Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры, открытие

Банковский аккредитив при покупке недвижимости – это гарантия того, что гражданин, выступающий в роли покупателя недвижимого имущества, не станет жертвой обмана и не потеряет деньги, выделенные на приобретение квартиры.

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры, открытие

Что представляет собой банковский аккредитив?

Чем больше денег участвует в сделке, тем больше рисков остаться ни с чем. Известно много случаев, когда при покупке квартиры люди не получали жилплощадь, а деньги уходили продавцу. Судебная система устроена таким образом, что пострадавшей стороне далеко не всегда удаётся вернуть потерянное.

Открывая аккредитивный счет, граждане обеспечивают себя защитой от мошенников. Банк в этом случае играет роль посредника между сторонами. За небольшую плату он обеспечивает защиту прав и денежных средств клиента.

Простыми словами, аккредитив – это специальный счёт, открываемый для обслуживания клиентов, участвующих в процессе купли-продажи недвижимости.

Важно: Банковский аккредитив обеспечивает защиту не только покупателя, но и продавца. Нередки случаи, когда покупатель, получив права на недвижимость, отказывается передавать другому участнику сделки всю сумму или её часть.  

Схема такая:

  1. Участники сделки приходят к соглашению о стоимости недвижимости и других деталях сделки.
  2. Сумма, которая должна перейти от покупателя к продавцу, аккумулируется на банковском счету.
  3. Покупатель получает права на недвижимое имущество.
  4. Банк передаёт сумму продавцу.

Разновидности и особенности аккредитивов

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры, открытие

Банки предлагают обычные и ипотечные аккредитивы нескольких видов. Особенности каждого базируются на алгоритме осуществления сделки. Некоторые виды защищают определённую сторону процесса, цель других – защитить всех, кто принимает участие в процедуре.

Задача тех, кто продаёт и покупает недвижимость, ещё до открытия аккредитива определиться, какой его вид будет наиболее приемлемым. Банки предлагают такие варианты:

  1. Отзывной. Цель – защита покупателя. Он вправе в любой момент в процессе совершения сделки сделать отзыв денежных средств. Деньги не могут быть отозваны только в том случае, если покупающая сторона получила права на недвижимость. Продающая сторона в материальном плане ничего не теряет. Редко кто из продавцов соглашается на такой аккредитив, так как при такой оплате аккредитивом велики риски напрасно потерять много времени.
  2. Безотзывной. Суть такого аккредитивного счета в том, что продавец может забрать полагающуюся ему сумму только после фактического завершения сделки с недвижимостью. Также основанием для снятия суммы может послужить письмо покупателя.
  3. Безакцептный. Выдача суммы продающей стороне осуществляется без необходимости присутствия покупателя. Основанием для передачи суммы является документальное доказательство успешного завершения сделки.
  4. Покрытый. Применяется схема, при которой сумма переводится банком, в котором был открыт аккредитивный счёт, в другой банк, где деньги лежат до тех пор, пока сделка не будет завершена. Такой вариант часто используют юридические лица.
  5. Непокрытый счёт. Суммы не перечисляются в иные финансовые учреждения, а аккумулируются на корреспондентском счету финучреждения-отправителя. У организации, выступающей в роли продающей стороны, есть право после завершения продажи снять со счёта полагающуюся сумму. Это аналог безакцептного аккредитива, рассчитанный на юридических лиц.

Важно: Наиболее популярная схема – безотзывной счёт. Он защищает интересы всех сторон-участниц процесса купли-продажи недвижимости.  

Сроки аккредитивов

Продажа квартиры – процесс, требующий определённого количества времени. По правилам большинства банков аккредитив оформляется на срок, зависящий от договорённостей между участниками сделки. Есть финучреждения, которые ограничивают срок шестью месяцами.

Важно: Отличие аккредитива от другого способа защиты прав граждан, участвующих в процедуре купли-продажи недвижимости, — банковской ячейки — в том, что банковский процент взымается не за срок, а за количество денег.

Если не уложиться в срок, указанный в предварительно заключённом договоре, придётся доплачивать банку 0,2% от суммы за продление аккредитива.

  Как легально обналичить материнский капитал?

План действий участников сделки с открытием аккредитива

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры, открытие

Разобравшись в том, что такое аккредитив, и какие виды его практикуются, рассмотрим более подробно, как должны действовать стороны-участницы сделки с недвижимостью:

  1. Обсуждение. На данном этапе оговариваются все нюансы процесса: кто за что будет платить, по какому алгоритму будет продвигаться процедура. Главное решение – цена продаваемой и приобретаемой недвижимости.
  2. По результатам договорённостей заключается официальный договор.
  3. Договор предоставляется финансовому учреждению, в котором будет открыт счёт.
  4. Сотрудники банка изучают предоставленные документы и, если всё в порядке, заключают с клиентами новый аккредитивный контракт, в котором участвуют уже 3 стороны.
  5. Покупатель открывает в банке аккредитивный счёт, что фиксируется документально.
  6. Заключённый сторонами договор может быть оставлен на хранение в финучреждении или передан другой организации.
  7. После завершения процедуры в Росреестре фиксируется договор купли-продажи недвижимости. Это признаётся фактом практической передачи квартиры покупателю.
  8. Банку предоставляется необходимая документация.
  9. Финучреждение проверяет документы на предмет действительности передачи прав собственности покупателю и отсутствия нарушений во время проведения сделки.
  10. Если документы выдержали проверку, сумма переходит на счёт продающей стороны.
  11. Продавец документально подтверждает получение денег.
  12. Сделка завершена.

В числе документов, которые необходимо предоставить в банк:

  • выписка из ЕГРН;
  • справка из Росреестра о том, что права на недвижимость были переданы, и др.

