Преимущественное (приоритетное) право покупки доли в квартире

Преимущественное (приоритетное) право покупки доли в квартире

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону

Москва и область: 

+7 (499) 110-93-68

Остальные регионы: 

+8 (800) 550-59-06

Преимущественное право покупки доли недвижимости

В квартире, находящейся в долевой собственности или на земельном участке (ЗУ), территория которого разделена для пользования по долям и в отношении иных объектов, где вид использования регламентирован совместным владением, установлены нормы сбыта недвижимости.

Они заключаются в том, что оформление договора купли-продажи предваряется процедурой уведомления совладельцев о продаже доли. Её цель – в оповещении лиц данной категории об осуществлении продажи, которой они вправе воспользоваться, чтобы стать полноправными владельцами недвижимости или расширить свои территориальные границы.

Если квартира принадлежит двум лицам, один из которых выставляет долю на торги, он предупреждается об имущественной сделке установленным способом.

Если квартира принадлежит, троим, четверым или более – лицам, каждый из них предупреждается отдельно от других.

Уведомление предоставляется каждому. Совместного предупреждения быть не должно.

Не допускается давать данную информацию устно, в простом обыденном разговоре, независимо от того, насколько приятельские отношения сложились среди жильцов. Наряду с бытовыми рассуждениями на этот счёт, требуется наличие официального уведомления, которое будет предъявлено при сделке. При его отсутствии сделка заключаться не должна, а Росреестр не принимает документацию к регистрации.

Если от совладельцев получено нотариально удостоверенное согласие на продажу, этот документ приравнивается к виду оповещения о планируемой сделке. Иное уведомление не требуется.

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

Преимущественное (приоритетное) право покупки доли в квартиреТак же как в квартире с долевой собственностью, в отношении недвижимости коммунальной квартиры, действуют положения статьи 250 ГК РФ, которые определяют приоритет покупки объекта собственниками, владеющими имуществом совместно.

Однако иные интерпретаторы законодательства ссылаются на то, что совместное долевое владение квартирой предусматривает прецедент собственности так же на места общего пользования для жильцов.

Владельцы коммуналки этим правом не обладают.

Так как в законодательных источниках не предусмотрено иное положение, способное отменить действие указанной статьи, она распространяется на помещения коммунального жилья.

Законодатель опирается на характеристики помещения, при которых допустимо провести аналогии для адекватности гражданско-правовой процедуры, ориентированные на долевое использование комнат.

Так как здесь не допускается опора на законодательство, предусматривающее ориентир на собственников жилья в многоквартирном доме (ст. 289 ГК РФ), то регулируется так же, как для совладельцев общего владения.

Поэтому при продаже таких квартир требуется оповестить соседей, проживающих в одном блоке. Если здание не предусматривает наличия блоков – то соседей комнат, непосредственно примыкающих, к объекту сбыта. Это комнаты, имеющие общую стену, если помещения расположены «в линейку».

  Программа Жилище

Но в отношении коммунальных комнат принципы преимущественной покупки действуют слабо, на основании действия Федерального закона от 4.07.91, под № 1541-1 (ст. 3). Иногда владельцам удаётся продать недвижимость без информирования соседей. Впоследствии соседи подают иски, пытаясь обжаловать имущественную сделку. В силу этого целесообразно информировать лиц из смежных коммунальных помещений.

Правила оповещения

Главный вид проведения процедуры – подписание совладельцами нотариально удостоверенного согласия на сделку. После его составления, оповещение допустимо провести простой процедурой письменного уведомления под роспись. Это требуется в том случае, если изменилась стоимость или условия проведения сделки. Например – покупателю предложены условия приобретения жилья в рассрочки и т.п.

Если согласия на сделку не получено, собственник опирается на правила, установленные п.2 ст. 255 ГК РФ, регламентирующие передачу уведомления.

По преимуществу используется нотариальное уведомление.

Собственник обращается в нотариальную контору, где нотариус составляет официальный документ на специальном бланке. Он высылается совладельцам по адресу проживания – заказным письмом с уведомлением о получении.

Уведомление передаётся нотариусу, который составляет официальный документ о процедуре, проведённой надлежащим образом.

При срочности, требующей незамедлительных действий, уведомление передаётся телеграфом. Текст телеграммы копируется, и оператор отделения удостоверяет передачу соответствующего текста.

Оповещение считается вступившим в силу даже в том случае, если адресат отказался от получения телеграммы под роспись.

Оператор свидетельствует о том, что передача информации проведена в соответствии с требованиями законодательства.

Сроки вступления уведомления в силу

Преимущественное (приоритетное) право покупки доли в квартире

  • до момента оформления сделки;
  • до изменения условий сбыта;
  • по волеизъявлению лица, до отмены действия.

Если сосед решил выкупить долю, выставленную на торги, он вправе отменить действие согласия, при условии, что сделка не оформлена официально. Если в этом плане произойдут накладки между претендентами на покупку объекта, вопрос решается в судебном порядке.

Оповещение вступает в силу после того как совладелец:

  • предоставит нотариально удостоверенное согласие;
  • официально ответит отказом;
  • через месяц после получения уведомления, если ответ не получен.

В обозначенных случаях допускается оформлять купчую и передавать документацию для регистрации в Росреестре, приложив подтверждающие свидетельства переданного предупреждения о проведении сделки.

Если согласие не получено и полномочия лица, проживающего с продавцом на одной территории, ущемлены, для него установлен срок в течение трёх месяцев для подачи искового заявления в суд о восстановлении права приоритетного приобретения доли.

При выкупе доли муниципалитетом, срок ограничивается двумя месяцами.

Если помещение сдаётся в аренду – лица, использующие его по непосредственному назначению в момент выставления на торги, так же имеют приоритет в роли покупателей.

  Изъятие земли за неиспользование

Это связано с тем, что помещение уже обжито ими. Так же они могли внести собственные денежные средства на ответственное распоряжение площадью квартиры или комнаты. В процессе использования помещения, как правило, арендаторы привносят на территорию неотделимые улучшения.

