестройки. В зависимости от банка это бывает от трех до шести месяцев. Некоторые банки могут установить и меньший срок.

Если не вложится в это время банк может посчитать данные действия нарушением договора и даже потребовать оплату штрафа.

Чтобы вложится в срок лучше попросить помощь специалистов, которые помогут сократить время затраченное на бумажные вопросы.

Шаг 5: обратиться в Жилинспекцию

После того как банк выдал вам разрешение необходимо обратиться в организацию, которая занимается вопросами перестройки жилья.

При себе необходимо иметь все полученные до этого документы, которые были описаны выше. А так же разрешение СанЭпидемСтанции, Противопожарной Службы, Службы Газа, Роспотребнадзора и Ростехнадзора, технический паспорт квартиры и официальный план всего здания, техническое заключение.

С собой необходимо взять документ подтверждающий то, что вы являетесь собственником данного жилья и что все прописанные в нем лица не против вносимых изменений, разрешение от банка и страховой и план перепланировки.

После подачи перечисленных выше документов и получения разрешения можно приступать к ремонту. После завершения строительных работ сотрудники БТИ проведут осмотр жилплощади и выдаст документ, разрешающий вводить квартиру в использование.

Шаг 7: обратиться в БТИ и внести изменения в официальный план здания

После внесения перепланировки в план здания можно сказать что все хлопоты позади и вопрос решен навсегда.

Прежде чем начинать такой длительный процесс нужно узнать есть ли шансы что инстанции разрешат данную переделку.

Есть список работ, на которые разрешение вам точно не дадут:

  • вставить окна в балкон, на котором находится пожарная лестница (данное действие забракует Пожарная служба);
  • увеличение балкона при помощи подпорок;
  • сделать кухню-студию с жилым помещением, если на кухне есть газовая плита;
  • установка камина в постройке из бетонных панелей;
  • перенос санузла в другую комнату, если под ним будет находиться жилая комната;
  • установка на балконе обогревательных батарей;
  • установка пола с подогревом на балконе при помощи общей системы отопления;
  • демонтаж подоконника и стены с целью увеличения комнаты (так как данная стена несущая);

Данные виды перестроек запрещены санитарными и строительными нормами. Если вы задумали перестройку такого рода от этой идеи лучше сразу отказаться и не тратить зря время.

Если квартира в ипотеке можно, ли делать перепланировку

Некоторые люди, видя всю сложность получения разрешения на перестройку легальным путем считают, что проще сделать перестройку самому и никто не узнает. Особенно так могут думать те, чья перестройка относится к легким.

Однако, стоить помнить, что соседи могут пожаловаться на вывозимый строительный мусор или шум ремонта из квартиры и тогда начнутся проблемы. А как показывает практика, сохранить нелегальную перестройку в тайне очень сложно.

Еще стоит помнить, что ответственность в таком случае лежит полностью на вас и страховая вам никак не поможет если по случайности вы затопите соседей или затронете несущие стены.

Даже если вам удалось сделать перестройку без аварийных ситуаций и соседи на вас ни разу не пожаловались, заметить перепланировку могут различные службы, которые периодически приходят проверять коммуникация или показания счетчика.

И так, о несанкционированной перестройке узнали, чем это грозит? В самом лучшем случае это грозит штрафом. После которого все равно придется собирать все необходимые документы и делать перепланировку официальной.

Это возможно лишь в том случае, если ваши действия по перепланировке все инстанции признают допустимыми и безопасными.

В противном случае жильцу придется вернуть квартиру в прежнее состояние и убрать все перестройки. При этом конечно же тоже заплатить штраф. Самое ужасное может произойти, если изменения, которые были сделаны невозможно вернуть обратно.

В любом случае банку явно не понравится то, что без его согласия были внесены изменения в квартиру, ведь, по сути, он является её владельцем.

Действия банка в таком случае могут быть очень разными, начиная от большого штрафа и требования немедленно узаконить изменения вплоть до разрыва договора. Иногда могут запросить всю стоимость жилья выплатить сразу.

Как видно, нелегальная перестройка грозит тем, что можно остаться вовсе без жилья.

Когда перестройка уже сделана, но инстанции этого не знают, не стоит ждать пока они это заметят. В таком случае лучше сразу заняться оформлением документов и может даже получится избежать штрафа.

Эта информация так же будет полезна тем, кто собирается купить квартиру. Иногда службы могут не зафиксировать изменения, которые были сделаны прошлым жильцом. Поэтому при покупке жилья стоит удостовериться в том, что все конструкции являются узаконенными.

В противном случае ответственность за перестройку ляжет на текущего владельца квартиры. Если же при строительных работах были сделаны какие-то нарушения, такая квартира станет вечным бременем для её владельца, так как узаконить её будет невозможно.

Как получить украинское гражданство? Ответ здесь.

Как получить гражданство Чехи? Узнайте далее.

Конечно, получить разрешение на перепланировку квартиры довольно не простая и длительная процедура. Однако, лучше сделать это официально и спать спокойно или совсем отказаться от идеи перепланировки жилья.

Источник: https://101zakon.ru/pereplanirovka/esli-kvartira-v-ipoteke-mozhno-li-delat-pereplanirovku/

Ссылка на основную публикацию