Содержимое пакета с документацией зависит от того, с каким финучреждением сотрудничают участники сделки. Схема аккредитива Сбербанка, ВТБ-24, Альфа-Банка и др. может иметь незначительные отличия.

Составление договора купли-продажи недвижимости через аккредитив

Продолжим раскрытие схемы при продаже: кто оплачивает процент, как работает при продаже ипотечной и обычной недвижимости банковская защитная схема. Первым делом остановимся на нюансах составления главного документа – договора купли-продажи.

Открываете вы покрытый безотзывный аккредитив или другие его разновидности, используемая форма составляемого договора унифицирована и предусматривает все нюансы процесса.

Образец

Для того чтобы не тратить времени на ручное составление контракта, скачайте его бланк и образец заполнения. Это позволит заключить грамотную сделку и не допустить ошибок в документации.

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры, открытие

Нюансы контракта на открытие аккредитивного счета

При составлении договора следует уделить внимание следующим моментам:

  1. В документе не должно присутствовать никаких опечаток и исправлений; реквизиты, ФИО, адреса, номера счетов и прочее должны быть написаны правильно.
  2. В разделе «Порядок расчетов» не должно быть моментов, которые можно двояко расшифровать. Если возможны разночтения, пункты нужно исправить, чтобы чётко стало понятно, что требуется от каждой из сторон. Пункт должен расшифровывать стоимость объекта недвижимости, сроки расчетов, используемую валюту и прочие нюансы.
  3. Не менее внимательно следует изучить пункт «Оплата услуг». В нём должно быть чётко определено, какая из сторон берёт на себя обязанность оплачивать банковские услуги.
  4. Требует внимательной читки и пункт «Обязанность сторон». В нём определяются действия, которые необходимо совершить тому, кто продаёт недвижимость и тому, кто эту недвижимость покупает. Не должно быть недопонимания и разночтений.

Преимущества аккредитива при покупке недвижимости

У открытия аккредитивного счёта при купле-продаже недвижимости есть ряд весомых плюсов:

  1. Защита от происков мошенников и отказа одного из участников выполнять взятые на себя обязательства.
  2. Банк оказывает защиту, поддержку и дополнительно – юридическую помощь. Если неправильно оформлены документы или допускаются ошибки в каких-либо действиях, менеджер финучреждения немедленно известит об этом клиентов.
  3. Все 3 стороны, участвующие в процессе – продавец недвижимости, покупатель, финансовое учреждение – могут быть уверены в полной безопасности совершаемой сделки.

  Что такое наложенный платеж?

Возможные риски

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры, открытие

У любой сделки с участием больших денежных средств есть подводные камни. В данном случае они не столь весомы, как при расплате наличными, но всё-таки не обошлось без минусов:

  • услуга стоит недёшево;
  • условия заключения сделки не обладают гибкостью, придётся переплачивать, если не удастся уложиться в срок, определённый контрактом;
  • не предусмотрен досрочный вывод суммы со счёта;
  • использование аккредитивного счёта с последующей передачей средств продавцу недвижимости — процедура длительная, связанная с потерей денег и времени;
  • банк не скрывает от ФНС особенности сделки, что может привести к проблемам с налоговыми органами.

Как видно из сказанного, нет опасности стать жертвой мошенников, риски для покупателя и продавца минимальны. Но за такую возможность приходится платить дополнительным временем и деньгами.

Что приемлемей – банковская ячейка или аккредитив?

Продавцы и покупатели недвижимости, желающие обеспечить защиту своих интересов, встают перед выбором: что лучше, банковская ячейка или аккредитив. Ответить на этот вопрос можно только при чётком понимании целей, преследуемых каждой из сторон.

Если нужно удешевить процесс передачи недвижимости, ячейка будет идеальным вариантом. Она обходится гораздо дешевле аккредитива. Если требуется максимальная безопасность при расчете, лучшим вариантом становится аккредитив.

При всей дороговизне, он служит надёжной защитой денежных средств.

Важно: Если срок совершения сделки затягивается , аккредитив может стать крайне невыгодным вариантом.

Кто платит за аккредитив, покупатель или продавец?

Традиционно платит за аккредитив покупатель. Но это не принципиально. В роли плательщика может выступать и главный бенефициар сделки – продавец. Всё зависит от того, к какому соглашению придут стороны при заключении договора.

Вопрос оплаты банковских услуг обязательно должен быть зафиксирован в договоре.

Какие банки работают с аккредитивами?

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры, открытие

Не все финансовые учреждения России готовы работать с аккредитивами. Наиболее популярны в данном направлении 5 банков, на достаточно выгодных условиях обеспечивающих безопасность клиентам при совершении сделок купли-продажи недвижимости. Рассмотрим условия этих учреждений:

  1. Россельхозбанк. Сбор за услугу колеблется в рамках от 0,15% до 0,2% с суммы. Минимальный платёж – 1 000.00 рублей, максимальный – 15 000.00 рублей.
  2. ВТБ24. При покупке квартиры в ипотеку физическими лицами платится фиксированная сумма от 1 500.00 до 4 500.00 рублей (зависит от стоимости недвижимости). В других случаях взымается 0,2%, что в среднем составляет 1 500.00 – 5 000.00 рублей.
  3. Сбербанк. С физических лиц взымается 0,2%, то есть, от 1 500.00 до 5 000.00 рублей. Если в сделке задействовано юридическое лицо, сумма будет колебаться в рамках от 2 500.00 до 15 000.00 рублей, что составляет 0,5%.
  4. ЮниКредитБанк взымает с клиентов 0,5%. Минимальная сумма – 12 500.00 рублей.
  5. Альфа-Банк. Минимум взымается 50.00 USD. С клиентов берётся от 1,5% до 2%.

На долю перечисленных банков приходится около 85% аккредитивов России.