На этом основании допускается претендовать на приоритет покупателя, но если договор аренды составлен на срок менее одного года и не зарегистрирован в Росреестре, такого права за ними не сохраняется.

По преимуществу суды отклоняют иски квартирантов, так как аренда не попадает под регламент действия статьи 250.

Исключение составляют квартиры, комнаты и земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, если хозяйствующий субъект выставляет их на торги или проводит сбыт через аукцион.

Преимущественное право покупки муниципальной недвижимости

Если государство или муниципалитет выставляют на торги здание, в котором проживают граждане по договору социального найма, они обязаны:

  • предоставить новое место проживания на том же основании;
  • предоставить преимущественное право выкупа.

В данном случае для жильцов квартиры или комнаты это означает, что они сохраняют за собой право участвовать в аукционе наряду с остальными гражданами, а так же приобретают возможность выкупа помещения или земли, которую арендуют у города или иного населённого пункта непосредственным соглашением, без участия в аукционе.

Если одна из комнат не приватизировалась, а оставшись бесхозной после смерти жильца или по иным причинам – её сбыт происходит по тем же правилам (см. Приватизация квартиры).

Хозяйствующему субъекту требуется уведомить лиц, совместно владеющих помещением, о предстоящей сделке.

Арестованное имущество

Преимущественное (приоритетное) право покупки доли в квартире

Но здесь оформлением уведомлений занимаются судебные приставы. Они передают заинтересованным в судьбе имущества лицам, официальные выписки из постановлений о сбыте арестованного имущества, с обозначением условий, требуемых для его выкупа.

Официальные бумаги предоставляются под роспись жильцам квартиры. В случае появления намерений выкупить арестованную долю, они изъявляют своё решение подачей заявления.

В заявлении указывается, что преимущественное право допускает приобретения объекта без участия в аукционе.

Преимущественное право покупки участка

В данном случае ситуация гражданско-правовых действий опирается на действие тех законодательных источников, которые определяют условия сбыта. Они несколько различны по регламенту требуемых действий и лиц, выступающих в роли притязателей на приоритетный выкуп.

Если на аукцион выставляются муниципальные земли, находящиеся в аренде, то арендатор вправе выкупить их как участвуя в аукционе, так и без такового участия.

Землеустроительная комиссия административного управления населённого пункта обязана оповестить арендаторов о продаже земельного массива путём проведения торгов.

  Права иностранцев на покупку земли

На основании составленного совместно соглашения, арендаторы получают равнозначные наделы или выкупают те, которыми пользуются. Это правило усиливается, если владельцы имеют на участках капитальные строения, принадлежащие им на праве собственности. В этом случае административные органы обязаны считаться с притязаниями владельцев имущества.

То же, если земля находится в совместном владении. Приоритетным окажется право у того владельца, который возводил капитальное строение совместно с продавцом. Для этого следует предъявить выписку о регистрации соответствующих сведений в Росреестре. Если собственник строения откажется от покупки, уведомление следует передать правообладателям надела.

Арестованная доля регулируется отношениями, предусмотренными для различных видов недвижимости. Доля земли выставляется на торги после оформления разрешения судебными приставами, представившими выписку о решении выставить долю на торги, собственникам участка.

Как обойти преимущественное право покупки

Иногда складываются условия, не позволяющие провести полноценное предупреждение о том, что принадлежащая лицу доля оформляется для сбыта.

Такое возможно, когда сосед отбыл в неизвестный пункт для постоянного жительства или в долгосрочную командировку, не снявшись с регистрационного учёта (см. Как выписаться из квартиры).

Некоторые граждане, стремясь обойти установленное законодательством положение, нарушают его недобросовестным проведением сделки. Например, проводят притворную сделку, которая под видом продажи оформляется как дарение. Владелец передаёт помещение в виде дара, пользуясь регламентом односторонней гражданско-правовой сделки.

Такие ситуации распространены и используются повсеместно. Они стали подспорьем для мошенников, промышляющих на рынке недвижимости.

Схемы злоумышленников основаны на том, что при признании сделки недействительной, на основании недобросовестного проведения, объект с лёгкостью возвращается в процессе реституции.

Но так как договор носит односторонний характер и не использует возмездного имущественного возврата в виде денежных средств или иного, переданные под расписку деньги взыскать сложно. так как в данном случае нарушены причинно-следственные связи между подписанием дарственной и передачей денег. Таких ситуаций следует опасаться.

Целесообразно уточнить место пребывания человека у родственников или арендаторов, которые остались в квартире, и отправить телеграмму с уведомлением по месту его проживания. В крайнем случае   – признать без вести пропавшим на основании статьи 42 ГК РФ. Такое допустимо, если по свидетельским показаниям владелец не появлялся по месту постоянной регистрации более 1 года.

Если права заинтересованного лица нарушены не предоставлением информации о сбыте, и он стремится оспорить их в суде, то апеллировать следует к восстановлению иском его преимущественного права на покупку.

Распространённой является ошибка подачи иска о признании сделки незаконной. Такой иск признан судом не будет.

Источник: https://myestate.club/prava/pravo-pokupki-nedvizhimosti.html

Преимущественное право покупки доли в квартире: судебная практика

Главная / Жилищные споры / Преимущественное право покупки доли в квартире

Просмотров 135

Преимущественное (приоритетное) право покупки доли в квартире

Желая продать долю в квартире, хозяева торопятся с поиском покупателя на стороне. Многие забывают о том, что нужно учесть преимущественное право покупки другими совладельцами. Последние имеют приоритет в выкупе, даже если собственник продает долю на торгах при банкротстве.

Стоит ли говорить, что преимущественное право выкупа доли создает сложности в распоряжении квартирой? Не все обыватели знают об уведомлении, выкупной стоимости и переводе прав покупателя в случае нарушения приоритетного права. Обо всех тонкостях нелегкой процедуры читайте в нашей статье.