Заключение

Аккредитив – недешёвая банковская услуга. Оформить его можно и при сделках, совершаемых с доверенностью.

Многие продавцы и покупатели готовы переплачивать, чтобы защитить себя от гораздо больших потерь.

Если учитывать, что в России нередки случаи обмана граждан при совершении сделок купли-продажи недвижимости, есть смысл переплатить 1 500.00 – 15 000.00 рублей, чтобы не потерять миллионы.

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры, открытие

Источник: https://OPlatezhah.ru/terminologiya/akkreditiv-pri-pokupke-nedvizhimosti

Аккредитив при покупке недвижимости: что это, схема, плюсы и минусы формы расчетов

Аккредитивный счет при покупке квартиры — это счет, на котором хранятся средства покупателя до передачи прав на недвижимость. После передачи прав, деньги отдаются продавцу. Таким образом, в этой схеме банк выступает в роли гаранта, что значительно уменьшает риск срыва операции.

Читайте также:  Реструктуризация ипотеки с помощью государства, аижк: процедура

К тому же чаще всего заключается т.н. «безотзывный» аккредитивный счет, в рамках которого даже при желании покупатель не сможет досрочно снять деньги без согласия продавца. Существуют также и другие важные нюансы.

В настоящей статье мы подробно рассматриваем пользу этого финансового инструмента и его особенности.

Что такое «аккредитив в банке при покупке квартиры»?

Как известно, покупка квартиры за наличные или даже в ипотеку всегда сопряжена с некоторыми рисками. Даже если покупатель прибегает к ипотечному займу, все равно ему необходимо передать продавцу первоначальный взнос.

Сумма такого перевода, как правило, немаленькая — в зависимости от характера сделки, покупателю необходимо передать от нескольких сотен тысяч рублей до десятков миллионов.

Кроме того, рисковать может и продавец: при условии, что все документы переданы и уже подписан акт приема-передачи, покупатель может отказаться переводить обговоренную сумму.

Поэтому, во избежание риска мошенничества, схема подобных операций обязательно должна предусматривать гарантию полного выполнения обязательств для обеих сторон.

Для этого банковскими организациями и были разработаны продукты для обеспечения безопасности. Самые популярные среди этих предложений — банковская ячейка и аккредитив.

Мы разберемся, как работает аккредитив и ячейка, а также разберем их минусы и плюсы. Но сначала уточним, что вообще такое аккредитивный счет и зачем он нужен.

Банковский аккредитив при покупке квартиры — это счет, открытый банком для обслуживания участников сделки.

Покупатель квартиры перечисляет на аккредитив установленную договором купли-продажи сумму, а продавец получает ее только после предоставления документальных доказательств передачи прав на недвижимость.

Таким образом, банк выступает в этой сделке гарантом: в случае, если сделка сорвется, банк попросту вернет участникам то, с чем они изначально пришли (покупателю — деньги, продавцу — права на недвижимость).

Какие бывают виды аккредитивов и какие у них особенности?

Существует несколько видов аккредитивов; разница между ними выражается, как правило, в процедуре проведения сделки.

Некоторые из видов ориентированы на обеспечение максимальной защищенности обоим участникам сделки, другие направлены на безопасность какой-либо определенной стороны — покупателя или продавца.

Поэтому еще до открытия аккредитива при покупке квартиры следует внимательно разобраться, какое предложение подойдет вам больше всего.

  • Отзывной аккредитив. Ориентирование на покупателя: он может в любой момент в течение сделки отозвать денежные средства, тем самым аннулировав сделку. Продавец не окажется обманутым, т.к. права на недвижимость, согласно порядку расчета, передаются только после оплаты. Но потерять время продавец точно может, поэтому на такой тип аккредитива крайне редко соглашается контрагент;
  • Безотзывный счет. Наиболее популярное решение: покупатель не имеет права забрать деньги раньше срока, по крайней мере без письменного разрешения продавца. Чаще всего продавец и менеджер банка предлагают оформлять именно этот тип аккредитива;
  • Безакцептный аккредитив. Не требует присутствия покупателя при получении денег. Продавцу достаточно предъявить сотрудникам банка документы, подтверждающие передачу прав на недвижимость;
  • Покрытый счет. Подразумевается, что банк, в котором открыт аккредитивный счет, переводит деньги покупателя банку получателя. Далее эти деньги содержатся в банке-исполнителе до момента завершения сделки. Как правило, используется в сделках между юридическими лицами;
  • Непокрытый счет. В данном случае никаких перечислений не происходит, деньги хранятся на корреспондентском счете банка-отправителя. Вместо этого организация, принимающая платеж за недвижимость, получает право самостоятельно снять наличные после предоставления документальных доказательств завершения сделки. Похоже на безакцептный счет, но отличается тем, что вопрос решается между юридическими, а не физическими лицами.

Чаще всего при сделках с недвижимостью стороны соглашаются исключительно на безотзывный счет. В таком случае покупатель не сможет забрать денежные средства раньше определенного срока. Это заставляет покупателя подходить к сделке ответственнее. Выгодно это, в первую очередь, продавцу, ведь сорванные сделки существенно уменьшают выгоду от продажи недвижимого имущества.

  Как узнать номер лицевого счета карты Сбербанка?

На какой срок оформляется аккредитив?

Нужно понимать, что период действия аккредитива — вопрос исключительно договоренностей между участниками сделки. Он может быть любым, хотя банки нередко вводят ограничения — например, счет может быть открыт на срок не больше двух кварталов (шесть месяцев).

Кроме того, в отличие от банковской ячейки, стоимость аккредитива не зависит от срока его действия: плата взимается за сумму хранения, а не длительности действия счета. Единственное, что нужно учитывать — тарифы рассчитываются за квартал пользования, т.е.