Что такое преимущественное право?

Принятие решения о продаже доли всецело за собственником. Остальные совладельцы не могут ему в этом помешать. Зато могут рассчитывать на приоритет в выкупе объекта.

Преимущественное право покупки доли в недвижимости – это законное право владельцев на выкуп процентной части одного из собственников – продавца (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Неважно, в чем выражается доля – в «идеальной» дроби (¼ часть) или в виде отдельной комнаты (спальня – 18 м²). Соседи по квартире имеют право приобрести долю продавца в числе первых покупателей.

Читайте также:  Минимальный размер (площадь) земельного участка под ижс

Особенности преимущественного права на покупку:

  1. Применяется только к совладельцам и не относится к числу обычных жильцов (не собственникам) — читайте, могут ли прописанные не собственники претендовать на долю?
  2. Прежде чем продать долю третьему лицу, владелец обязан предложить выкуп остальным собственникам.
  3. Нельзя установить высокую стоимость доли для соседей по квартире, а после их отказа продать «чужому» лицу за меньшую цену.
  4. Не применяется в рамках безвозмездных сделок – дарении и завещании имущества.
  5. Преимущественное право выкупа действует не только в случае продажи, но и в случае обмена (мены) доли на другое жилье (п. 5 ст. 250 ГК РФ).
  6. Раздумья содольщиков могут длиться не более 30 дней с момента их уведомлений.
  7. Закон запрещает передавать право третьим лицам не из числа собственников квартиры.
  8. Нарушение приоритета в покупке может быть оспорено в судебном порядке в течение 90 дней (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
  9. Даже если доля отходит в качестве залога, банк обязан предложить ее выкуп другим дольщикам – в случае их отказов часть жилья уйдет с аукциона (торги).

Одним словом, соседи по квартире имеют выгодное преимущество в плане выкупа доли одного из собственников. Задача последнего – оповестить совладельцев о намерении отдать свою часть жилья в рамках купли-продажи.

Уведомление собственников о продаже доли (образец)

Случается, что между жильцами квартиры натянутые отношения. Но это не означает, что можно не уведомлять собственников о продаже доли. Напротив, грамотное извещение ускорит сделку, а в случае споров выступит аргументом в пользу соблюдения правил.

Уведомление о реализации доли составляется в письменной форме (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Желательно не прибегать к устному информированию соседей. Как вы понимаете, в таком случае у вас не будет никаких доказательств.

Варианты известить совладельцев о продаже доли:

  • официальная бумага с нотариальной печатью;
  • простое письменное оповещение – лично в руки или заказным письмом по почте.

Надежнее всего действовать через нотариуса: придется посетить контору, ознакомиться с образцом, дать согласие и ждать ответа от совладельцев.

Если вы составляете уведомление своими силами, нужно найти образец, заполнить основные пункты и переслать извещение по адресам дольщиков. Даже если письмо дойдет, но по вине получателя не будет вручено ему в руки – считается, что уведомление доставлено (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

Ознакомьтесь с шаблоном предложения о покупке:

Преимущественное (приоритетное) право покупки доли в квартире

Порядок продажи доли в квартире

Итак, для того чтобы продать долю в квартире, нужно известить об этом других собственников. Потенциальные покупатели могут согласиться с предложением о покупке, оставить его без ответа или направить отказ в выкупе.

Рассмотрим алгоритм купли-продажи доли в квартире:

  1. Твердое решение продать часть жилья.
  2. Выбор способа уведомлений дольщиков – с помощью нотариуса или самостоятельно (см «Образец о предложении выкупа доли в квартире«).
  3. Оформление извещений в адрес совладельцев.
  4. Отправка уведомлений всем соседям.
  5. Ожидание обратных ответов в течение 30 дней – согласий, если собственники готовы выкупить долю либо отказов от такого права.
  1. Заключение договора купли-продажи с выбранным кандидатом – из числа совладельцев.
  2. Заверка намерений у нотариуса.
  3. Передача объекта и денег.
  4. Завершение регистрации в органе Росреестра.

Совсем необязательно ждать месячный срок на ответы со стороны дольщиков. Если продавец разослал извещения, договорился с одним из соседей, а остальные написали об отказе – стороны могут ударить по рукам в любое время. Самое главное в такой ситуации соблюдать преимущественное право покупки. Раз порядок не был нарушен, значит можно приступать к купле-продаже с выбранным кандидатом.

Пример:

Бабушка, мама и дочь имеют в собственности 3-комнатную квартиру. Бабушке принадлежит ⅔, а мать и дочка владеют ⅓ на двоих, т.е. каждая по 1/6 части. Внучка собирается переезжать в другую страну, поэтому собирается продать «идеальную» долю одному из собственников. Девушка помнит о преимущественном праве выкупа и направляет уведомления бабушке и матери.

В тексте извещения указана выкупная цена 270 000 рублей. Обеих женщин устраивает предложение, они согласны на выкуп доли. Однако мама предлагает 280 000 рублей, в то время как у бабушки нет лишних денег конкурировать с дочерью. Она готова заплатить лишь заявленную сумму.

Таким образом, несмотря на интерес обоих собственников, дочь выберет мать – поскольку ее предложение о цене гораздо выгоднее.

Что делать в случае нарушения преимущественного права покупки доли?

Недобрые отношения между дольщиками могут приводить к спорам. Один из таких конфликтов – нарушение приоритетного права выкупа доли в квартире.

Скажем, когда продавец не предложил свою часть жилья другим дольщикам, а нашёл покупателя на стороне и оформил куплю-продажу в обход правил ст. 250 ГК РФ.

Тем самым, он не поставил в известность соседей, что дает им право оспорить сделку в судебном порядке.

Различают следующие нарушения:

  • отсутствие уведомлений с предложением о покупке;
  • несоблюдение 30-дневного срока на ответ дольщиков;
  • снижение выкупной цены для стороннего покупателя;
  • фиктивная сделка – например, обход преимущественного права за счет дарения доли с передачей денег.

Потерпевшим даётся 3 месяца на подачу иска о признании сделки недействительной. Отсчёт начинается с того момента, когда дольщики-истцы узнали об обмане собственника-ответчика.

Порядок действий

Обнаружив несправедливость, нужно следовать алгоритму по оспариванию сделки:

  1. Установить факт ничтожности купли-продажи.
  2. Подготовить доказательства, привлечь свидетелей.
  3. Оформить исковое заявление (см. ниже).
  4. Внести выкупную цену за долю на депозитный счет судебного департамента, а также оплатить госпошлину.
  5. Переслать или передать иск в судебную канцелярию – обычно такие дела рассматривает городской суд.
  6. Отстоять свои интересы на заседаниях суда.
  7. Дождаться окончательного решения + истечения сроков на апелляцию со стороны ответчика.
  8. Оформить право собственности на долю в Росреестре – деньги уйдут на счет продавца.

Зачастую в тяжбах участвуют сразу четыре стороны: один или несколько истцов, ответчики – покупатель и продавец + орган Росреестра, если сведения о переходе права уже были внесены в ЕГРН.

Образец иска о переводе прав и обязанностей покупателя доли в квартире

Преимущественное (приоритетное) право покупки доли в квартире Преимущественное (приоритетное) право покупки доли в квартире

Документы

Орган правосудия принимает единый пакет из документов – в него входит исковое заявление (см. выше), квитанция об оплате госпошлины и список приложений:

  • копия паспорта истца (-ов);
  • копия доверенности + паспорт представителя (в случае делегирования);
  • копии документов на владение долей в общем праве – обычно это свидетельство или выписка из Росреестра;
  • копия правоустанавливающего документа (например, договор о передаче квартиры в частную собственность граждан, договор дарения доли и др.);
  • архивная выписка из домовой книги – справка о составе жильцов;
  • техпаспорт на квартиру + план расположения комнат;
  • копии почтовых извещений или свидетельство нотариуса о передаче уведомлений;
  • отказы от покупки доли в квартире;
  • квитанция о зачислении денег на счёт судебного департамента – выдается в банке по запросу истца.

Имейте в виду, что иск содержит требование о переводе прав покупателя, а значит истец обязан иметь деньги для выкупа доли. Отсутствие квитанции о зачислении средств служит основанием для отказа в удовлетворении иска.

Сроки

Минимальное время для рассмотрения иска – 1 месяц с даты его подачи. Столько же уйдет на слушания в присутствии участников спора.

Если заявлены ходатайства о проведении экспертизы – суд откладывает заседание до получения результатов. На это может уйти от 2 недель до 2 месяцев.

Срок на апелляцию – 1 месяц, при условии подачи в течение 10 дней с момента вынесения (ст. 321 ГПК РФ).

Переоформление права собственности в Росреестре займет от 4 до 15 дней, без учёта праздников и выходных дней (суббота, воскресенье).

Стоимость

Ориентир при определении цены иска – выкупная стоимость доли. Размер госпошлины считается как % от суммы исковых требований, но в пределах от 400 рублей до 60 тысяч рублей (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Вместе с тем истец несёт расходы покупателя, если таковые были установлены. Например, на оплату услуг нотариуса, получение справок и прочих бумаг. Судебные издержки можно взыскать с ответчика.

Судебная практика

Продажа долей и комнат без предложений совладельцам встречается довольно часто. Даже если такое произошло, суд встанет на сторону потерпевшего – одного истца или нескольких истцов.

Суды обращают внимание на следующие моменты:

Одна из обязанностей суда – установить факт зачисления денег на депозитный счет судебного департамента или нотариуса.

Пример:

Оренбургский районный суд зафиксировал обращение Орловой в отношение Ступина. Оказалось, что Орлова не получила извещения о выкупе доли, посчитав, что ответчик нарушил ее преимущественное право покупки (других совладельцев не было).

Ступин заявил обратное – якобы он направил уведомление в адрес истца, но так и не дождался ответа от женщины. Однако ни почтовых, ни нотариальных копий об отправке Ступин не предъявил. Суд обратил внимание, что Орлова не предоставила квитанцию о внесении выкупной суммы за долю Ступина.

Истец заявила, что собственник выставил слишком высокую цену и у нее нет таких денег.

Определив позиции сторон, суд вынес следующие решения:

  • приоритетное право выкупа было нарушено – ответчик не смог объяснить, как и когда он направлял оповещение;
  • истец не имеет суммы денег для выкупа доли – фактически сделка бы не состоялась;
  • считать продажу доли третьему лицу законной.

Таким образом, иск Орловой был отклонен – хоть женщина и заявила о нарушении, она не хотела переводить права покупателя на себя.

Можно ли и как обойти преимущественное право?

Итак, несоблюдение приоритетов в продаже и покупке доли чревато оспариванием сделки. Возникает вопрос, как оформить куплю-продажу с чужим лицом, минуя извещение собственников?

Законные способы обойти правило:

  • Дарственная (договор дарения)

Подойдет только в том случае, если владелец не собирается получать деньги от «одаряемого». Учтите, что факт притворства легко оспорить в суде, а значит договоренность аннулируется (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Обычно дарственная оформляется на родственника, но возможны и другие варианты.

Житейский вариант: подарить часть своей доли выбранному лицу, оформить документы, а затем передать новому собственнику остаток – уже в рамках купли-продажи. При таком раскладе преимущественное право выкупа будет соблюдено. Правда, риски оспаривания сделки сохраняются.

Рискованная операция, поскольку если предложить совладельцам выкуп доли за высокую цену, стоимость нельзя снижать и для третьих лиц. Разумеется, можно вообще не найти покупателя на рынке недвижимости.