3 месяца действия счета.

Срок действия счета заранее согласуется сторонами и отражается в первичном или окончательном договоре купли-продажи. Если выясняется, что установленного договором срока не хватает для проведения сделки, его можно изменить — но за это придется платить.

В среднем банки берут за изменение сроков действия 0,2% от суммы, хранящейся на аккредитивном счете.

Учитывая, что на аккредитиве чаще всего лежат суммы от 1 млн. рублей, 0,2% могут стать существенной платой.

Поэтому мы рекомендуем тщательно просчитать срок хранения — например, еще до подписания договора следует учесть возможные форс-мажоры, т.к. из-за полного игнорирования их возможности люди и попадают в неловкие ситуации.

Подытоживая, чаще всего срок действия составляет 3 месяца, т.е. ровно один квартал. При желании этот срок может меняться.

Схема проведения покупки квартиры через аккредитив

Итак, мы уже объяснили, что такое аккредитив при покупке квартиры простыми словами. Теперь нужно понять, какую роль занимает этот счет при проведении самой операции. Порядок действий с привлечением аккредитива выглядит следующим образом:

  1. Сначала участники сделки тщательно обсуждают условия купли-продажи. Заключается договор купли-продажи;
  2. Этот документ предоставляется банку, где планируется открывать аккредитив. Если банк утверждает сделку, подписывается еще один аккредитивный договор с участием трех сторон — покупателя, продавца и представителя банка;
  3. Покупатель вносит на открытый счет денежные средства в установленном объеме. Операция пополнения документируется;
  4. Договор аккредитива при покупке недвижимости или хранится у представителя банка, или передается в другую организацию (актуально для покрытых и непокрытых счетов);
  5. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Квартира практически передана покупателю;
  6. Продавец предоставляет банку все необходимые бумаги: справку из Росреестра о передаче прав, выписку из ЕГРН и т.д. Банк тщательно проверяет всю юридическую сторону вопроса, а именно: действительно ли были переданы права, не было ли нарушений в процессе передачи и т.д.;
  7. Если все правильно, в соответствии с аккредитивным договором, деньги зачисляются на счет продавца. На этом этапе продавец обязан задокументировать получение денег актом приема-передачи. Сделка завершается.

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры, открытие

Нюансы договора на открытие аккредитивного счета

Условия заключения договора, его основные разделы и прочее, как правило, унифицированы. Отдельного внимания заслуживают только следующие данные:

  • Внимательно проверьте реквизиты получателя и отправителя. Все ФИО, номера счетов, адрес объекта купли-продажи и прочее должно быть написано без ошибок. Если заметите опечатку, требуйте ее исправить;
  • Тщательно изучите раздел «Порядок расчетов». Там должны быть ясные формулировки без двоякого прочтения (разночтения). Должен присутствовать регламент сроков действия аккредитива, конкретной суммы и валюты операции, требуемый пакет документов для завершения сделки и т.д.;
  • Обязательно исследуйте пункт «Оплата услуг». Обратите внимание, на кого ляжет ответственность в финансовом плане за открытие и закрытие счета (кто будет платить банку);
  • Наконец, внимательно прочтите весь раздел «Ответственность сторон». В разных договорах ответственность сторон по-разному регламентируется, и понимается этот термин тоже не всегда одинаково. Вас этот раздел должен полностью удовлетворить, иначе в будущем возможны ущемления ваших прав.

Изучить образец договора аккредитива (на примере Сбербанка) вы можете посмотреть и скачать здесь.

Преимущества такой формы расчетов

  • Главный плюс аккредитива — участники сделки полностью защищены от возможного мошенничества или неисполнения обязательств;
  • Дополнительная юридическая помощь и поддержка от банка. Так, при возникновении каких-либо вопросов, представитель банка сразу обратит на них внимание;
  • Обеспечивается равная безопасность для всех сторон — продавца, покупателя и банка.

  Что такое реквизиты карты и где их взять?

Возможные риски такой схемы расчетов

Покупка жилья при помощи аккредитива тоже несет в себе некоторые опасности, хотя и в меньшей степени, чем если бы клиенты обращались к банковской ячейке.

  • Передача денежных средств через аккредитивный счет — длительная процедура, осложненная масштабной проверкой всех предоставленных бумаг. Поэтому клиенты могут потерять много времени и денег;
  • Недостаточно гибкие условия. За изменение сроков в договоре полагается увеличенная стоимость обслуживания. Безотзывный аккредитив к тому же не предполагает досрочное снятие средств;
  • Большая стоимость услуги;
  • Участие банка в сделке выражается, в частности, в полной информированности налоговых органов о статусе вашей сделки, ее сумме и участниках. Поэтому возможны дополнительные проблемы с ФНС.

Что лучше — аккредитив или банковская ячейка?

Это зависит от условий сделки и потребностей ее участников. Если нужно сэкономить — ничего лучше банковской ячейки нет. По соотношению «цена/качество» банковская ячейка значительно опережает аккредитив.

Но если клиенты желают максимально обезопасить себя от форс-мажоров при процедуре передачи средств, самое подходящее — это аккредитив. Он значительно дороже, но и безопасность обеспечивает самую высокую из всех возможных вариантов.

Кроме того, следует учитывать порядок расчетов с банком. За ячейку платят в зависимости от срока действия договора, за аккредитив — в зависимости от размера охраняемой суммы.

Поэтому при передаче больших сумм может быть выгоднее ячейка, а при необходимости иметь большой срок хранения лучше подойдет аккредитив.

Кто должен оплачивать открытие аккредитива — продавец или покупатель?

Все зависит от договоренностей между контрагентами. При желании, оплатить услуги может даже продавец, хотя он по умолчанию считается главным бенефициаром сделки в финансовом плане. Поэтому чаще всего за открытие счета и его обслуживание платит покупатель недвижимости.