Физический выдел дробной доли позволяет обойти преимущественное право выкупа дольщиками. Если собственник переведет часть жилья в квадратные метры, он станет хозяином комнаты. Обособленное жилое помещение должно иметь вход, кухню, санузел и прочие коммуникации.

Недостаток в том, что выдел части квартиры в натуре встречается очень редко. Гораздо проще перевести долю в отдельную комнату — тем самым, увеличив шансы на ее продажу третьим лицам.

Столкнулись с нарушением преимущественного права покупки? Обратитесь к юристам нашего портала – консультация бесплатная. Совместно мы найдем способ решить вашу проблему. Вы можете даже не знать о притворной сделке, а эксперт сразу установить факт нарушения.

Доверьтесь опыту юристов – они помогут составить алгоритм действий, «разжуют» статьи закона, оценят риски и укажут на аргументы при выстраивании защитной линии в суде.

Заручившись поддержкой эксперта, вы добьетесь справедливости (например, перевода прав и обязанностей покупателя в свою пользу).

Рекомендуем видео о нюансах приоритетного права выкупа доли в квартире:

Источник: http://law-divorce.ru/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-v-kvartire/

Преимущественное право покупки доли в квартире 2019

  • Содержание:
  • Как известить о продаже доли в квартире Что важно знать Если нарушено преимущественное право покупки доли Иск о переводе прав и обязанностей покупателя доли недвижимости
  • Гражданское законодательство закрепляет за участниками долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой одним из собственников доли, по цене, за которую она продается (пункт 1 статьи 250 ГК РФ).
  • Это значит, что один из сособственников объекта недвижимости, например квартиры, при принятии решения о продаже своей доли недвижимости, для начала обязан предложить ее выкуп всем (или одному) сособственникам жилья, поскольку в такой ситуации у остальных участников долевой собственности возникает первоочередное право покупки отчуждаемой доли имущества.
  • Исключение составляет продажа доли с публичных торгов, а также продажа части земли собственником части здания или сооружения, находящегося на участке, или помещения в этом здании.
Читайте также:  Нецелевое использование земельного участка, штрафные санкции

В Санкт-Петербурге право собственности на отдельную комнату в коммунальной квартире не оформляется как право на отдельное жилое помещение, или отдельный объект недвижимости. Как правило, это доля в общей долевой собственности. Следовательно, факт наличия отдельной комнаты не освобождает собственника от обязанности, в первую очередь, известить соседей о намерении продать свое жилье.

Порядок продажи доли в квартире

Важно понимать, что речь идет именно о продаже или мене имущества, а не о другом отчуждении. Если собственник решает, к примеру, подарить свою долю недвижимости любому лицу, в том числе не являющемуся сособственником данной недвижимости, то он не должен извещать об этом своих соседей.

Но, если фактически это не дарение, а все-таки купля-продажа доли, прикрытая дарением, то такая сделка может быть оспорена соседями в суде, как притворная. Подробнее об этом читайте в разделах оспаривание притворной сделки, как оспорить мнимую сделку.

Нужно учитывать, что продать свою долю можно только по цене, не ниже той, которую Вы предложили сособственникам, т.е. предложение стороннему покупателю должно быть на аналогичных условиях.

К примеру, если комната предложена соседям за 1000 000 рублей, а потом продана стороннему покупателю за 900 000 рублей, то такая сделка может быть оспорена в суде, и ее признают незаконной.

А вот продать долю дороже, чем было предложено сособственникам можно, в этом отношении закон ограничений не устанавливает.

Юрист по жилищным вопросам в СПб Тел.+7 (812) 989-47-47 (Круглосуточно)Бесплатная консультация по телефону

Как известить о продаже доли в квартире

Преимущественное (приоритетное) право покупки доли в квартире

Только в случае отказа всех сособственников общего имущества, или непоступления от них ответа в установленный законом срок, продажа доли в квартире возможна любому другому лицу.

Сведения обо всех собственниках жилого помещения можно получить из архивной справки о регистрации лиц в квартире (архивная Ф-9).

Итак, если отношения со всеми хорошие, то можно устно или письменно известить каждого из них о продаже своей доли, и обо всех условиях продажи. Если никто из них не изъявит желания выкупить эту долю, то следует заверить такие отказы нотариально, и смело заниматься продажей доли стороннему покупателю.

Если же отношения с соседями натянутые, либо не столь доверительные или даже просто нейтральные, то согласно закону необходимо направить в адрес каждого из них письменное предложение о выкупе доли.

У соседей есть 30 дней на то, чтобы принять решение относительно покупки отчуждаемой доли недвижимости. По истечении указанного времени, и в случае отсутствия предложений, продавец вправе будет продать свою долю любому третьему лицу (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

Необходимо, чтобы в заявлении об отказе от преимущественного права покупки доли собственник указал конкретные характеристики этого имущества: адрес, площадь (если это отдельная комната), размер доли в процентном соотношении, владельца доли.

Если сособственники никак не отреагируют на предложение, то доказательством того, что соответствующее предложение все же направлялось в их адрес, послужат почтовые документы: квитанция об отправке, опись вложения с почтовым штампом, уведомление о вручении корреспонденции адресату, либо распечатка почтового идентификатора. Сохранив данные документы, вы обезопасите себя от возможного оспаривания сделки в дальнейшем.

Также, указанную процедуру извещения сособственников можно доверить нотариусу, оплатив предусмотренный законом тариф. После проведения процедуры извещения по всем правилам, установленным законом, нотариус выдаст свидетельство о передаче заявления, и оно будет доказательством извещения всех сособственников о продаже доли.

Отказы собственников от преимущественного права покупки доли, нотариальное свидетельство о передаче заявления необходимо будет приложить к заявлению о регистрации перехода права собственности при продаже своей доли третьему лицу (ст. 24 ФЗ № 22 от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Важно знать 

  • Право преимущественной покупки является правом материальным, а потому это право может переходить по наследству.
  • Уступить свое преимущественное право покупки нельзя, от всех собственников должен поступить именно письменный отказ от своего законного права.
  • Все указанные правила извещения сособственников также распространяются на мену.

Если нарушено преимущественное право покупки доли в собственности

Преимущественное (приоритетное) право покупки доли в квартире

  1. Несмотря на то, что закон обязывает при отчуждении доли в общей собственности в первую очередь предложить выкуп сособственникам, на практике часто это право соседей нарушается.
  2. Это может быть, как результатом неприязненных отношений между соседями, так и беспричинно.
  3. В первом случае доля продается лицу, не являющемуся одним из держателей долей в праве общей долевой собственности, при этом, продавец не делает письменного предложения о выкупе доли остальным собственникам, либо продает долю постороннему лицу, не дождавшись истечения 30-дневного срока после получения предложений соседями.
  4. Случаи могут быть совершенно разными, но суть одна – нарушение прав участников долевой собственности, гарантированных статьей 250 ГК РФ.
  5. В статье 250 ГК РФ прописано, что любой участник долевой собственности в случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки вправе в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В пункте 14 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» разъяснено, что трехмесячный срок для обращения участников долевой собственности в суд начинает течь с момента, когда лицу стало известно о нарушенном праве.

Ведь о продаже доли соседи могут узнать уже спустя три месяца (например, при получении сведений из ЕГРП и т.д.), поэтому разъяснение высших судебных органов вполне логично.

Если данный срок истцом пропущен, то в иске будет отказано, однако, если он пропущен по уважительным причинам (например, длительное лечение в стационаре), то суд по заявлению истца может восстановить этот срок.

Иск о переводе прав и обязанностей покупателя доли недвижимости

  • Исковое заявление составляется по общим правилам, предусмотренным статьями 131-132 ГПК РФ, и подается в районный суд по месту жительства одного из ответчиков, в течение 3-х месяцев со дня, когда о продаже доли стало известно.
  • Ответчиками по делу будут продавец и покупатель спорной доли; третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований нужно указать Росреестр.
  • При подаче иска оплачивается госпошлина рассчитанной в соответствии с п. 1 ст. 333.19 НК РФ, исходя из цены иска, которая равна стоимости спорной доли недвижимости.

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-v-kvartire/

Преимущественное право покупки доли в квартире: судебная практика

Главная » Жилищные споры » Преимущественное право покупки доли в квартире

660 просмотров

Покупка доли в квартире – это сравнительно бюджетный способ получить собственное жилье или хотя бы несколько квадратных метров для постоянной прописки. С другой стороны, продажа ненужной доли поможет набрать неплохую сумму на другие нужды.

Что такое преимущественное право покупки доли в квартире

В отличие от обычной купли-продажи квартиры или дома целиком, продавать долю нужно строго по правилам. И основным из них является преимущественное право остальных владельцев жилья (ст.250 ГК РФ).

Суть в том, что другие собственники должны получить возможность приобрести долю продавца на тех же условиях, что и третье лицо и при этом, они получают право купить эту часть квартиры даже в том случае, если с третьим лицом-покупателем уже все оговорено.

Продажа или дарение

Преимущественное право распространяется исключительно на куплю-продажу или обмен доли, но не дарение. Таким образом, если критично важно передать свою долю какому-то конкретному человеку, ему ее можно просто подарить. Но если такая сделка была фиктивной, то другие собственники могут подать заявление в суд и признать ее недействительной.

Пример: У квартиры 4 собственника, каждый из которых владеет 1/4 частью недвижимости. Один из них планирует продать свою долю, но не просто так, кому угодно, а конкретному лицу.

Так как реализовать это в обход совладельцев, которые, как знает продавец, тоже не против приобрести его часть жилья, невозможно, он просто дарит долю другому человек. В ответ на это, новый собственник «дарит» прежнему владельцу некоторую сумму средств.

Такая сделка носит все признаки купли-продажи и потому может быть признана фиктивной и недействительной.

Единственный условно обходной путь – продажа с публичных торгов. Актуально это в том случае, когда владелец имеет долги и с целью их компенсации кредитор продает долю, чтобы вернуть свои деньги. Но и тут есть требование о том, что сначала эту долю нужно предложить выкупить совладельцам и только потом выставлять на торги (ст.255 ГК РФ).

Пример: У владельца доли есть кредит в банке. В качестве залога предоставлена доля в квартире. Человек не погашает свой долг и банк принимает соответствующие меры: описывает имущество (долю) и предлагает ее приобрести совладельцам. Только если они откажутся, банк может выставить долю на публичные торги и не раньше.

Чтобы реализовать преимущественное право нужно сначала получить соответствующее предложение от потенциального продавца. При нормальных отношениях между соседями оно может быть даже устным, но с целью минимизировать возможные риски и дальнейшее оспаривание сделки, обычно все же выдают письменные предложения о покупке доли под роспись о получении.

После этого можно ответить согласием или отказаться от своего преимущественного права. Если покупателей будет несколько, они могут решить данный вопрос между собой или же его будет решать продавец.

Стоимость доли

Очень важно, чтобы при подаче предложения в нем были указаны все условия сделки: сумма, условия оплаты, сроки и так далее.

И они обязательно должны быть идентичны для всех сторон, как для совладельцев недвижимости, так и для третьих лиц.

Если выяснится, что в предложении совладельцам продавец указал завышенную сумму с той целью, чтобы они отказались от покупки, а на самом деле продал долю по другой, более низкой цене, такую покупку-продажу можно оспорить.

Нарушение преимущественного права

Узнать о том, что преимущественное право было нарушено достаточно сложно, особенно если покупатель и продавец заранее договорились скрывать данный факт (например, как в случае с «подарками», описанном выше). Однако если информация стала известна, можно подать иск в суд и признать сделку ничтожной.