В каких банках можно оформить аккредитив?

В этой сфере услуг устоялось пять банковских организаций, на которых приходится почти 85% всех открытых и закрытых в стране аккредитивных счетов. Соответственно, имеет смысл рассмотреть именно их условия, а не предложения менее известных банков.

Наименование банкаТарифы за квартал в рублях
Сбербанк За переводы между физлицами: 0,2 % от общей суммы платежа, что в среднем составляет 1500-5000 рублей. Перевод между физлицом и юрлицом обходится в 2500-15000 рублей (0,5% от общей суммы платежа).
ВТБ В рамках ипотеки для физических лиц — фиксированные 1500-4500 рублей в зависимости от суммы перевода. Для остальных переводов 0,2% от суммы, т.е. 1500-5000 рублей в среднем.
Россельхозбанк 0,15-0.2% от суммы, от 1000 до 15 000 рублей.
Альфа-Банк 0,15-0.2% от суммы, но не меньше 50 долларов.
ЮниКредитБанк 0,5%, но не меньше 12 500 рублей.
Читайте также:  Документы для снятия обременения с квартиры по ипотеке: какие нужны, перечень

Заключение

Аккредитив позволяет максимально безопасно передать средства от покупателя продавцу. Поэтому этот банковский продукт пользуется популярностью.

Однако, за эти привилегии приходится платить длительностью перевода и относительно большой стоимостью обслуживания. В связи с этим выбирать аккредитив при передаче денег следует аккуратно и взвешенно: часто сделки до 2 млн.

рублей могут быть спокойно проведены при участии менее дорогой банковской ячейки.

Источник: https://vKreditBe.ru/chto-takoe-akkreditiv-v-banke-pri-pokupke-kvartiry/

Аккредитив как форма расчета в долевом строительстве — База знаний BN.ru

Одна из причин упорного сохранения серых схем на первичном рынке – невозможность привлекать деньги дольщика до момента регистрации договора долевого участия (ДДУ). Вопрос об этом был окончательно решен весной 2010-го, когда Президиум Высшего Арбитражного суда РФ запретил строительным компаниям требовать оплату по договору до момента его госрегистрации.

Банковский аккредитив: основные преимущества

Несмотря на то что на регистрацию ДДУ по закону отводится не более 21 дня, процесс может занять от одного месяца до полугода.

Застройщики вполне справедливо опасаются, что за это время покупатель «остынет», его планы или жизненные обстоятельства изменятся и он откажется перечислять деньги за будущую квартиру.

Продавцы нашли вполне законный способ обезопасить себя от непредсказуемого поведения клиента – заключать соглашение об открытии банковского аккредитива.

Механизм расчетов посредством банковского аккредитива подробно описан в Гражданском кодексе РФ. Суть его состоит в том, что покупатель поручает банку перевести определенную сумму денежных средств на счет продавца после того, как тот представит документы о выполнении своих обязательств. В случае долевого строительства подтверждением является ДДУ со штампом Росреестра.

Банк выступает третьим лицом в сделке и, с одной стороны, гарантирует застройщику получение денег после выполнения своих обязательств по регистрации договора.

С другой – обещает дольщику, что его деньги будут переведены на счет строительной компании не раньше, чем он получит проштампованный экземпляр договора.

Если по каким-то причинам регистрация ДДУ не состоится, вся перечисленная на аккредитив сумма будет возвращена покупателю.

Процедура открытия аккредитива

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры, открытие

На практике это происходит следующим образом. Выбрав квартиру, будущий дольщик подписывает ДДУ. Затем со своим экземпляром договора обращается в один из названных застройщиком банков и пишет заявление на открытие аккредитива. Банк открывает специальный счет, на который зачисляются денежные средства дольщика в том объеме, который указан в договоре. То есть при единовременной оплате – за всю квартиру целиком, при покупке жилья в рассрочку – первоначальный взнос.

После государственной регистрации договора застройщик представляет в банк документы, указанные в аккредитиве. Если документы соответствуют условиям, банк перечисляет денежные средства застройщику.

Стоимость процедуры довольно умеренная: банки берут за выполнение своих обязательств 0,1% от размещенной на аккредитивном счете суммы, но не менее 1 тыс. и не более 6 тыс. руб. (в редких случаях – 10 тыс. руб.).

Риски открытия аккредитива

Риски в данной схеме расчетов невысоки. Перечислим их.

Во-первых, некоторые застройщики настаивают на открытии аккредитива после передачи пакета документов в органы госрегистрации, а не после возврата ДДУ из Росреестра. Напомним: любая попытка получить оплату квартиры до того момента, как на ДДУ будет поставлен штамп о регистрации, незаконна.

Другой возможный риск связан с банками. В течение нескольких месяцев, пока средства за квартиру находятся на аккредитивном счете, Центробанк РФ может отозвать лицензию кредитной организации.

Если аккредитив уже был открыт (договор долевого участия вернулся с регистрации и был представлен в банк), то дольщик может спать спокойно, а возврат средств со счетов банка станет проблемой застройщика.

Если отзыв лицензии случился до открытия аккредитива, покупатель не считается дольщиком и не имеет права требовать квартиру у строительной компании. Ему остается попытаться вернуть деньги со счета в лопнувшем банке, что весьма проблематично.

Полностью исключить последний риск невозможно, но есть способ его минимизировать. Для этого стоит попробовать договориться с застройщиком о рассрочке платежа и зачислении на аккредитив части стоимости квартиры с обязательством уплатить основную сумму после госрегистрации ДДУ.

С 1 января 2017 года вступили в силу поправки, касающиеся расчетов за жилье на первичном рынке через счета эскроу.