Если суд примет положительное решение, продавец доли будет обязан вернуть покупателю всю сумму, которую ранее от него получил, а тот, в свою очередь, обязан вернуть права на недвижимость.

  1. Собрать доказательства того, что сделка была фиктивной, мошеннической и так далее.
  2. Составить исковое заявление (образец см.ниже).
  3. Направить заявление в суд (лично или по почте).
  4. Оплатить госпошлину.
  5. Дождаться, пока суд примет решение, и оно вступит в силу.
  6. Реализовать свое преимущественное право.

Исчерпывающего перечня доказательств не существует, так как практически все зависит от сложившейся ситуации.

Читайте также:  Какие документы выдают при приватизации квартиры

К исковому заявлению требуется прикладывать примерно такой список документов:

  • Доказательства нарушения преимущественного права.
  • Паспорт истца/истцов (выгоднее и удобнее подавать заявление всем обманутым совладельцам коллективно).
  • Свидетельство о праве собственности или другой документ, подтверждающий наличие прав на долю в недвижимости (на данный момент под таким документом понимают выписку из ЕГРН).
  • Квитанция об оплате государственной пошлины.
  • Доверенность на представителя и его паспорт (если это требуется).

Исковое заявление

Преимущественное (приоритетное) право покупки доли в квартире

Скачать образец иска об определении преимущественного право покупки доли в квартире

Расходы

Иск о признании сделки недействительной (что обычно и нарушает преимущественное право) относится к неимущественным. Потому, при определении размера госпошлины нужно ориентироваться на ст.333.19 НК РФ (пп.3, п.1). Сумма составит 300 рублей. Дополнительные затраты не предусмотрены.

Сроки

Примерные сроки:

  • Сбор доказательств фиктивности сделки: от 1 дня.
  • Рассмотрение дела в суде: около 2-х месяцев.
  • Вступления решения в силу: 1 месяц.

1 месяц после озвучивания решения дает на возможную апелляцию если одна из сторон недовольна результатом рассмотрения.

Пример №1: В суд обратилась Денежных Е.В. с требованием признать договор дарения, который заключил ее бывший муж со своим сыном недействительным на основании того, что от истца не было получено на это разрешения. В рамках рассмотрения дела выяснилось, что истец и ответчик состояли в браке до 2018 года.

В 2018 году они развелись и в рамках развода квартира, ранее находившаяся в их общей совместной собственности, была поделена на две доли, по 1/2 части каждому из супругов. Ответчик, Денежных С.М., подарил свою долю сыну абсолютно безвозмездно. Суд, руководствуясь ст.

209, 246 и 250 ГК РФ отклонил иск, так как ответчик все сделал в соответствии с действующим законодательством и никакого разрешения на передачу доли сыну от совладелицы не требовалось.

Пример №2: В суд обратилась Измаилова В.Г. с требованием признать сделку купли-продажи доли в квартире, заключенную между ответчиком Викторовым Г.П. и третьим лицом, Семеновым Г.К. ничтожной на основании того, что Измаилова В.Г. не получила предложения о покупке доли. Тем самым было нарушено ее преимущественное право.

Трехкомнатная квартира принадлежит преимущественно Измаиловой В.Г. (2/3) и частично, ранее, Викторову Г.П. (1/3). В результате рассмотрения дела выяснилось, что Викторов Г.П. через нотариуса Семенову С.М. направил соответствующее предложение, однако за ним Измаилова В.Г. не явилась.

Более того, истец признает, что ни на момент заключения договора купли-продажи, ни на момент рассмотрения данного дела она не располагает нужной суммой для покупки доли квартиры. В п.2 ст.250 ГК РФ сказано, что если совладельцы не приобретут долю в срок до 10 дней после получения извещения, то продавец имеет право продать ее третьему лицу. Измаилова В.Г.

за предложением не явилась, хотя была о нем извещена по почте. Более того, она не имела и не имеет (по ее же словам) финансовой возможности купить рассматриваемую долю. Таким образом, даже если бы Измаилова В.Г.

получила соответствующее извещение, она все равно не смогла бы реализовать свое преимущественное право в требуемый срок (10 дней) и в любом случае Викторов Г.П. смогу бы продать свою долю Семенову С.М. Учитывая все сказанное выше, суд отклонил иск.

Пример №3: В суд обратился Лозовой К.Г. Он является владельцем 1/2 доли в квартире. Вторая доля принадлежала ранее Никоновой Е.В., которая ее подарила третьему лицу, Григорьеву К.С. Истец требует признать сделку ничтожной на основании того, что договор дарения был фиктивным.

В качестве доказательства приводится тот факт, что сразу после оформления сделки дарения, Григорьев К.С. подарил Никоновой Е.В. автомобиль, примерно соответствующий по стоимости доли в квартире. Суд, изучив все обстоятельства дела, а также на основании ст.

170 ГК РФ, приходит к решению, что договор дарения действительно был заключен фиктивно, чтобы обойти преимущественное право Лозового К.Г. Таким образом, суд удовлетворяет требования иска.

Доказать факт нарушения преимущественного права в большинстве случаев очень сложно, ведь невозможно контролировать финансовые потоки продавца и покупателя. На бесплатной консультации опытные юристы объяснят, что именно нужно отмечать в первую очередь и на что обращать внимания. Кроме того, они же готовы представлять интересы клиента в суде, отстаивая его правоту. Преимущественное (приоритетное) право покупки доли в квартире

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-v-kvartire/

Преимущественное право покупки доли в квартире

Последнее обновление: 17.03.2018

Преимущественное (приоритетное) право покупки доли в квартиреПреимущественное право покупки доли квартиры – это право совладельцев (сособственников) выкупить долю в квартире у своего соседа, прежде чем он продаст ее кому-либо еще на стороне. То же самое относится и к отдельной комнате в составе коммунальной квартиры. Поясним подробнее.

Если квартирой владеют по праву собственности несколько человек, то такая собственность является общей, и она может быть двух видов:

  1. общая совместная собственность, или
  2. общая долевая собственность.