Так называются специальные счета, куда дольщик перечисляет средства за квартиру при подписании контракта в качестве гарантии будущего платежа. Доступа к эскроу не имеют ни дольщик, ни застройщик, пока условия ДДУ не будут выполнены.

В таком случае деньги переходят строительной компании. Если она не выполняет обязательства, то деньги возвращаются дольщику.

В новой редакции 214-ФЗ говорится, что если застройщик получает кредит от банка, имеющего право на открытие счетов эскроу, то в кредитном договоре может содержаться условие, чтобы для всех ДДУ в доме, который строится за счет этого кредита, были открыты эскроу-счета.

Кроме того, если дольщик является владельцем счета эскроу, то при переуступке права требования на квартиру к новому дольщику переходят и все права и обязанности по договору счета эскроу.

Источник: https://www.bn.ru/wiki/tips/akkreditiv-kak-forma-rascheta-v-dolevom-stroitelstve

Аккредитив при покупке недвижимости: минусы и плюсы, особенности

Последние изменения: Июнь 2019

Покупка недвижимости связана с серьезными рисками, так как никто не может гарантировать добропорядочность второй стороны. Аккредитив при покупке недвижимости обеспечивает защитой на случай, если со сделкой возникнут проблемы. Банк гарантирует исполнение обязательств по договору при покупке собственности.

Что такое аккредитив при сделке с недвижимостью

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры, открытиеС момента подписания купчей на недвижимость и до полного перехода прав новому собственнику проходит некоторое время, в течение которого могут произойти непредвиденные сложности. Аккредитив в банке работает как альтернатива банковской ячейки, с той разницей, что ячейка сохраняет наличные, переданные от покупателя к продавцу, а аккредитив физического лица – безналичное перечисление.

Когда нет возможности осуществлять расчеты наличными, либо стороны настаивают на передаче купюр, банковский аккредитив сохраняет средства покупателя вне доступа продавца до тех пор, пока сделка полностью не завершится.

В процессе использования услуги открывается особый аккредитивный счет (инициатива исходит от покупателя).

По предоставленным реквизитам будущий собственник зачисляет средства в размере стоимости квартиры за вычетом выплаченного ранее аванса или задатка.

По истечении времени деньги поступают насчет прежнего собственника. Основанием для передачи суммы является документ, подтверждающий окончание сделки.

Использование аккредитива возможно только по взаимной договоренности, достигнутой между сторонами. В дальнейшем, указание на то, что сделка обеспечена аккредитивом, упоминается в договоре (в самом названии документа).

В силу активного замещения наличных расчетов оплатой через безнал, аккредитив имеет хорошие перспективы и востребован на рынке недвижимости. Фактически, схема работы предполагает применение виртуальной банковской ячейки и доступ к депозитарию.

Средства замораживаются на аккредитивном счету в течение всего периода проведения сделки и перерегистрации недвижимого имущества.

Обмануть банк, предоставивший услуги по аккредитиву, практически невозможно, а бывший собственник гарантированно получает всю сумму, указанную в договоре, при условии надлежащего исполнения своих обязанностей.

Причиной срыва не всегда является намеренный обман, более часто проблемы возникают из-за:

  • неполного перечня бумаг;
  • их ненадлежащего оформления;
  • установление юридических препятствий отчуждения собственности (если жилье было приобретено в ипотеку и имеются непогашенные обязательства).

Как работает

Последовательность действий при сделке с применением аккредитива при покупке недвижимости выглядит следующим образом:

  1. Подписание договора при продаже квартиры (в тексте заранее устанавливают обязательность расчетов через аккредитив).
  2. Будущий собственник открывает счет для перечисления средств (либо использует действующий, при наличии).
  3. Оформляется заявление на аккредитив для сделок с недвижимостью.
  4. Средства принимают от покупателя и с расчетного счета переводят на особый счет.
  5. Стороны завершают процесс перерегистрации, и покупатель получает новые подтверждающие бумаги и ключи.
  6. Документы о том, что недвижимость переоформлена, передают в банк, открывший аккредитив.
  7. Средства перечисляют аппликанту по аккредитиву.

Так как ключевым моментом, дающим право доступа к деньгам, является наличие новых правоподтверждающих документов, оба участника сделки обязаны присутствовать при переоформлении.

При аккредитиве банк будет выступать в роли гаранта финансовой безопасности сделки, поэтому обман и мошенничество практически исключены.

Услуга предоставляется на платной основе, поэтому, при выборе аккредитива нужно учитывать дополнительные расходы в размере стоимости аккредитива.

Не всегда участники безотзывной сделки располагают дополнительными суммами, поэтому следует рассмотреть возможные последствия и оценить выгоду от его использования, прежде чем соглашаться на аккредитив.

 

Есть некоторые ограничения в задействовании аккредитива при покупке российской недвижимости. Принцип гарантии не работает в отношении сделки, где владельцев, продающих жилье, несколько.

Несмотря на высокий уровень безопасности, если переоформление недвижимости сорвано, покупатель сможет вернуть деньги исключительно в судебном порядке. Дорогостоящая услуга гарантирует лишь запрет доступа продавца к средствам на счете, усложняя процедуру завершения сделки. Это вынуждает многих идти на риск, особенно, если средства нужны срочно.

Доля случаев покупки квартиры без гарантий со стороны банка гораздо выше, ведь продавцу приходится ожидать получения покупателем новой выписки, подтверждающей возникшую запись о переходе собственности в руки другого владельца. С другой стороны, аккредитив при ипотечном кредитовании происходит так же часто, как и ситуаций оформления жилищного займа в банке.

В чем плюсы аккредитива

Помимо гарантированного соблюдения условий договора, есть и другие положительные стороны:

  • Сделка считается исполненной, когда покупатель становится собственником и в отделении Росреестра выдается справка.
  • Новый собственник избавлен от волнений по поводу возможного отказа прежнего хозяина на этапе подписания соглашения.
  • Средства возвращаются также при истечении срока, отведенного для перерегистрации собственности.
  • Отсутствуют риски по покупке объектов, находящихся под обременением или с ограничением права распоряжения. Тщательную проверку выполнит банк, открывший аккредитивный счет.
  • Не нужно беспокоиться по поводу сохранности и подлинности купюр, так как процедура расчета с продавцом происходит безналичным способом.

Минусов аккредитива достаточно. Подготовка к аккредитиву лишь усложняет документооборот и добавляет время для проведения сделки. Безналичные расчеты с гарантией банка по расходам для клиентов сопоставимы с услугой банковской ячейки, однако некоторые финансовые структуры назначают чрезмерные тарифы, что отпугивает потенциальных клиентов.

Читайте также:  Действительна ли доверенность при смене паспорта, прописки, фамилии

Не все банки оказывают услуги по аккредитиву. Из числа наиболее известных структур подобные сделки оформляют в Сбербанке, Альфабанке, в ВТБ.

Если оформляется аккредитив Сбербанка для физических лиц, тарифы следует уточнять на предварительной консультации.

Так как каждая финансовая организация устанавливает свои правила предоставления услуги и стоимость, рекомендуется изучить предложения нескольких банков, прежде чем обращаться в одно из учреждений.

В процессе подготовки и переоформления собственности привлекают к работе юристов и нотариусов, гарантирующих юридическую чистоту и правильность составления документов, однако ручаться за безопасные расчеты с продавцом ни тот, ни другой не будет. Уберечь от риска принятия фальшивых купюр и кражи крупных сумм позволит применение услуги банка, гарантирующей благополучную передачу безналичного расчета.

Рекомендуем дополнительно посмотреть видео на тему: плюсы аккредитива при сделках.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2019 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/akkreditiv-pri-pokupke-nedvizhimosti/

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры и как заключить такую сделку?

Аккредитив – один из самых популярных финансовых инструментов при расчетах среди участников рынка недвижимости.

Он обходится довольно дорого, но в результате стороны получают стопроцентную гарантию безопасности и документальное подтверждение расчетов. Рассмотрим какие виды аккредитива предлагают банки и все нюансы оформления.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва +7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

Что это такое?

Аккредитив представляет собой удобную схему расчетов, при которой банк обязуется перевести продавцу квартиры после предоставления им договора купли-продажи с отметкой регистратора и других документов.

  • безналичная форма расчетов;
  • исполнение по предъявлению документов;
  • быстрое открытие счета (за 20-30 минут);
  • ответственность банка за нарушение условий;
  • минимум рисков при расчетах.

Порядок расчета по аккредитиву регулируется Гражданским кодексом РФ (§ 3. Расчеты по аккредитиву), Положением Банка России о правилах осуществления перевода денежных средств (N 383-П), договором купли-продажи с аккредитивом, а также договором об открытии счета в банке.

Какие виды предлагают банки?

Существует два наиболее популярных вида аккредитивов: безотзывной и отзывной. Для сделок на рынке недвижимости используются оба варианта.

Любой аккредитив считается отзывным, если в договоре с банком-эмитентом не указано другое. По условиям ст. 868 ГК РФ отзывной аккредитив может быть изменен или отменен банком без предварительного уведомления получателя средств. Но деньги при этом переводятся, если условия расчетов не были изменены и если продавец предъявляет все необходимые документы.

Безотзывной аккредитив не может меняться без согласия получателя денег.

Может быть использован также:

  1. аккредитив с оговоркой (задаток переводится продавцу еще до момента регистрации договора купли-продажи);
  2. депонированный вариант (когда средства уже заморожены на счету);
  3. и крайне редко гарантированный (банк для исполнения сначала списывает деньги со своего счета и уже затем требует их у покупателя квартиры).

Кто его оплачивает при продаже недвижимости?

В основном расходы на открытие счета по аккредитиву оплачивает покупатель квартиры, который заключает договор с банком-эмитентом. При желании стороны могут разделить затраты пополам.

За открытие счета нужно будет заплатить от 1,2 до 5 тыс. рублей. Еще столько же придется отдать за исполнение аккредитива. Дополнительно могут существовать комиссии банка (например, за обналичивание денег продавцом уже после исполнения, изменения его условий).

Схема осуществления расчетов

Покупатель и продавец заключают между собой договор купли-продажи с аккредитивом. Для этого покупатель предварительно открывает счет в банке и передает оригинал аккредитива продавцу. У того, в свою очередь, также должен быть текущий счет в этом или другом банке.

Далее после регистрации договора купли-продажи продавец предъявляет документы в исполняющий банк (там, где у него открыт счет) и после тщательной проверки ему переводят деньги. Если счета покупателя и продавца открыты в одном банке, то и расчеты могут быть проведены более быстро, чем обычно.

Рассмотрим эту процедуру более подробно, в поэтапном порядке.

Обращение в банк

Для открытия аккредитива нужно обратиться в банк и открыть счет. Для этого заполняется заявление на открытие, в котором указываются данные получателя и плательщика, сумма аккредитива и срок исполнения.

Для оформления требуется:

  • паспорт;
  • договор основания (купли-продажи квартиры).

Скачать бланк заявления на открытие аккредитива в Сбербанке

В заявлении четко указывается назначение платежа (оплата квартиры), а также список документов для представления.

Процедура составления

В аккредитиве должно быть указано:

  1. номер и дата, сумма;
  2. реквизиты плательщика и получателя, а также банка-эмитента и исполняющего банка;
  3. вид аккредитива;
  4. срок действия и способ исполнения;
  5. перечень документов, представляемых получателем средств;
  6. назначение платежа;
  7. срок представления документов;
  8. порядок оплаты комиссионного вознаграждения банков.