Подробнее об этих видах собственности на квартиру – смотри в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Здесь же мы рассмотрим только случай с общей долевой собственностью, так как именно она позволяет продать долю в квартире, и именно здесь применяется право преимущественной покупки этой доли (или комнаты).

Выписка из Домовой книги – Кто? Где? Когда? Форма, вид и состав этого документа.

Доли в квартире могут быть либо «идеальными» (т.е. не выделенными в натуре, например – 1/3 или 3/25), либо «реальными» (т.е. выделенными в натуре, например – отдельная комната 15 кв.м.).

Каждый участник долевой собственности имеет право продать свою долю в квартире, как в виде отдельной комнаты, так и в виде «идеальной доли».

Но прежде, он в обязательном порядке должен предложить выкупить свою долю другим участникам долевой собственности (то есть другим собственникам квартиры, соседям).

Закон дает соседям то самое право приоритетной покупки доли в своей квартире, по отношению к любому другому покупателю «с улицы».

И только в случае отказа соседей от выкупа доли, Продавец этой доли имеет право продать ее на открытом рынке стороннему покупателю.

Важный момент! Предложение выкупа доли в квартире для совладельцев должно содержать те же условия (в первую очередь – цену), которые будут предлагаться всем остальным покупателям. Иначе, например, если совладельцам предложен выкуп доли, скажем, за 100 руб., а затем эта доля продана на рынке за 90 руб., то совладельцы могут оспорить эту сделку на законных основаниях.

Преимущественное право покупки доли квартиры регулируется статьей — ст. 250 ГК РФ. И если это право было нарушено (т.е. доля квартиры была продана стороннему покупателю без уведомления соседей), то любой из них в течение трех месяцев может потребовать через суд перевода на него всех прав и обязанностей покупателя (пункт 3 указанной статьи).

В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав – смотри по ссылке.

Использовать свое приоритетное право выкупа доли может любой из соседей-сособственников по квартире. И если таких претендентов несколько, то Продавец доли сам выбирает, кому из них ее продать.

Но что делать, если соседи по квартире, имея такое приоритетное право покупки, не выкупают предложенную им долю? Тогда Продавцу надо зафиксировать отказ от права преимущественной покупки. Как это делается? Читаем ниже.

Какие документы остаются у Продавца и у Покупателя после покупки и продажи квартиры, и для чего они нужны?

Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры

Оповещение других собственников о намерении продать долю в квартире, и об их преимущественном праве ее купить, нужно делать письменно, путем отправки им заказного письма с уведомлением о вручении. Это позволит Продавцу иметь документальное доказательство соблюдения закона.

Уведомление о выкупе доли в квартире пишется Продавцом в произвольной форме, примерно в таком виде (образец):

От кого (ФИО); Кому (ФИО).

Уведомление о продаже доли в квартире

Настоящим уведомляю, что я (ФИО, пасп. данные, проживающий по адресу…), продаю принадлежащую мне долю в размере 1/3, в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу … (адрес), за сумму в … (цена цифрами и прописью) рублей.

Предлагаю Вам воспользоваться преимущественным правом покупки доли в указанной квартире, в соответствии со ст. 250 ГК РФ, и выкупить мою долю по указанной цене в течение месяца со дня получения настоящего уведомления.

В случае Вашего отказа от выкупа доли, или неготовности совершить выкуп в указанный срок, моя доля в праве общей собственности на квартиру будет продана другому лицу.

Дата, ФИО владельца доли, подпись.

На раздумья соседям-совладельцам дается один месяц (по закону). Если совладельцы квартиры готовы выкупить долю, они должны это сделать в течение 30-ти дней с момента предложения. Отсутствие ответа в течение этого срока понимается как отказ от выкупа доли.

Но можно и не ждать положенный по закону месяц, а оформить отказ соседей (сособственников квартиры) от выкупа доли или комнаты сразу. Тогда закон позволяет продать эту долю в квартире любому постороннему лицу хоть в тот же день.

Как правильно оформить задаток при покупке-продаже квартиры – условия, срок и сумма. См. в заметке по ссылке.

Как оформляется отказ от выкупа доли в квартире?

Если другие собственники не хотят или не имеют возможности для выкупа, они могут письменно оформить отказ от своего права преимущественной покупки доли квартиры, и заверить его у Нотариуса (нотариальное удостоверение здесь необязательно, но желательно). Этот письменный отказ от выкупа доли затем понадобится Продавцу для регистрации сделки.

Если же соседи-собственники не дают своего отказа на выкуп доли в квартире, но и не выкупают ее (такое в практике случается), то Продавец просто ждет положенный по закону месяц, после чего автоматически получает право продавать свою долю кому угодно.

При этом, почтовый документ, свидетельствующий об отправке другим собственникам квартиры заказного письма с уведомлением, нужно, конечно, сохранить.

Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры (например, в альтернативной сделке)? Смотри по ссылке.

Регистрация продажи доли в квартире

Продажа доли квартиры постороннему лицу, равно как и продажа ее соседям-сособственникам, требует государственной регистрации в Росреестре.

В составе пакета документов, подаваемых на регистрацию продажи доли в квартире, должно быть подтверждение того, что Продавец оповестил всех остальных собственников о своем намерении. Для этого Продавец прилагает к документам копию того самого письма-уведомления о продаже доли в квартире с предложением выкупить ее по указанной цене.

Если от соседей-собственников получен письменный отказ от своего права преимущественной покупки доли в квартире, то эта бумага тоже прилагается к пакету документов. Тогда процесс регистрации начнется сразу.

Если же отказа от соседей-собственников нет (но письмо-уведомление приложено), то документы на регистрацию все равно примут, но сама регистрация начнется только через отведенный законом срок для преимущественного права выкупа – один месяц.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

  • «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
  • Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры или ее доли – представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-kvartiry/

Ссылка на основную публикацию