Обычно в перечень документов входит договор купли-продажи (оригинал или нотариально заверенная копия) с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности на конкретного человека – покупателя и плательщика по аккредитиву либо выписка ЕГРН.

Срок проверки документов не должен превышать пяти рабочих дней. Днем исполнения покупателем обязательств по оплате квартиры считается дата поступления денег на расчетный счет продавца.

  • Скачать бланк аккредитива
  • Скачать образец аккредитива

Заключение договора купли-продажи

Договор оформляется письменной форме с нотариальным заверением или без него (в зависимости от вида сделки). При составлении договора указывается дата, место заключения, все данные сторон (Ф.И.О, паспортные данные, ИНН или СНИЛС).

Основные пункты договора купли-продажи недвижимости через аккредитив (образец можно скачать ниже):

  • предмет договора (кадастровый номер квартиры, площадь, адрес, количество комнат, этаж);
  • ссылка на правоустанавливающие документы продавца квартиры;
  • цена сделки;
  • порядок и сроки расчетов (с использованием аккредитива);
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность покупателя и продавца;
  • условия досрочного расторжения ДКП.

Должен быть указан вид аккредитива и его сумма, а также список документов для исполнения (договор с отметкой о регистрации либо выписка из ЕГРН). Необходимо сделать отметку и о том, кто несет расходы по открытию и исполнению.

Квартира передается покупателю по акту приема-передачи обычно в течение 5-7 дней с момента письменного уведомления банком продавца об открытии в пользу него аккредитива. В течение 10 рабочих дней с момента передачи квартиры стороны обязуются подать в Росреестр документы для регистрации перехода права собственности.

Регистрация права собственности

После подписания договора купли-продажи квартиры с использованием аккредитива (образец можно скачать выше), он подается вместе с документами в Росреестр для регистрации. Процедура длится в среднем 5-9 дней. За регистрацию нужно будет оплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей.

Перевод денег

Сразу после проверки паспорта и списка документов банк исполняет аккредитив и направляет банку-эмитенту извещение об исполнении.

Перевод возможен:

  1. в срок не позднее трех дней со дня принятия банком решения о том, что с документами все в порядке;
  2. с отсрочкой исполнения в определенную дату, оговоренную договором.

Если, напротив, у исполняющего банка есть претензии к документам, которые принес продавец, то он вправе не выплачивать ему средства. Возврат денежных средств осуществляется платежным поручением исполняющего банка.

В отношении сделки по купле-продаже недвижимости может быть установлен срок исполнения аккредитива с запасом, поскольку иногда регистрация затягивается по независящим от сторон причинам.

Важно! Плательщиком по аккредитиву может быть как физлицо, так и компания.

Преимущества и недостатки

Плюсы:

  • безналичный перевод денег;
  • документы после исполнения аккредитива, которые можно использовать для налогового вычета;
  • ответственность банка за проверку документов.

Деньги не передаются из рук в руки – все происходит в безналичной форме. После того как аккредитив будет исполнен у покупателя остается документальное подтверждение передачи денег продавцу (помимо расписки).

Видео о преимуществах аккредитива:

Минусы:

  1. высокие расходы;
  2. проблемы с получением денег, если регистрация затянется или в ней будет отказано;
  3. исключительно перевод со счета на счет, что не всегда удобно продавцу.

Недостаток аккредитивной схемы: высокая стоимость открытия и исполнения. Если придется что-то менять в условиях, то банк также попросит дополнительную плату.

К тому же многих продавцов квартиры этот вариант расчетов может отпугнуть, поскольку они не совсем понимают, что это такое либо не доверяют банкам. Однако, если все грамотно объяснить, то эта проблема исчезнет сама собой.

Сравнение с ячейкой

Открытие банковской ячейки стоит дешевле, чем открытие аккредитива. За аренду нужно заплатить всего один раз – при заключении договора на определенный срок. За аккредитив же придется платить минимум несколько раз (при открытии и исполнении). Риски же в обоих случаях примерно одинаковые.

Плюсы банковской ячейки:

  • 100% сохранность денег в хранилище;
  • доступ к ячейке продавца только после проверки документов (договора купли-продажи с отметкой регистратора и пр.);
  • возможность проверить купюры при помощи банковской техники.

В день получения документов в Росреесте покупатель и продавец могут встретиться в хранилище банка, пересчитать деньги, проверить купюры на подлинность и подготовить расписку. Это довольно удобно, особенно, если продавцу требуются именно наличные средства.

Минусы банковской ячейки:

  1. риски кражи денег сотрудниками банка (редко, но иногда случается);
  2. неполная сумма в ячейке (если продавец забирает ее без участия покупателя);
  3. отсутствие в документах указания суммы – стоимости квартиры.

Что выбрать ячейку или аккредитив стороны решают сами. Если продавцу нужны наличные, то, безусловно, дешевле и проще взять их из ячейки банка. Если сумма крупная, есть опасения, что покупатель недобросовестный, то лучше все же потратиться и открыть аккредитив.

В этом случае останется договор аккредитива, можно взять справку из банка о его исполнении и если продавец заявит, что не получил денег, то в суде можно будет предъявить эти доказательства.

О передаче денег через банковскую ячейку мы писали в отдельном материале.

Видео по теме

Видео об заключении аккредитива при покупке квартиры:

Заключение

Для оплаты покупки квартиры стороны часто используют аккредитив. Для этого в банке открывается сберегательный счет, на котором размещается нужная сумма, она переводится продавцу квартиры только после регистрации перехода прав собственности и документального подтверждения этого факта.

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/akkreditiv.html

Ссылка на основную публикацию